恒大拋售香港總部大廈套現，李嘉誠的買與許家印的賣，境界大不同_風聞

一波说-一个家族，一个传说2022-07-31 09:51

2022-07-31

昔年壯志已成風，半世逐名半世空。人生似夢，憑欄看，來來往往，何為名利？

七年前，中國恒大耗資125億港元買下港仔香港總部大廈時，何其風光，轉眼間，陷入財務困境一年多的中國恒大，被迫賣樓套現了，“香港首富”李嘉誠旗下長實已入標競投。

估值90億港元，長實入標競投港仔中國恒大中心

港仔中國恒大中心

陷入財務困境已經一年多的中國恒大重組方案至今尚未揭曉，又有消息指出，中國恒大正在標售位於香港港仔告士打道三十八號的中國恒大中心全棟商廈套現。

據香港媒體報道，至7月28日截標時，“香港首富”李嘉誠旗下的長實集團證實，已入標競投。由於市場傳聞在去年之時，越秀地產計劃以105億港元收購此棟大廈，但因越秀地產董事會反對而沒有結果。陷入債務危機的中國恒大，此次套現香港總部大廈，最後以什麼價格成交，備受關注。

有報道稱，恒大在7月委託測量師標售香港總部大廈——港仔中國恒大中心，物業估值約90億港元，以整樓面積34.5萬平方尺計算，每平方尺約2.6萬港元。

中國恒大的香港總部大廈，即中國恒大中心，是一棟甲級寫字樓，其出租率目前超過八成。

假如此次標售估值約90億港元的話，遠低於去年傳聞越秀地產洽購作價約105億港元，等於打折約14.28%，更比2015年11月12日中國恒大間接全資附屬公司購入此棟大廈時交易價格的125億港元，低了28%。

2015年11月，恒大購入港仔香港總部大廈

據瞭解，位於香港灣仔的中國恒大中心，該商廈最初由成立於1832年的多元化英資跨國公司“香港怡和集團”所擁有，該項目於1985年正式落成，樓高28層，整棟樓面面積345426平方尺，另外地下庫有55個單位，初期名稱為“英國海軍俱樂部”。

1997年，怡和集團出售部分非核心資產，華人置業以1.6億港元購入該大廈部分樓面，再於1991年收購了其餘物業，全部收歸麾下。

1994年，香港富豪劉鑾雄將此棟大廈易名為“愛美高大廈”，並於1995年年中完成了對該樓的翻新工程。2000年，商廈再次改名為“美國萬通大廈”。

華人置業掌門人劉鑾雄、陳凱韻（甘比）夫婦

2015年11月12日，中國恒大以125億港元向劉鑾雄旗下的華人置業購入港仔“美國萬通大廈”全棟，購入價為每平方尺3.6萬港元，創下當時香港最大一筆金額的商廈買賣，且也飆升為每平方尺交易最高價紀錄。

彼時，許家印的財富生涯處於巔峯時刻，風光無限，創下香港當時寫字樓整體收購最高紀錄的中國恒大（HK.3333），更成為內地民企中在香港買入整棟獨立寫字樓的唯一企業。

其後，許家印的恒大，又將此棟商廈易名為“中國恒大中心”，併成為恒大之香港總部大廈。期間，許家印也是動作多多，比如2018年年底曾將此棟商廈抵押融資120億港幣，後又通過“自我加租”套路，三倍推高了該項目估值。

再到後來，就是市場傳聞最終“泡湯”的越秀地產收購案。據報道，越秀地產董事會之所以反對以105億港元收購此棟商廈，是考慮到中國恒大未償付負債可能為交易帶來的潛在不確定性因素。

表面上，許家印高價購入此棟商廈，讓香港富豪劉鑾雄成功套現；但“大劉”並非搏擊商場的“勝利組”，許老闆的錢也不是那麼好賺的。因為大舉投資中國恒大面臨鉅額虧損的華人置業（HK.0127）），大股東劉鑾雄家族在去年10月被迫拋出了19.07億港元私有化下市方案。

更早前，劉鑾雄家族手上的華人置業股份，已全數轉讓給其妻子陳凱韻（甘比）三名未成年子女，甘比為這批股份的信託人，也是次私有化的要約人。

李嘉誠的買與許家印的賣，境界大不同

中國恒大集團掌門人許家印

中國恒大的債務危機延續一年多了，但尚未看到黑暗隧道里脱困的曙光。包括此次拋售香港總部大廈套現，這一年多以來，恒大掌門人許家印也在頻繁出售資產套現；不過，與恒大龐大的負債規模相比，許家印套現資產續命，與之相比顯得微乎其微。

7月22日晚間，中國恒大、恒大物業共同公告恒大物業人民幣134億存款被強制執行事項的初步調查結果，夏海鈞辭去了行政總裁之職務，連執行董事兼財務負責人潘大榮、子公司恒大集團有限公司執行總裁柯鵬，也被要求辭任相關職務。

截稿時，恒大集團此前承諾力爭7月底提出重組方案，尚未出爐；外界對於恒大債務重組原則、方案架構等，也是相當的關注，因為有關重組計劃將決定恒大的未來。

此番恒大標售香港總部大樓套現，也是恒大加緊變現腳步、以求減輕財務壓力的動作之一，但積重難返，能發揮多少效果尚未可知。

許家印

陷入債務危局的恒大，期間也不乏有好的消息傳來。

除了恆馳汽車已上市銷售、許家印動員員工賣車之外，此前針對中國恒大的清盤呈請已被撤銷，並同時撤銷集團清盤人的任命。換句話説，恒大可能與在港呈請恒大清盤的清盤人代表連浩民私下有了解決方案。

從實務操作來看，清盤呈請，也是一種變相“討債”。在今年6月22日恒大被一家註冊在太平洋薩摩亞島的海外公司向香港特別行政區高等法院提請清盤之前，內地房企已有“花樣年”、“大發地產”被呈請清盤。根據香港相關法律。一旦清盤呈請通過，法院會發出強制清盤令，包括變賣資產以清償債務，分配剩餘財產等。

順帶提及，對恒大發起清盤呈請案件標的，金額為8.625億港元。恒大方面緊緊“褲腰帶”，還是有能力與對方達成和解的。

當前，恒大除了尋求債務重組，要化解債務壓力，最緊要的是把存量資金儘快盤活起來，除了套現資產，把“保復工”、“保交樓”、加大銷售力度作為第一要務。許家印此前也強調：“沒有銷售，就不可能走出困境、還清債務。”

李嘉誠、李澤鉅父子

李嘉誠的買與許家印的賣，境界大不同。

恒大是在財務重壓下拋售香港總部大樓，猶如肉在砧板，任人宰割，討價還價的餘地較小；長實此次入標競投灣仔中國恒大中心，處於期間項目價值窪地，時機太好了。

在香港富豪劉鑾雄之前，灣仔中國恒大中心初期的商廈，為英資怡和集團所擁有，而李嘉誠旗下的長和系，能成為當今香港數一數二的地產巨頭，就是昔日與包括號稱“香港第一號英資”怡和集團等英資財團一場場博弈後勝出的。

李嘉誠以前常掛在嘴邊的話，是“發展不忘穩健，穩健不忘發展”，一直以來，很多人傾慕於“超人”成功學，但究竟有幾人能領悟其精髓。在香港，李嘉誠的地產公司除了賣樓，另一個核心業務就是做“包租公”，而長實當年狂掃而得的收租物業，也包括吞併和黃、港燈，打下今天長和系根基，都是李嘉誠在關鍵時刻做出關鍵抉擇的成果。

“做時間的朋友”。多少年來，李嘉誠的投資，有的是短期策略性的，也有的是準備長期持有的，而後者則顯示他們對投資標的發展前景的信心與期許。

“精細耕作，耐心為本”，是李嘉誠的成功智慧。長實與新鴻基、恆基、新世界，號稱香港四大地產巨頭，如果您細心去看這四家地產公司的業績報告，都會發現他們財務表現都很穩健，尤其是長實，在集團的負債比率和現金水平上，更優於同業，現金流很強。