香港也有爛尾樓_風聞

文 | 許驥

最近一篇名為《為什麼香港沒有爛尾樓》的文章在內地網絡走紅，該文作者以今日製度較為健全的香港地產行業和銀行系統為參照物，對比內地現時的種種情況，用心良苦但不太恰當。須知，羅馬不是一天建成的。香港在地產行業發展的初期豈止有爛尾樓，其規模和對銀行系統造成的影響和衝擊，更甚於內地不知多少倍。以史為鑑，讓我們來看看香港上世紀60年代的“爛尾樓往事”。

超額放貸，風險初見端倪

話説戰後十多年，香港社會逐漸進入穩定期，許多移民決定落腳，財富開始累積，人們對住房的需求日益增加，地產業蓬勃發展。1953年，港商霍英東（1923-2006）在開發油麻地眾坊街地盤時，破天荒發明了“樓花”，亦即預售樓制度。霍英東首創在動工興建前先交訂金、分期付款方式售樓，這是對地產行業具有劃時代意義的創新。

1962年，為了規範地產商的開發，港府頒佈了《1962年建築（計劃）（修正）（第二）條例》，新條例比舊條例在樓宇建築面積方面更加嚴格，估計新條例實施後，銷售面積要縮水20%左右。為了消解地產商的不滿，新條例的執行有個緩衝期，容許到1966年1月1日才正式實施。然而，接下來的3年多時間就成了地產商千方百計、爭分奪秒開發賣樓的“黃金時間”，地產泡沫瘋狂膨脹，系統性風險亦隨之埋下禍根。

據統計，1962年香港落成的私人住宅單位約11,300個，但到1965年高峯期已經增加到超過29,000個，3年間增幅達1.6倍。當初香港地產商的發展手法和後來內地地產商別無二致，都是通過大量舉債來實現的。期間，一批中小型華資銀行對地產業的發展前景過於樂觀，積極向地產商房貸。由於彼時香港的銀行條例並不嚴謹，沒有對存貸比例的限制，在高額利潤的誘惑下，部分銀行不顧風險，超額房貸，很是冒進。

其中最先暴雷的，是潮州籍富商廖寶珊（1903-1961）的廖創興銀行。1960年，廖創興銀行的存款總額約1.09億元，但貸款及投資於地產的款項高達8,200萬元，佔存款比重高達75.2%。1961年6月14日，廖創興銀行受到謠言影響，被存户擠提，2萬存户在3天內提走近3,000萬元。廖寶珊只得向兩家發鈔行滙豐、渣打求助，兩家銀行聯合發聲明，表示願意為廖創興銀行兜底，擠提風潮才逐漸平息。不過事後發生了一個誤會，即滙豐、渣打委託會計師行對廖創興銀行進行核查，報告中擠提事件受到控制（under control）被誤譯為廖創興銀行已被控制，這導致廖寶珊心理壓力巨大，不久突發腦溢血猝死，悲劇收場。而“廖寶珊事件”，只不過拉開了銀行風潮的序幕。

有鑑於“廖寶珊事件”，港府找專家撰寫了《關於香港銀行體制的報告及重訂銀行條例的建議》，香港立法會並於1964年通過了《1964年銀行條例》，修正了銀行業漏洞。其中比較重要的內容有：

一、所有銀行至少要有500萬元股本，再加同額的儲備積累，股本不足的銀行必須在制定期限內收足法定股本。

二、規定銀行流動資金比率至少為25%，以備短期債務，所有銀行均須在新條例實施後6個月內調撥完成。

三、銀行投資股票不能超過股本加儲備積累的25%，投資地產亦不能超過股本加儲備積累的25%，若連同投資自用行址及行員宿舍，合共不能超過55%，凡不符合規定的銀行，必須在兩年內調整完畢。

四、銀行抵押貸款予每一個客户的貸款額不得超過股本加儲備積累的25%。

五、加強對銀行審計和年度賬目的監管。

馮邦彥，《香港地產業百年》，北京：東方出版中心，頁109

然而，這些姍姍來遲的補丁已經沒有辦法挽救病入膏肓的香港房地產行業，發地產引發的銀行風潮一觸即發。

資金鍊斷裂，爛尾樓遍地

1965年1月23日，明德銀號發出的價值約700萬港元的美元支票遭到拒付。消息傳出後，許多存户紛紛趕到明德銀號通宵達旦排隊擠提。1月27日，港府銀行監理處接管明德銀號。1月30日，明的銀行宣佈因對地產放貸過度而宣佈破產。明德銀號破產引發骨牌效應，擠提風潮迅速蔓延至恒生、廣安、道亨、永隆、嘉華、遠東等銀行。

為了阻止局面失控，香港銀監專員倉促公佈銀行管制法規，滙豐、渣打也分別宣佈“無限制”地支持涉事銀行，市場恐慌情緒才逐漸恢復平靜。然而到了4月，最大的華資銀行恒生再度爆發擠提。大批市民湧到位於中環德輔道中的恒生總行，人龍一直延伸到皇后像廣場的香港會所。僅4月5日一天，恒生就失去8,000萬元存款，4月上旬累計被提走2億元。最後，恒生不得不將51%股權賣給滙豐，才最終平息危機。

香港銀行業因為地產的過度發展，不得不進行嚴肅整頓，大幅收縮對地產行業的貸款並加緊追討欠款，地產商在籌措資金方面遇到嚴重困難，導致許多地產商資金鍊斷裂而倒閉。根據《香港經濟導報》記者1965年的調查，全港因資金困難而停工的爛尾樓多達800個。其中，被港府接管的廣東信託商業銀行手上的爛尾樓就有100多個。

據統計，1965年香港地價、樓價、租金均大幅下跌。1964年港府賣地收入為1.43億元，而1965年跌至7,586萬元，幾乎腰斬。以觀塘工業用地為例，最高峯時售價達到120元每平方呎，而1965年底已跌到40元每平方呎。就算是九龍塘、跑馬地、半山區、淺水灣等地的高級住宅都價格大跌。銅鑼灣的高級住宅，原來每套售價在10萬至20萬元，1965年底也跌到6萬至12萬元。所有房地產的投機客，都血本無歸。

屋漏偏逢連夜雨。1966年，香港房地產曾經出現短暫復甦，原因主要是港府減少土地供應。但是，第二年香港發生了空前的“反英抗暴”運動，史稱“六七暴動”。一時之間，政局動盪，前景不明，信心喪失。不計其數的達官顯貴、專業人士、中產階級紛紛拋售物業，套現將資金轉移海外，造成香港資金流失。而那一時期落成的住宅自然無人問津，半山區許多原來價值十幾萬的豪宅，當時只要4、5萬元就可以入手。那時期，香港對外貿易萎靡，外國的訂單大量停退，大批中小型工廠倒閉。飲食、旅遊、百貨行業受到的衝擊尤甚，商業樓宇大量空置，地產行業全面停頓，陷入至暗時刻。

經濟加上政治的因素，導致香港歷史上曾經出現過大量的爛尾樓。如今“堅如磐石”的香港地產行業，是經歷過鳳凰涅槃後浴火重生的結果。不過，“危”與“機”一直都是如影隨形的。上世紀60年代香港的這場地產風波，也是造成下一批新興地產商（李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭得勝、王德輝等等）崛起的契機。他們在地產行業最低迷時瘋狂掃貨，成就了下一個時代的輝煌。至於他們的豪賭能否複製，讀者可慎重思考。