預售和土地財政政策是歷史的產物,現在也到與時俱進的時候了_風聞
过路的闲人-2022-07-30 21:44
【本文由“觀察者網用户_493825”推薦,來自《劉曉春、肖蕾:香港與內地商品房預售制比較及思考》評論區,標題為觀察者網用户_493825添加】
- 彤心
- 你説的沒錯,以前就是錯的,我們這二、三十年的房地產路子就是錯的!
假如一開始就不靠土地財政,能不能健康地發展房地產呢? 答案是肯定的。如果一開始就不靠賣地,住房建設其實可以很好的發展。
那時隨着改革開放,居民手中儲蓄逐漸增加,城市住房需求也不斷放大。這時,政府只需要及時搞好城市規劃工作,制定好行業標準和交易規範,可以充分放手企業、個人採用自有資金或集資方式建設住房,由他們自己招標建設單位,自負成本,按照政府的規劃的樓層、面積、功能、外觀來建設。就是説這塊地是你的,但是具體怎麼建、建多少則是由政府規劃的,但是政府不參與買地、賣地,不與民爭利。
當房屋建設完畢以後,政府應該根據具體的城市建設成本,收取城市配套設施費,以及按時間收取配套設施維護費。居民建設的新房子,除去自用免徵的面積標準以外,多建的平方鼓勵出售,如果堅持自持,則一律階梯徵收資源佔有税和空置調節税。如果房主將多建設出來的住房出售,需要向政府繳納交易税或者增值税。
如此,政府並不從土地上賺取利益,但同時可以通過房地產業的發展實現一定的税收收入。在房主這一端,自己建的房子自己負擔,毫無怨言。而進城購房的人也是隨行就市,根據自己的經濟能力和需求來買房、售房,天經地義。同時,多佔多用的房主也會多繳納許多的税收,這些税收又可以用於城市建設和平衡國民福利。
如此,圍繞住房建設的各方利益關係都得到理順,該税收的仍然還給税收,政府的威信和居民的利益,以及城市的發展都得到合理的保障。雖然這樣的發展模式看起來沒有那麼快速和轟轟烈烈,但它是健康和可持續的,不是急功近利的和扭曲經濟規律的。
總之,不去與民爭利,把歸個人的還給個人,把歸市場的還給市場,把歸税收的還給税收,如此善莫大焉!
土地財政不是因為房地產而起的,早在深圳特區剛成立時,中央對所有的經濟特區説,中央只能給政策,沒錢給特區的,你們自己想辦法找錢建設。深圳苦思冥想都想不出辦法,最後受香港啓發,原來自己腳下的土地就是一座金山!後來在蛇口通過三通一平,出讓土地給外商建工廠,從這個時候,土地財政正式在中國大地開始。後來的房地產只不過是發揚光大而已。當年這個出讓國有土地換錢的方法,引發了深圳是否在走資本主義道路的全國性討論,差點終止了改革開放的進程。
97年中國終止福利分房,改用貨幣分房,任何人可以買賣商品房,釋放了很大的購買需求,因為很多人要等十幾年才能有機會分到房子。現在用錢就能買了。這種需求也催生了預售方式,畢竟當年沒有多少有實力的發展商能建好房子再交樓。當年的預售方式是雙贏的,因為買賣旺盛,爛尾樓比例非常少,。只是後來盤子大了,過度的貪婪讓發展商高估了自己的能力,最終碰到全國性經濟下滑,資金鍊頓時原形畢露。
預售和土地財政政策是歷史的產物,現在也到與時俱進的時候了。畢竟現在國家比當年有錢了,房子也建了很多。還需不需要這麼依賴土地財政和預售方式,是值得討論的