萬物雲披着“科技”外衣IPO 上市為了給股東輸血？_風聞

萬物雲上市傳來更進一步的消息。

7月18日晚間，萬科發佈公告稱，中國證監會已核准子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司(下稱“萬物雲”)首次公開發行境外上市外資股(H股)不超過1.81億股。

意味着，萬物雲IPO越來越近。但是，相較於同行，萬物雲的IPO還是姍姍來遲了。截至2021年12月31日，國內上市物業企業已有55家。

而當下隨着房地產進入深度調整，物業上市熱潮不再，已上市的物企在資本市場也被打入了谷底，顯然萬物雲IPO錯過了上市最好的窗口期。

地產寒冬中逆勢上市

上一輪物管行業上市熱潮出現在兩年前，2020年被稱之為“物管行業元年”，這一年共有18家物管企業上市，融創服務、華潤萬象生活、恒大物業等紛紛登上港交所。

也正是這一年，萬科物業更名為萬物雲，旗下包含萬科物業、萬物梁行、萬物雲城等子業務板塊，業務涉及社區管理、城市管理以及公共物業管理等多方面。

但此時，萬科似乎並沒有將萬物雲推上市的想法，對有關萬科將分拆物業單獨IPO的傳聞，萬科均矢口否認。

直到在2020年萬科股東大會上，萬科董事會主席鬱亮才透出消息稱“萬科物業服務在適當時一定會上市”。

2021年11月5日，萬科正式發佈公告稱，擬分拆萬物雲赴港交所上市。2022年4月1日，也就是鬱亮向股東道歉的第二天，萬物雲就向港交所遞交了招股書，正式啓動IPO。

對於為何選擇在此時上市？鬱亮解釋稱“孩子長大，胃口變大了，家裏不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部，獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。”

萬科一直想等到一個好時機，但最終卻等來了最糟糕的時候。自2021年下半年以來，受房地產企業債務危機牽連，物業上市熱潮褪去，已上市的企業股價紛紛腰斬。

從2021年7月至今，已上市物業公司股價跌幅普遍超過50%，部分物業公司股價跌幅一度超過70%。

2020年物業公司IPO平均首發市盈率為46.82倍，碧桂園服務股價上市後一路漲到85元每股，但22元每股，市值從最高時近3000億元降到了760億元。

恒大物業股價也從去年2月最高點19元每股跌到2元每股。融創服務在上市首日創下138倍的超高市盈率，股價最高時漲到29元每股，但如今已經跌到3.5元每股。

2021年以來，物管企業IPO發市盈率的平均水平也下降至23.6倍，較2020年年末46.8倍下降了約一半。

到2022年，資本市場也未能重拾對物業板塊的熱情。今年3月，中國金茂旗下金茂服務在港交所上市時就遭遇了“開門黑”，上市首日即遭遇破發，此後連跌數日，股價慘遭腰斬。

以萬物雲的市場體量來看，其規模業績稍遜於碧桂園服務，2021年萬物雲合計實現營業收入240.4億元，在管面積7.8億平方米，合同管理面積10.1億平方米。同期碧桂園服務營收為 288.43 億元，在管面積為7.66億平方米，合同管理面積約14.38億平方米。

意味着，萬物雲IPO獲得的市場估值可能不會超過碧桂園服務。

IPO為了給股東“輸血”？

顯而易見，對萬物雲而言，當下並非上市的好時機。萬物雲選擇在此時上市恐怕不僅僅是鬱亮口中所言的“孩子長大了，胃口變大了”那麼簡單。

萬物雲前身萬科物業，成立於2001年2月，是萬科旗下較為賺錢的公司之一。截至2021年末，萬科直接持有萬物雲6億股內資股，佔比57.12%，另外通過其全資附屬公司萬傾、 萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源持有6060萬股股內資股，實際控制約 62.89%的股權。

從近幾年業績數據看，2019年到2021年，萬物雲實現營收139.27億元、181.46億元和237.05億元，同期利潤分別為10.40億元、15.19億元和17.14億元。

2011年到2021年，萬物雲總收入規模增長超16倍，複合增長率高達30%，在萬科的業務版圖中如“現金牛”一般存在。

隨着2021年下半年房企頻頻出現流動性困難，萬物雲似乎充當了“輸血者”的角色，僅2021年就分紅了35.37億元。

數據顯示，2019年至2021年，萬物雲分別派息2.47億元、3.18億元及35.37億元，3年共計派息41.02億元，而這三年萬物雲利潤合計也只有42.73億元，意味着幾乎把近三年的利潤都用來了分紅。

至於為何在上市前“突擊式”鉅額分紅，或許從萬科的財報中可以看出端倪。2021年，萬科的來自經營層面的現金流驟降至41.13億元，降幅高達92.27%，2020年時這一數據還是531.88億元。

披上“科技”外衣就能獲得高估值？

物業向來被認為是一個低技術含量、勞動密集型的行業，服務內容無非是四保一服，即保安、保潔、保綠、保修和客服中心。

如果以傳統物業公司的身份IPO，恐怕不會受投資者待見。所以，如何在傳統的物業裏講出新的故事成為獲得高估值的關鍵。

在2019年9月的一場溝通會上，鬱亮曾這樣説道“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我是一定不會同意的。一定要等到萬科物業成為城市服務商，區別於傳統的物業公司，才會讓其上市。”

對傳統行業而言，想要講出新的故事出來，無非就是加入科技互聯網的元素。於是，2020年10月萬科將“萬科物業”改名“萬物雲”，在傳統物業里加入科技的元素，突然就變得“高大上”了起來，但是科技含量不是一個名字的能夠決定的。

2021年，萬物雲各大業務板塊中社區空間居住消費服務板塊實現營收31.61億元，佔全年總營收的55.5%；商企和城市空間服務板塊營收86.93億元，佔比36.7%；AIOT以及BPaaS解決方案服務營收18.5億元，佔比7.8%。

可以看出AIOT以及BPaaS解決方案在萬物雲營收中佔比依然很低。

另據招股書，萬物雲的AIOT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景為汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿溢等社區管理問題，這些功能實現難度並不大，頭部物業公司大多都能實現。

可見，萬物雲雖然名字裏帶上了“雲”，但是其業務並沒有涉及“雲計算”的IaaS層和PaaS工具層，更多的只是視覺監控的軟件系統，科技底色較為不足。