觸潰累卵 房地產尾大不掉瀕崩盤——柳暗花明、中國建行“公租房模式”或成救贖_風聞

觸潰累卵 房地產尾大不掉瀕崩盤——柳暗花明、中國建行“公租房模式”或成救贖

“中國政府指令中國建設銀行購買房地產開發商房屋創設公租房，估計隨後中國各大國有銀行都將跟進‘公租房模式’……”日前，某境外媒體如此報道。

看到這一消息，筆者不禁眼前一亮，中國建行開啓的“公租房模式”以及隨後各大國有銀行跟進開展的規模化公租房業務，也許不僅會徹底解決年輕人無力購房的問題，甚至還會化解中國當下的房地產危機……

世界擔憂 中國房地產陷多重危機

據德國之聲2022年7月25日稱，繼債務危機之後，中國的房地產業遭受新的打擊：買到爛尾預售房的業主冒着登上失信“黑名單”的風險集體反抗，宣佈停止向貸款銀行還房貸——中國的房地產業的多重危機引發全球擔憂。

德國之聲估計，房地產業及相關行業對中國GDP的貢獻高達四分之一據德國之聲中文網據估計，房地產業及相關行業對中國國內生產總值（GDP)的貢獻高達四分之一。1998年的市場改革推動了房地產業的崛起。在不斷壯大的中產階級的支撐下，中國出現了驚人的建築熱潮。而銀行也瞄準商機，願意儘可能多地向開發商和買家提供貸款。

據澳新銀行研究部2022年7月的一份報告，抵押貸款佔中國整個銀行系統所有未償貸款的近20%。在房地產需求旺盛的背景下，1994年，中國頒佈《城市商品房預售管理辦法》，引入了商品房預售許可制度。目的之一是解決開發商在商品房項目開發過程中面臨的建設資金問題。這一制度現已推行20多年，成為中國房地產銷售的主流模式。而據彭博新聞報道，目前中國未完工的房屋面積目前高達2.25億平方米。

——開放商違約潮

隨着房地產價格不斷飆升，房地產企業也不斷加大槓桿，引發政府對開發商負債過高的擔憂。

政府開始執行所謂房企融資監管"三條紅線"的新規，由中央銀行限制未償還的房地產貸款佔銀行貸款總額的比例，試圖減少開發商負債過高對整個金融體系構成的威脅。此舉進一步壓縮了本已債務纏身的開放商的融資來源。隨之而來的是一波違約潮，其中最引人矚目的是中國最大的房地產開發商恒大。該公司負債超過3000億美元。

去年9月，近百名投資者在中國恒大集團位於深圳的總部前抗議，要求償還貸款和兑付恒大金融產品，被拖欠付款承包商也加入到示威者的行列。據路透社報道，恒大將於本週宣佈其離岸債務重組計劃。恒大有227億美元的境外債務，包括貸款及私人債券。除監管方面的打擊外，中國的房地產公司也受到了新冠危機的衝擊----經濟的不確定性迫使許多想買房的人重新考慮他們的購買計劃。

——停貸潮蔓延

需求減少、資金短缺及資金鍊的斷裂等多種因素導致預售房爛尾現象蔓延。

今年6月開始，一種新形式的抗議行動首次出現：抵制抵押貸款。6月底，江西省景德鎮市恒大瓏庭樓盤業主們發出一份《強制停貸告知書》，稱所購買的預售房爛尾，並表示，“項目若未能在今年10月20日之前全面復工，所有業主將會強制停止還貸。”

截至目前，中國50多個城市至少出現300多份"停貸告知書"，尤其是河南、湖南、湖北等省份二線城市的大批遭遇爛尾樓的業主在交房遙遙無期的情況下宣佈集體停貸，給銀行和政府形成不小壓力。中國貸款機構上週雖然表示，受影響的抵押貸款在未償還住宅抵押貸款中所佔比例不到0.01%，但分析人士説，人們擔心抵制行動將如何蔓延。惠譽評級本週一在一份説明中寫道：“如果違約升級，可能會產生廣泛而嚴重的經濟和社會影響。“美聯儲2022年5月發表的金融穩定報告中曾指出，中國房地產業危機可能會蔓延並影響全球貿易和風險情緒。不過，分析家認為，即使停貸行為不斷蔓延，中國政府也不太可能為整個房地產行業提供救助或救援基金，因為這意味着政府承認了危機的規模，也可能鼓勵開發商和購房者繼續做出危險的決定。但銀行業監管機構已開始有所行動，河南省在地方層面也進行了一些干預。

黔驢技窮 多地鼓勵公務員團購買房

為拯救低迷的房市，繼“西瓜換房”、“小麥換房”等古怪噱頭之後，中國地方政府樓市調控又出歪招、拯救房市措施是鼓勵公務員買房，包括山西太原、廣東中山、遼寧瀋陽、浙江桐廬、安徽銅陵、雲南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等地都鼓勵公務員或國有企業、大專院校、科研院所等員工團購買房並給予優惠，有些可以不受不得過於低價銷售的“限跌令”的限制。

蛋似燃鵝，這些團購房多處偏遠地區、本來就是房地產市場下行的“重災區”，公務員在“減薪潮”和“爛尾潮”的雙重風險下，此時買房無疑是“跳坑”，根本無法破解樓市難題。

——拯救房市歪招相繼出籠

比如，浙江桐廬縣的團購方案是在備案價打折後，對一次性購買10套以上的住宅再優惠3%；對一次性購買20套以上再優惠5%。湖北黃岡則對20人以上的團購，給予不低於個人總房款3%的優惠。中國諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在接受媒體採訪時表示，通過鼓勵公務員團購買房可以促進商品房去化，減輕庫存壓力，緩解購房觀望情緒。一方面是這部分羣體本身具備購買實力，另外也能起到一定的帶頭示範作用。

不過，今年40歲，住在河南從事文化創意產業的黃先生説，團購買房雖然會起到一定的刺激作用，但解決不了房市供過於求的泡沫化問題。他説，團購房通常低於市場價格，對於購買者而言，付百分之二十的首付然後還貸，還有公積金支持的話，壓力應該不是很大，尤其團購房通常是有機關單位做背書，並可能會提前預付，確實具有一定的誘惑力。他説，團購房通常低於市場價格，對於購買者而言，付百分之二十的首付然後還貸，還有公積金支持的話，壓力應該不是很大，尤其團購房通常是有機關單位做背書，並可能會提前預付，確實具有一定的誘惑力。他表示，但一個比較大的問題是，大多數城市的主城區基本上沒地方開發了，所以團購房都是位在很偏的地方，距離公家單位很遠，而且周邊配套也不是太好。更關鍵的是，有些團購房還不能交易，也就是買了房以後不能做為投資用，所以周圍的公務員朋友還沒有一個人真正下手購買團購房。

2022年7月13日，證券時報指出，房企的資金流動在拿地、建房、回款、還債這個循環中，回款是關鍵的一環，才能讓循環轉動下去。但因為高槓杆率，沒有新款項進帳，就造成房企資金鍊斷裂，導致爛尾樓出現。

爛樓驚爆 停貸房產崩壞危機

“財房兩空，老百姓只能對着爛尾樓兩行熱淚……?”

當前，引爆中國熱議的爛尾樓問題持續擴大，各省甚至出現集體停繳貸款的全國現象，風暴已經難以收拾。儘管江西在7月19日率先採取動作，判定幾家建商必須歸還頭期款給買屋屋主，但早已遍及全國各省的爛尾樓風暴，絕大多數仍處在停工、資金鍊斷裂又求助無門的狀態。積弊已久的爛尾樓問題，現已成為中國房地產泡沫、金融崩壞危機的巨大隱憂，辣麼，爛尾樓真的會大爆雷嗎？

——無人可以倖免

據西南財經大學的一份報告指出，中國居民將現有財富中的近78％栓在住宅地產上，這代表爛尾樓“集體停貸”事件影響的恐怕不只是中產階級而已，幾乎所有人的資產都縮水，資產變少就會影響消費，消費減少經濟就會陷入衰退，對金融行業的打擊很大。中國內部的經濟學家認為，中國今年經濟要達到“保5”有困難。中國第一財經研究院近期發佈的報告顯示，17位中國經濟學家對第二季GDP成長率預測均值僅0.94%；對全年的GDP成長率預測均值為4.33%，遠低於中國政府5.5%的預定目標。

2019年5月，位於河南省鄭州市區東明路附近，城中村常砦的兩棟高層爛尾樓房被爆破拆除。（中新社）　北京市才良律師事務所主持律師王才亮表示，最近出現的上百家爛尾樓項目跟房地產市場不景氣沒有關係，它們並不是因為房市下行而賣不出去，相反地，那些房子都已經賣出去了，建商也都拿到房款了，但建商把錢拿走後，房子卻停工交不了房，這是違法挪用資金的問題，跟鼓勵公務員團購買房是為了拯救房市的行為不同。他説，爛尾樓的關鍵在開發商：“開發商有兩種行為，一種是違規的出逃挪用資金，還有一種是開發商詐騙，他就不想履行合同，不想把房子交房，而是賣了房把房款拿走了事，這裏就分為違法和犯罪兩種情況，主要的問題在這裏。”

住在爛尾樓裏的一户中國農民工家庭。（新華社）

　王才亮表示，開發商為了實現挪用資金的目的，可能會行賄銀行打好關係，使資金能夠逃避監管，也可能行賄當地政府，以取得項目上各方面的政策照顧。所以，負責監管預售資金的銀行顯然沒有履行資金監管的義務，才會導致貸款追不回；而地方政府熱衷於拆房賣地以增加土地財政，時常把“爛尾樓”的開發商當成座上賓，給予特殊優惠待遇，最後反成為開發商抽逃資金的保護傘，所以監管銀行與地方政府也脱離不了干係。他説，爛尾樓的後續處理必須“因樓制宜”，如果涉案樓盤竣工所需要的工程量不太多，最佳方案是予以復工。施工企業還在的，地方政府應當責令其立即復工；原施工企業已經撤離的，當地政府可以選擇有實力的施工企業接盤儘快復工。所需資金可以依法動用刑事手段追回開發商抽逃的資金，責成怠於履行監管義務的銀行墊付，或由地方政府主動承擔瀆職的責任，從已收土地出讓金的範圍內，墊付相應的資金

雲南省昆明市麗陽星城二期建案，15棟爛尾樓被實施爆破拆除。（中新社）

　王才亮説，如果涉案樓盤已施工的工程量不大，則可以選擇解除合同，因為爛尾致使買房的“合同目的”沒有辦法實現，也就是房子無法交房。此時，涉案樓盤所在的地方政府可以依法收回土地使用權和沒收在建工程，重新依法出讓，所得款項用於彌補購房者和相關銀行的經濟損失。涉案銀行則可訴請司法機關追回開發商挪用走的資金。

聞風而逃 重利不義之嗜血資本

2022年7月初，香港恒生指數發出公告，宣佈將八家中國大陸的地產成分股公司從恒生系列指數中剔除。

疫情中的中國房地產市場 已經徹底迎來拐點（資料圖片）

這些公司分別是：世茂集團、佳兆業集團、彩生活、融創中國、中國恒大、奧園健康、中國奧園和恒大物業。對此，恒生指數公司表示，此項調整基於上述成份股公司在港交所上市的股份持續停牌，按照恒指編算規則，證券連續停牌超過3個月則不符合恒生系列指數候選資格，因此以上幾家成分股公司將以系統最低價格——即0.0001元從恒生指數中剔除。對此，中國經濟學家，清華大學經濟管理學院經濟系副教授韓秀雲通過其抖音賬號表示：資本市場的嗅覺靈敏，早早就選擇拋棄房地產……香港作為世界的金融中心，其恒生指數是中國吸引海外資本投資的重要資本市場。能納入香港恒生指數，就意味着上市公司是香港資本市場的優等生。可以獲得全球資本的青睞。而現在這些中國房地產企業被踢出恒生指數，就意味着這些企業被劃入了差等生。國際資本不看好，這樣未來中國房地產企業在資本市場融資就會變得困難。

恒大集團 慘被恒生指數滅燈。

而同一時間，深交所也對外表示，因恒生系列指數調整，從港股通標的證券名單中調出7家公司——分別是世茂集團、佳兆業集團、火巖控股、融創中國、中國恒大、恒大物業和中國奧園。除了火巖控股是網遊公司意外， 其它幾家均為地產類公司。他們的背後是中國房地產以及物業管理業的半壁江山。

2022年6月，中國人民銀行在季度調查發現，僅16.9%的中國居民計劃在未來3個月內購屋，這個數字是2016年以來的新低，此外儘管北京、上海等大城市房價持續飆升，但去年中國有多達100個城市的平均房價幾乎停滯，許多地方政府為刺激房市，選擇放鬆相關政策、期望鼓勵居民買房。

中國西南省會城市貴陽，是中國諸多二三線城市房地產開發過度，市場泡沫風險高漲的一個典型範例。中國目前的房地產市場和金融市場，也有許多亟需解決的類似問題。

“不只是貴陽 全中國許多樓盤都被影響。”一名房地產銷售人員向媒體披露，“我相信，不只是貴陽，全中國許多樓盤都被影響到了。主要影響一個是疫情，一個是國家政策方向的影響。 銀行不給房開放款，資金不流向房地產了。對於開發商來説，資金鍊很容易出現問題。”

當前中國各地房開商遇到的問題和多地業主因樓盤延期交付宣佈停止還貸的事件，也引起了中國銀行金融領域監管部門的重視。銀保監會有關部門負責人不久前表示：事情的關鍵在於“保交樓”，對此銀保監會高度重視。該負責人聲稱：“銀保監會將繼續貫徹落實好黨中央、國務院決策部署……保持房地產金融政策的連續性、穩定性，保持房地產融資平穩有序……引導金融機構市場化參與風險處置”，將加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

同時，中國六大銀行、多家股份行和城商行在內的十餘家銀行紛紛於近日發佈公告，回應相關樓盤按揭貸款業務及風險情況。這些銀行均稱涉及爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，風險可控、不會對經營構成重大影響。

審時度勢  “建融家園”悄然登場

無巧不成書，就在筆者看到境外媒體報道中國房地產新聞之後，筆者在朋友圈又看到一篇文章，《建設銀行：為北京城市更新做好“新金融加法”》——此文正好講述了中國建設銀行創設公租房模式緣起與過程和現狀——發佈此文的是筆者老友，《世界的人民幣》作者、中國建設大客户部總經理孫兆東。

隨後，筆者通過孫兆東先生瞭解到更多中國建行公租房項目有關信息。

“城市更新，善建者行。”2022年 7月12日，首屆北京城市更新論壇會議暨北京城市更新聯盟啓動儀式在首鋼園舉辦。

會上，聯盟首屆輪值主席單位中國建設銀行黨委書記、董事長田國立透露，“十四五”期間，建行集團將多渠道整合資源，為北京城市更新和租賃住房建設提供不低於1萬億配套融資支持。

據悉，近年來中國建設銀行實施了住房租賃戰略，充分發揮建行住房金融的傳統優勢和專業能力，加大信貸投放和綜合金融支持力度。

早在2020年12月，為深入貫徹習近平總書記對北京重要講話和指示批示精神，落實國家“十四五”發展規劃關於城市更新戰略部署，堅持“房住不炒”的定位，支持長租房市場發展和保障性住房建設，中國建設銀行北京市分行率先啓動了城市更新行動，將國家戰略作為建行戰略，積極落實。北京市分行專門成立了由分行黨委書記、行長任組長，黨委成員任副組長的住房租賃戰略和城市更新行動領導小組，負責全行住房租賃戰略和城市更新行動頂層設計、總體部署及工作推進，並分別採取直營、直管、授權三種模式，在西城、石景山及大興區域成立住房租賃戰略和城市更新行動專班，進一步優化機制，調配資源，加快推進重點區域住房租賃及城市更新工作。

“十四五”規劃出台後，中國建設銀行與北京市住建委簽署《保障性租賃住房合作協議》；目前，建行北京市分行已完成“16+1”區政府的全部對接，按照各區特點逐一提交針對性的綜合服務方案，滿足各區城市更新和租賃住房的市場需求，得到各區政府的積極反饋。截至目前，北京市分行就城市更新和住房租賃領域合作已與西城區、石景山區、海淀區政府完成簽約，並與多個區政府進行簽約對接。數據顯示，2020年12月20日，北京市分行啓動城市更新行動。

截至2022年6月30日，北京市分行“城市更新+住房租賃”入庫項目共計255個，已審批項目127個，已審批金額合計1246.96億元；其中2022年完成項目審批5個，審批金額合計31.79億元；已實現投放項目113個，累計總投放金額481.79億元，貸款餘額共計278.34億元，其中2022年投放項目45個，投放金額共計43.63億元；中標北京保障房中心有限公司保租房公募REITs項目託管業務。北京市分行目前已貸款項目支持核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建626户，支持老舊小區改造超57.75萬平米，支持租賃住房房源建設33948套，其他融資模式支持租賃住房房源18677套，累計融資（貸款+其他融資）支持住房租賃房源52625套。

作為中國建行“三大戰略”之一，住房租賃戰略推進四年多以來，北京市分行成績亮眼：立足首都住房租賃市場增加房源供給，在北京地區收持改造閒置房源、提供並運營租賃房屋超過6萬套；秉承普惠理念服務不同層次客羣，全心服務百姓“衣食住行”基本需求中“住”的關鍵一環，通過“CCB建融家園”平台以低於周邊約10%的價格，服務租户20餘萬人次，出租率達95%。與此同時，北京市分行針對核心區平房改造、老舊小區改造、低效樓宇改造升級等不同場景打造出各類“住房租賃+城市更新”模式。

北京市東城區甘水橋13號樓改造為“CCB建融家園”。

建行從住房租賃切入助力城市更新，底層邏輯是通過金融專業設計盤活存量資源：以長租方式收持政府、企業、居民、農户手裏的閒置老舊房產、低效物業樓宇等，引入專業機構進行更新改造後，轉化為適配客户不同層次需求的高品質、價格優惠的租賃房，包括讓新市民、打工者、年輕創客等在北京有個安定、體面的居所。而由此產生的長期穩定租金，又能成為REITs等證券化產品的優質基礎資產，從而形成金融的閉環，實現城市存量資源的價值轉化和市場化融通。

西單“更新場”實現商業創新、消費需求和建築美學的融合。

例如，由北京市分行融資支持，建信住房服務（北京）有限責任公司（以下簡稱“建信住房北京公司”）具體實施的“西城區菜市口西片老城保護和城市更新項目”（以下簡稱菜西項目），就從北京市100多家單位推薦申報的210個項目中脱穎而出，在北京城市規劃學會組織開展的首屆“北京城市更新最佳實踐”評選活動中獲評“最佳案例”，成為獲獎名單中唯一由金融機構及其子公司主導實施的城市更新項目。

西城菜市口西培育四合院騰退項目改造後外觀。

據悉，為了破題核心區平房院落可持續有機更新，2021年6月22日，建信住房北京公司與北京金恆豐城市更新資產運營管理有限公司簽署《菜市口西片老城保護和城市更新項目房屋租賃院落合作協議書》，協議的成功簽署標誌着北京市第一個銀企合作“促整院”實現老城有機持續更新項目落地西城菜西片區。北京市分行和建信住房北京公司堅持以人為本，在原住户居住空間擴大，“廚”“衞”“浴”等進屋的前提下，推出整院租金增值、置換年限匹配、置換系數優惠、租金支付靈活的服務方案，實現“促整院”的出租。“促整院”實施後，院子租賃價值提升2倍。“促整院”模式引入社會資本，採用平移、置換、換租等方式，不僅改善了原住民居住條件，而且實現了環境提升、職住平衡、收益平衡等，最終實現了核心區平房院落可持續有機更新的目標。

南鑼鼓巷雨兒衚衕打造新舊共生的“老胡同現代生活”。

這種模式對傳統院落整體開展恢復性修建、完整再現院落格局、促進老城風貌保護提升等具有重要意義，也為核心區平房院落10000户申請式換租和6000户修繕的完成打開了新思路、新路徑。此外，真武廟五里作為全市首例“租賃置換”改造項目，創新以租換租模式，帶動社會資本參與更新改造，讓“老破小”社區煥發新顏，解決核心區職住平衡問題。北京市分行協同建信住房北京公司共同探索出租賃置換、更新改造、專業運營的“三步走”方案，助力改善老舊小區房屋質量，推進核心區疏解整治與職住平衡。項目目前已實現商業可持續邏輯下的老舊小區改造，且無任何財政性資金投入，為老舊小區改造提供了新路徑。

西城區真武廟老舊小區改造前後對比。

目前，北京市分行已就城市更新、住房租賃與華潤、保利、中糧、中鐵建、電建等33家央屬實施主體進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰略合作協議；與首開、首創、首鋼、金隅、北投等23家市屬實施企業進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰略合作協議；與天恆、京誠、宣房投、各區保障房公司等24家區屬實施主體進行對接；與盛世宏祥、門城永興等17家村鎮屬實施主體進行對接；與願景、韓建、錦和等34家重點民營實施主體進行對接。

北京市分行通過搭建多方主體共同參與、各施所長、合作共贏的“朋友圈”，打造覆蓋城市更新項目全生命週期、全產業鏈條的生態圈。據中國建行方面披露，建融家園提供的租賃房價格與同地段相比便宜約10%，筆者對此未作調研，但是，建行畢竟是國有大行，至少不會像各大小租房中介那樣坑蒙拐騙，更不會哄抬房價。雖然建融家園的租房價格也不便宜，但這是被無良中介哄抬租價後的隨行就市——相信隨着各大行公租房、長租房（包括其他國有、民營企業進入）的規模化發展，租房價格一定會降低到合理空間……

購房欲求 面子才是剛需

在筆者看來，事實上對相當部分人來説，購房（買車）並不是剛需，面子才是剛需！尤其是90後、00後，甚至80後，有必要非購房不可嗎？難道租房不香嗎？

當然，租房最好是租公租房、長租房（信譽好的），沒必要非買房不可、背一身爛債。

曾經，在中國的房地產界和銀行界中，廣為傳播着一個這樣的故事——美國老太太與中國老太太買房的故事——一個欺騙了幾代人的騙局：一箇中國老太太，60歲時終於掙夠了錢買了一套房子。一個美國老太太，60歲時終於還清了購房的貨款，而她已經在這房子裏面住了30年了。

這個故事彷彿告訴我們：我們應該感謝銀行貨款，通過銀行貨款，我們可以提前30年買上房子。不過，聲稱騙局的人這樣説：“如果我告訴你，銀行貨款並不能讓你提早買房，反而會讓你付出比原來多3倍的價錢來買你的房子，購房貨款是一個奪富於民的利器，你是否相信？”“所謂美國老太和中國老太的購房故事是一個徹頭徹尾的謊言！並且，我們還可以進一步再想一想，中國為什麼變成了國富民窮？奪富於民到底是怎樣奪的？其實銀行房貸制度就是開啓這一過程的扳機！”

但是，中國有句俗話：“舊瓶裝新酒，推陳出新”——我們能不能把美國老太太貸款買房變成租賃住房呢？在筆者看來，就目前國內房市現狀，今後一段時間都不適合買房——尤其如果各大國有銀行介入帶動公租房發展起來，更完全沒有必要買房。