預售和土地財政政策是歷史的產物，現在也到與時俱進的時候了_風聞

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• 彤心
• 你説的沒錯，以前就是錯的，我們這二、三十年的房地產路子就是錯的！

    假如一開始就不靠土地財政，能不能健康地發展房地產呢？ 答案是肯定的。如果一開始就不靠賣地，住房建設其實可以很好的發展。

    那時隨着改革開放，居民手中儲蓄逐漸增加，城市住房需求也不斷放大。這時，政府只需要及時搞好城市規劃工作，制定好行業標準和交易規範，可以充分放手企業、個人採用自有資金或集資方式建設住房，由他們自己招標建設單位，自負成本，按照政府的規劃的樓層、面積、功能、外觀來建設。就是説這塊地是你的，但是具體怎麼建、建多少則是由政府規劃的，但是政府不參與買地、賣地，不與民爭利。

    當房屋建設完畢以後，政府應該根據具體的城市建設成本，收取城市配套設施費，以及按時間收取配套設施維護費。居民建設的新房子，除去自用免徵的面積標準以外，多建的平方鼓勵出售，如果堅持自持，則一律階梯徵收資源佔有税和空置調節税。如果房主將多建設出來的住房出售，需要向政府繳納交易税或者增值税。

    如此，政府並不從土地上賺取利益，但同時可以通過房地產業的發展實現一定的税收收入。在房主這一端，自己建的房子自己負擔，毫無怨言。而進城購房的人也是隨行就市，根據自己的經濟能力和需求來買房、售房，天經地義。同時，多佔多用的房主也會多繳納許多的税收，這些税收又可以用於城市建設和平衡國民福利。

    如此，圍繞住房建設的各方利益關係都得到理順，該税收的仍然還給税收，政府的威信和居民的利益，以及城市的發展都得到合理的保障。雖然這樣的發展模式看起來沒有那麼快速和轟轟烈烈，但它是健康和可持續的，不是急功近利的和扭曲經濟規律的。

    總之，不去與民爭利，把歸個人的還給個人，把歸市場的還給市場，把歸税收的還給税收，如此善莫大焉！

土地財政不是因為房地產而起的，早在深圳特區剛成立時，中央對所有的經濟特區説，中央只能給政策，沒錢給特區的，你們自己想辦法找錢建設。深圳苦思冥想都想不出辦法，最後受香港啓發，原來自己腳下的土地就是一座金山！後來在蛇口通過三通一平，出讓土地給外商建工廠，從這個時候，土地財政正式在中國大地開始。後來的房地產只不過是發揚光大而已。當年這個出讓國有土地換錢的方法，引發了深圳是否在走資本主義道路的全國性討論，差點終止了改革開放的進程。

97年中國終止福利分房，改用貨幣分房，任何人可以買賣商品房，釋放了很大的購買需求，因為很多人要等十幾年才能有機會分到房子。現在用錢就能買了。這種需求也催生了預售方式，畢竟當年沒有多少有實力的發展商能建好房子再交樓。當年的預售方式是雙贏的，因為買賣旺盛，爛尾樓比例非常少，。只是後來盤子大了，過度的貪婪讓發展商高估了自己的能力，最終碰到全國性經濟下滑，資金鍊頓時原形畢露。

預售和土地財政政策是歷史的產物，現在也到與時俱進的時候了。畢竟現在國家比當年有錢了，房子也建了很多。還需不需要這麼依賴土地財政和預售方式，是值得討論的