中介一般會挑什麼樣的房子先賣_風聞

最近中介朋友的一句話還是蠻讓我吃驚的

他説市場上70%以上的房東都不清楚自己賣房目的

而市場上每月順利賣出的房子，就是那剩下的20%多的房源

然後有意思的事情來了

中介不可能把精力平均分配給每一套房源

他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫

那他們又是怎麼甄別誰是20%+、誰是70%+的

然後中介朋友的一句話把我逗樂了：其實我們眼裏房子也分“三六九等”的

這裏的三六九等不是地段好壞，也不是價格貴還是便宜

而是能不能賣掉

好不好賣

01

先看看房子是怎麼分的**「三六九等」**

原來中介眼裏每套房子不僅有樓層、門牌號，還有不同級別

目前上海市前二的兩大中介各有自己的一套評判標準

一種是滿分10分的打分制，一種是分SABC的分級制

雖然兩個制度聽起來差別很大，但我做了一個簡單歸納

將不同房源分為＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，分別對應S、A、B、C級

其實SABC級還比較容易貼標籤

而這裏的評分制背後其實是一個房源維護，價格競爭，業主意願，基本屬性5大維度的龐大打分體系，這裏只對打分製做匡算對應

那這裏每個檔位都什麼意思

在這裏還是有必要給各位簡單展開下

這裏面的S級、A級，一般來説，就是低於市場價

或者價格沒有突出優勢，但是房子沒硬傷，比如中間位置、中間樓層、裝修又好、税費清爽、沒有抵押

在中介眼裏，這就是一套乾乾淨淨的房子，隨時拿出來隨時可以賣

用中介行話説，這就是隨時能出現在網籤記錄上的房子

而是S盤，還是A盤，就看是不是中介的獨家房源

B級，差在哪呢

分兩種，第一種，就是高價盤

比如一套房，樓層合適、電梯房、裝修、税費都很好，但是價格高出小區平均價，這就是高價房，也是妥妥的B級

所以發現沒，價格真的是一個極為重要的參考維度，比的不是房價的高低，而是你的房源跟同小區比、跟歷史成交價比是什麼位置

B級還有一種可能，就是有硬傷的房子

比如：頂樓、底樓、朝北、毛坯、税費高、有抵押

C級的是什麼樣的盤，這是我當時最最好奇的房子

其實這類房子的一個最大特徵，就是不誠意賣

如果房源有硬傷，房東還不誠意賣，那這就是穩坐C位了

對房東來説，也只是掛掛而已

對中介來説，他只會扔在那裏，誰想要給誰

02

那不同的盤，會被如何“區別對待”

如果用一張圖表示這4類房源的關係，差不多下面這個象限圖

這裏面S盤，對應的＞8分的盤，也就是中介羣裏的香餑餑

其次就是ABC排排坐

如果你的房子被劃分到S類，那恭喜你

這是中介夜以繼日最願意花時間去維護的那種

無論價格還是業主關係都非常厲害，以T中介為例，中介基本每天跟房東聯繫4次，每天店長1次，業務員3次，週末店長1次，業務員1次

這裏的聯繫並不只是電話，還有短信，或者房東不在家鑰匙交給中介打理的，中介進去給你打掃一下，拍個視頻發房東，這也是一種聯繫

理所應當的，這類房源無論是曝光度、帶看量都會比一般房源要高，屬於房源裏的優等生

這就是強中之強

而這類房源平均T中介每家門店只有0.5套，如果一個區域有4家門店的話，那麼這個區域只能有2套S盤

具體成交週期分市場行情，也分地段、配套，但是無論什麼行情，這類房源在同級別房源裏一定是最先成交的那中

S和A盤都很受中介歡迎，二者只是是否獨家的區別，都屬於優質房源，也都屬於每月可以賣出的20%+

那B類房源，會被怎麼對待

這種房子很多人來看，會覺得很好，但是因為價格高，很難讓人有購買的慾望，會勸退很多人

所以這樣的房子對中介來説，可以拿來做

高價炮灰

比如給客户介紹房源的時候，這類房源就可以派上用場

客户：這套不錯，就是價格太貴

中介：那沒關係，我有一套同品相，但是更接近市場價的房子

這時候就算中介有一點點誇張成分，但是隻要房子是差不多同級別的，在客户心裏，那都是更划算的房子

曾經我們就採訪過一位購房者，房源本身因為裝修很有設計感，於是以高出市場價的價格掛牌，看房還只能週六日

然後他就眼看着同小區同户型其他房東紛紛賣掉離場，他就妥妥的成了那個高價炮灰，等到了去年7月底的核驗價，市場急轉直下，降價百萬都沒賣掉

還有一種B盤，雖然價格便宜，但是有硬傷，比如頂樓、底樓，還有那種房子有抵押的，自己又還不上的

這都是中介眼中有硬傷的B盤，不會放棄，但一定不會願意多花時間

説完前面SAB，C類又會面對什麼

就是房子本身有一定硬傷，外加房東還不誠意賣房

某連鎖中介門店小哥跟我説他大概每7天或者更長週期聯繫這類房源房東一次

中介：房子還在賣麼，房東：不確定

中介：價格有變動麼，房東：可能會漲價

中介：好的，有事再聯繫

有一定硬傷，還沒誠意，這就是中介眼中最好的備胎

不過也別灰心，這些房源身上的標籤，都是實時變動的

我的中介朋友有次做業務的時候，打電話就打到一套房子

房東的房子以前是賣的，還跟中介簽了獨家，疫情原因回了老家，回來之後房子就不賣了，盤也被掛到C盤

這位中介朋友就會時不時聯繫一下

中介：最近有賣房打算麼

房東：先不賣，等我買到了再賣

突然有一天房東就給中介發微信説：我房子可以看了

中間樓層、精裝修、滿五唯一、税費少，同時還是市場價

然後這個盤直接從C盤掛到A盤，房子也幾乎同一時間很快進入成交

03

那作為房東，我們現在應該做些什麼

其實無論打分還是分級，這兩點都是關鍵點

換句話説，如果我是房東，我該如何可以讓自己的房子掛到更高分呢

兩個維度

第一，就是價格

這裏麪價格，不是勸你掛低價格，而是建議你的掛牌價貼近市場價格走

那些老中介告訴我，他們自己多年的從業經驗告訴他們一件事

就是越是貼近市場價的房源，它的關注度很高、分數也會很高，這就是S盤，就是70-80分的好房子

但很多房東掛牌的時候還是想儘可能掛高

比如中介告訴房東，這個小區三開間朝南的成交記錄就是1092w走掉的

但是房東掛的時候，依然選擇

當然這些動作都是值得理解的，沒誰會願意貼着市場價掛房子，總想高賣

但如果你不着急賣，又能掛的出去那就算了

但如果着急賣，就不要再倔強去投機，趕緊迴歸市場價，而且要快，否則市場説變就變

然後我也替各位多問了中介一句，如果我只預留很少的議價空間，到時候被砍價砍的更狠怎麼辦

中介説根據他們的經驗來看，你的掛牌價和你的成交價貼的很近，其實你的成交速度是很快的

而且羣眾的眼睛是雪亮的，越是這樣的房子，肯定不止一家客户過來看房子，看房的人多了，房東可能都會反轉去挑選付款方式更優質的客户

留有5-10w議價空間還可以，但是如果高出市場價格太多，除非你根本不着急賣房，否則大概率您的房子就會被當作高價炮灰，在這個瞬息萬變的市場失去主動權

第二個維度，就是配合，或者説誠意度

誠意度是什麼

如果一名中介知道房東賣房意願很強烈，他就會開始主動推薦這套房子，專業方法很多

除了流量之外，可能他還會找出跟這套房源同等價位的其他房源，然後找出這些房源的中介維護人，跟他們推薦自己這個房東的房子

因為同等價位的房源的客户也是相通的，這樣的房源被關注的概率更高

總之最後結果就是房源分數會肉眼可見的提高，會被更多人看到

房東意願這一塊，在中介對房源的打分中，權重很高

有時候就是6.9分和7分的差別，不要小瞧這0.1分，6.9分和7分就是“必看xx”這類標籤有無的巨大差別

分到了自動會被打上這樣的標籤，然後自然享受着高曝光率，這也就自然意味着更大概率的成交

有時候賣房並不僅僅是中介的事

04

綜合這幾個維度，一套房源就會有一個分數

有的中介後台10w套房源，每一套房源都有自己的分數

80%都是4-5分，只有剩下的20%才是7分+的房子

也只有這類房子才更容易被賣掉

希望各位想賣房的房東，你們房子都在那20%

以上為正文，來自巧克麗麗