6月銷售迎拐點，中央定調保交房，房企最後一根“定海神針”再不容失_風聞
一号财经-看得见的商业世界2022-07-23 19:46
一號説：“契約精神“是信任的基石
如果説上個月各地頻繁出台取消“四限”政策及首套房房貸利率下調，還只是在穩住大盤；那麼這個月陸續推出的“保交房”措施，則已經深度介入到微操層面了。
常説破解羣眾“急難愁盼”難題，當下對於購房羣眾來説，保交房就是急難愁盼，誰能保障開發商交房，誰就在為購房人解決難題。
而對房企來説，當下氛圍之中，誰能保證履約能力，確保正常交房，誰就能贏得市場認可與尊重，也贏得時間為下一個週期的到來積攢人氣與口碑。
當然，知易行難。在“爛尾樓”與“強制停貸”交替上頭條的今天，房企既要保住債券不違約、少暴雷，又要保住銷售回款回籠資金，還要保住按時交付不爛尾，也是一種巨大考驗。
6月商品房銷售面積、金額環比增長66%、68%
7月15日，國家統計局公佈數據顯示，6月全國商品房銷售面積、銷售金額環比分別大幅增長65.8%和68.1%，環比增幅分別較5月增長40個和38.5個百分點。
事實上，5月份商品房銷售才首次實現今年以來的環比正增長。想不到6月份就快速拉昇，銷售面積和金額雙雙大增，而且漲幅為2015年以來6月同期最高。
如果説經濟韌性，房地產市場肯定要算在基本面裏，那麼6月份的增速應該能看出一絲曙光，這應當也是經濟韌性的涵義之一。
從房地產貸款來看，6月新增規模較5月也有明顯提升，預計當月新增超1500億元，較5月環比多增2500億元。
據央行披露，6月末住户貸款增加21800億元，其中短期貸款增加6209億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加15600億元。可見，在各地紓困政策相繼實施下，購房貸款需求有所恢復。
尤其值得注意的是，7月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈的7月貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與上月持平。
這本身就是一重利好信號。
從今年5月份房貸利率實現“雙降”以來，6月和7月LPR保持不變，預示着住房信貸環境進一步寬鬆。
7月份整體房貸利率再創2019年以來新低，首套、二套房貸利率分別較去年9月的高點累計下降139個、93個基點。
信心來自哪裏？信心來自於市場企穩，也來自於信貸。信心恢復的表現也正在於此。
從房價上來看，6月當月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別為31個和21個，比上月均增加6個。
在這一大背景之下，房企銷售回款也有所回暖。
6月，個人按揭款和定金及預付款到位資金環比增長分別為35.8%和44.3%，同比分別下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出現不同程度收窄。
1-6月，銷售回款為36759億元，同比下降34.3%。6月單月銷售回款為7833億元，環比上升41.6%，相比5月環比增幅擴大了25.7百分比；同比則下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1個百分比。
到位資金方面，6月房企到位資金16443億元，繼5月年內環比首次上升後，繼續擴大約23.7個百分比至38.4%，同比則下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 個百分比。
1-6月，房企到位資金為76847億元，同比下降25.3%，雖然相比前5月的25.8%略有下降，但為年內累計同比降幅首次收窄。
兵馬未動，糧草先行。錢糧充足與否，是房企接續發展的前提，也是能不能兑現保交房承諾的必要條件。
如今宏觀層面已經給出諸多利好，結構性調整也基本到位，房企要抓住機遇窗口期，就不能再失信於購房人，履約能力很關鍵。
地方比房企更急切“保交房”
在保交房上，地方甚至比房企更急切。
7月20日，遂寧和咸陽均出台了“一對一”的幫扶政策。
遂寧房管局明確將，全市83個在建和待建房地產開發項目納入掛聯範圍，每一個項目均由一名縣級領導進行“一對一”掛聯。
各轄區掛聯領導要全面掌握已購開發建設用地的房企和房地產開發項目情況，原則上每月開展一次“一對一”對接，化解房企發展難題，推進房地產開發投資逐步回升。
轄區住建部門要明確專門人員定期跟蹤項目進展情況，“督促未開工房地產開發項目儘快投資、動工，指導在建房地產開發項目規範運營，按期完工。”
政策指向很明確，一是領導掛帥，二是督促完工，實質上也就是確保“保交房”底線。
咸陽住建局建立的“一對一”幫扶政策，則是一個科室幫扶一家企業，要求“對在建項目在保質保量和確保安全的前提下，加快施工進度，力爭按期交房”。
意思也很明確，“按時限要求保質保量讓羣眾住上樓”。
不止於這兩地，在人民網地方領導留言板，紹興市鏡湖新區開發建設辦公室在回覆一位購房業主的投訴時透露，“目前，省裏有明確規定，無論開發商出現任何問題，政府有責任確保交付。”
甚至於金融監管部門也加入到“保交付”的行列中來了。
7月17日，銀保監會有關部門負責人表示，6月30日江西景德鎮某樓盤業主因項目延期交付發佈停止還貸聲明，引發輿論關注，銀保監會對此高度重視，加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。
這可能是“保交樓、保民生、保穩定”的“三保”説法首次提出，而且與此前“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”前後呼應。
就在一號君撰文之時，7月21日下午，國新辦舉行2022年上半年銀行業保險業運行發展情況新聞發佈會，銀保監會官員再一次公開表示配合地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。
“三保”提法説明監管層也好、地方也好，對於“保交付”這件事確實是上了心，也給出了方案措施。
值得一提的是，監管部門沒有采取操切思路去保交付，而是仍然明確要“遵循市場化、法制化的原則”，這正是保交付能切實可行的路子，否則再來一場“矯枉必過正”的模式去推動保交付，效果可能適得其反。
房企保交付，做好自己的事
歸根結底，保交付還是房企的主體責任。
特別是“強制停貸”風波發生以來，社會關注度上升，房企守住保交付的底線就更加顯得重要與必要。
先來看看示範房企，據稱2022年碧桂園集團交付量領跑業內，不管怎麼説這也是體現了“宇宙級”房企的體量。
於近日，碧桂園對外公佈了今年上半年開發業務的交付數據。數據顯示，截至2022年6月30日，碧桂園已在全國214個城市完成累計1070個批次，超25萬套房屋的交付工作。
其中碧桂園石家莊鳳凰城被碧桂園視作保交付的樣板項目，因為樓盤實現了“交房即交證”。
碧桂園的做法是提前與當地規自局、住建部、税務局等政府部門緊密溝通，使得測量數據共享，高效率信息流轉進一步暢通房證同步辦理的渠道。
據稱，今年下半年碧桂園還將有多個項目陸續實現“交房即交證”，並逐步形成“交房即交證”常態化管理。
當然，“交房即交證”離不開地方上的支持，以碧桂園石家莊項目為例，背後實際上是河北省7部門聯合出台的《關於推進“交地即交證”“交房即交證”改革的指導意見》在起作用。
對於收了房辦不了產證的購房人來説，這自然是一件實事、好事，因為房子背後關聯的政策待遇還有許多，比如子女入學、落户等，早辦早安心。
行業龍頭萬科在今年7月參加了昆明市的集中交房儀式，總共23個項目交付，萬科佔據了1/4強，也是很有點“帶頭大哥”的風範了。
華東品牌房企大發地產在保交付上也不遑多讓。2022年上半年，大發地產在9城9園實現超3000户交付，交付面積近70萬方，按進度保障項目有序推進。
而且大發地產交付的項目涉及地域和項目類型都比較廣泛，交付項目本身在當地就有Buff加身，帶來的評價也頗高。
TOP30房企融信地產上半年在高質量交付上也考了“高分”，完成杭州、廈門、成都等地的19個項目的交付，累計交付户數1.5萬户。
實際上，融信長期以來堅持都市圈內核心一二線城市的戰略，對其交付能力是一種鞭策也是一重保障。
對於房地產後市應當保持審慎樂觀，而保交付則是這種情緒的基礎。