何以為家：中國租房人的昨天、今天和明天_風聞

作 者丨耿康祁

華商韜略出品丨ID：hstl8888 

公元803年，一個後生考中了進士，待業三年終於得到一份“校書郎”的工作，相當於在唐朝中央文獻研究室當研究員。

每月一萬六千錢的薪水，讓他只敢在長安五環外的長樂裏，租四間茅草屋。

存錢二十年，仍買不起長安房子的他，無奈寫下“長羨蝸牛猶有舍……且求容立錐頭地”的感慨。

這位後生，正是唐代大詩人白居易。

但白居易好歹還有份不錯的差事，有馬代步、有兩個僕人。他的前輩杜甫，就只能在秋風瑟瑟中，孤零零地大呼“安得廣廈千萬間”。

千百年來，“安居”都是一個奢侈的夢想。

民國年間社會動盪，大多數人不敢買房。這造就了租房市場的興盛。

當時的上海有三百萬居民，租房住的有二百萬。作家郭沫若就曾攜妻帶子租住亭子間，跟石庫門裏其他租户共用一個廚房、一個水龍頭。

郭老推開西窗，鄰居家的客廳立馬暴露在眼前：鍋碗瓢盆、孩子吵嚷，各種雜音像環繞立體音響，以至於“剛一動筆，腦子裏亂打架”。

散文家梁實秋也有類似經歷，他在《亭子間生涯》裏吐槽：“廚房裏殺雞，無論躲在哪一個角落，都聽得見雞叫。廚房裏烹魚，可以嗅到魚腥。”

名人尚且如此，販夫走卒的居住狀況，可想而知。

他們住不起正經房子，只能住月租一塊多錢的小棚子。這些小棚子一個個連在一起，組成棚户區。1950年的調查顯示，上海棚户區居民占上海人口的1/4強。

▲上海窩棚

來源：上海歷史展覽館

進入新中國，萬象更新。

房屋被納入公有範疇，城市實行“統一管理、統一分配、以租養房”的福利分房制度。即城鎮居民的住房，主要由所在單位解決，並以極為低廉的價格分配給職工居住。

30平方米的房子，月租金也不過三四角，只相當於一斤豬肉的價格。

1961年，住在上海里仁坊居民樓的阿三在一篇題為《我的住房》中激動地寫道：

“我今年六十五歲了，在舊社會吃盡了苦頭。因為繳不出房租，被趕出流落街頭。只好去住放死人棺材的‘會館’，裏面陰森森的黑得怕人……我現在住的是一所很好的朝南樓房，有玻璃窗，空氣流通，陽光充足，冬天暖洋洋，夏天涼風徐徐吹來，真叫人舒暢。”

這樣的文章屢見報端，當時的《杭州日報》甚至開出專欄，呼籲大家“不忘舊社會住房子的苦，珍惜新社會住房子的甜”。

分到一套房子，是當時城鎮職工最具幸福感的人生大事。以至於到九十年代末，人們進城找工作時，仍然不忘問上一句：“你們這個單位分房嗎，什麼時候分？”

但免費的午餐，喂不飽瘋狂增長的人口需求。

1950年到1977年，國家投資建設住宅面積為4.93億平方米，年平均建房約1826萬平方米。對應的中國人口，卻從5.41億增長到9.37億，淨增73%，城鎮人口更是翻了一番。

儘管新增建設面積，相當於給每個城鎮新增人口建設住房9.42平方米。但相比於1949年人均8.3平米的城鎮住房面積，1980年反而滑落到7.18平米。

人口密集的上海，尤其突出。

9平米住一家三代8口人、全家住在一個直不起身的閣樓……這些故事，幾乎人人熟知。在80年代末，人均2平方米以下的家庭，全上海有幾萬户。

如何解決住房需求？這個難題，並沒有在領導人的考慮範圍之外。

1978年10月，在視察了幾十棟北京新建的公寓住宅樓後，鄧小平忽然問身邊的同志：“居民住房可不可以成為商品？”

這個問題，當時沒人敢回答。

但隨着時代前進，房改的路子，卻慢慢走了起來。在國家突破了福利分房制度後，又融入公房補貼出售政策，回收資金用於新的房屋建設。

1986年，提租補貼方案開始試行。月租金由原來的0.07-0.08元/平方米，提高到1元以上，相當於成本租金的80%左右。

瀋陽市北製藥廠按此方案，每年回收125萬元用於再建房，然後以優惠的商品房價格出售給工人。第一年150套的名額，就有超過500人申請。

1998年，被稱為中國住房制度改革里程碑的國發〔1998〕23號文件出台，宣告了福利分房制度的終結和商品住房制度的開始。

這一年，户籍制度進一步鬆動。

“凡在城市有合法固定的住房、合法穩定的職業或者生活來源，已居住一定年限並符合當地政府有關規定的，可准予落户。”

房地產逐漸成為支柱性產業，但浪潮捲起的，還有浩浩蕩蕩的“進城大軍”。

農民工，是中國現代化進程中繞不開的羣體。

農民工這個詞的第一次出現是在1965年，作者於嘉珍在《黃河建設》上發表了一篇文章，提到“農民工”是黃河修堤岸中的擎天柱。

改革開放之後，城市經濟引擎啓動，市場對於增量勞動力的需求持續擴張。根據農業部統計數據顯示，從1984到1988年，非農轉移的農村勞動力數量由2161.4萬上升到8611萬。

農民工來到城市，首先面對的問題並不是工作，而是住所。

工廠為了招攬勞動力，往往會提供集體宿舍來吸引工人。但集體宿舍的生活，常常不是美好的回憶。

1976年出生的工人老趙，在工廠集體宿舍住了十年。他至今記憶猶新的，仍然是住宿舍的人，每天為了搶水吵架乃至大打出手的樣子。

水龍頭的開關大權由廠方掌握，為了節約用水，只在晚上8點到10點開放大水流。無論是早上洗臉刷牙，還是晚上衝涼洗衣服，工人在為數不多的水龍頭前排隊是日常。

生活的不便，遠不止這些。

雖然居住成本低，但用電、用網等都有限制。七八個甚至更多人擠在同一間房，沒有成人的私人空間可言。而一些建築工地搭建的簡易鐵皮房，更是“冬冷夏熱”。

不舒服還是其次，不自由更令人感到壓抑。

以擁有45個工廠和近67萬員工的富士康為例，有學者研究過裏面工人的宿舍生活後，直言**“宿舍就是生產管理的延續”。**

雖然園區裏銀行、醫院、郵局、超市、網吧、健身房等公共設施一應俱全，儼然一個小城鎮。但這個“城鎮”，既封閉，規矩又多。

2011年的一份問卷調查顯示，富士康85%以上的工人每個月休息4天或少於4天。

為了減少洗衣晾衣時間投入，員工不能自己洗衣服，由富士康進行統一洗衣服務；宿舍裏不能抽煙、喝酒、打牌，進出宿舍樓都要刷卡。

一位廊坊的工人表示：“如果連續3天不刷卡，就默認沒回宿舍睡覺。”懲罰方式，是取消牀位，得自己去外面租房住。

大概為防止工人之間過於熟識，抱團鬧事。工廠還會通過將老鄉分散安排住宿的方式，將其社會關係切割開，並限制隨意串門。

缺乏娛樂、進出自由和人際交往的生活環境，很容易帶來緊張的壓抑感。久而久之，大家都感受不到集體生活的熱鬧，唯一想法就是**“裏面人際關係太冷淡，找不到傾訴對象”。**

大量遠離家鄉的“時代淘金者”，則形成現代安居史上，另一特色鮮明的羣居景觀——城中村。

1995年，從北京天安門廣場南行5公里，剛跨過南三環，就會被甩入一個“擁擠而又奇幻”的漩渦。

這裏人來人往、南腔北調。打扮光鮮、拿着大哥大，開着奔馳豐田的生意人，竟和拎着大包小包的打工仔，都住在臨時搭建、簡陋擁擠的小平房裏。

這就是“浙江村”。

80年代以後，浙江温州地區進京經商的人，在這裏自發形成了聚集區，以服裝生產和銷售為主。

生意人多了，生活需求自然增多。於是，賣水晶糕的、美容美髮的、做海鮮生意的，都蜂擁而至。

生意門店多了，用工需求也增長起來。

從經商人的親戚朋友老鄉，到打工人的親戚朋友老鄉，逐漸枝分葉散。不過幾年，外來人口已經有10萬之巨，是本地人的五六倍。

整個社區變成了以温州人為中心，當地村民紛紛搭建房屋出租。以至於北京豐台區政府曾在一份正式文件裏，開篇指出：京城人不知南苑鄉者有之，不知“浙江村”者無幾。

1988年，嫁過來十幾年的馬村居民李桂芝，把丈夫家的小四合院出租。原本3個人的屋子，硬是擠進了8户温州人，變成了40多人共同居住。

在英國牛津大學社會人類學教授項飆的記述中，李桂芝講起出租致富之道：“還是我們那口子有眼光，花了兩千多塊錢，又搭起了三間小房。”

八間房子的租金，一個月可達2000多元，而李桂芝夫婦的工資加起來還不到1000元。

但這並不意味着，本地人就很歡迎外來人。

住在大紅門后街的居民董帥前抱怨道：“浙江人來了，是活躍了經濟。但這社區也變亂了，有的仗着人多，房租説不給就不給。更不用説這衞生，大紅門都快成尿盆街了，你看這廁所髒的，都踩不下腳！”

這其實與個體的素質關係有限。自發聚集的社區，往往缺乏公共規劃、公共管理和公共服務的投入，髒、亂、差，似乎是難以避免的結局。

遠在兩千多公里外的廣州羊城村，同樣如此。

“村裏對外來人還是很有成見的，因為治安差基本都是外來人在鬧事”，1997年搬來的湖南銷售員孫某如是説。

更令他感到麻木的是：“我在這裏住了5年，基本上很少和村民來往，就是一種房東與房客的關係。”

這幾乎是城中村的常態，外來人員多是為了致富或生存，打工賺錢是第一動力。對於背井離鄉的他們來説，身在異鄉為異客，無論外面的世界多麼繁華，他們終究要落葉歸根，也就無意在臨時駐紮的城中村裏，結交工作、生意之外的朋友。

房東眼裏，外來人只是“流動的人口”。保持簡單的經濟來往關係，反而收租更省心。

在浙江村，很多房東把所有房子都租出去，自己則遠離這片被外地人“侵佔”的領域，僅每月來收一次租金。

這樣的場景，至今仍然在現實中上演。

到2019年，深圳只有16%-17%的房子是商品房，超過60%是城中村的租賃房，還有超20%是工廠提供的集體宿舍。

工廠集體宿舍裏，找不到家庭的温暖，一切都是為了生產做準備；城中村裏，房東與房客的關係往往形同陌路，外來羣體聚集地像是城市中的孤島。

他們無法融入這裏，他們只是漂泊的外鄉人。

2009年，一部電視劇大火。

劇情講述了1998年大學畢業的郭海萍和蘇淳，拖着行李來到江州市。並在只有10平方的老式建築裏租房而居，為買房上演了一出出悲歡離合。

這部叫做《蝸居》的電視劇，正如它的名字，像一根針刺到了當代青年的生存隱痛。

1999年，國家通過高等教育擴招政策。到2003年，中國普通高校本專科生在校人數超過1000萬。

藍領不再是進城謀生的唯一主角，受過高等教育的年輕人，懷揣着夢想蜂擁而至“北上廣深”。

1997年5月，丁磊在廣州8平米的出租屋裏，拉着三個人創建了網易公司；非典時期，劉強東虧掉了幾乎所有的錢。他只能將自己關在北京的出租屋裏，邊吃泡麪邊思考未來。

他們是時代的幸運兒，寒微時的租房經歷，反而成為人們津津樂道的大佬往事。

但更多的普通人，無論是專科本科還是985、211院校畢業生，大多面臨着相似的情況：飽和的就業市場和低廉的薪資。

根據2006年中國社科院發佈的“藍皮書”預測：2007年，中國城鎮需要就業的人口將超過2500萬人，而新增加的就業崗位加上自然減員一共只有1000萬個。

這種窘迫，使他們在選擇住址時，不得不優先選擇租金便宜的城鄉結合部或近郊農村，作為初入社會、人生落腳的第一站。

2007年，位於北京西北五環外的唐家嶺，曾經居住着四五萬“北漂”的年輕人。

他們平均工資在2000元左右，人均月租金則達377元。加上水電費，意味着約工資的20%都要用於住房。

他們的居住面積，大多不足10平米。簡單的房間裏，通常只有一個牀位和一個桌子，再無其他。

他們每天吃兩頓飯，坐兩個小時公交車通勤，從家到公司兩點一線。只為了一個簡單的夢想：月薪能夠漲到七八千元，存點錢回家買個房子。

在接受北京大學政治學博士廉思訪談時，一個在小公司做財務的湖北女孩何易，慷慨激昂地宣告“以我現在的資本，當然很難。但是隻要我破釜沉舟考過註冊會計師，這個目標就很容易實現了。”

廣告設計專業的梁亦嫺，則自信地説：“我的能力比較強，另外我很細心，就算是去做掃地這樣的工作，我也一定比別人掃得乾淨。”

廉思在其調查中，將這羣年輕人稱之為“蟻族”。

他提到，螞蟻有25萬個腦細胞，是所有的昆蟲中最聰明的物種之一。它們又很弱小，一陣風就能將其從任何高處吹落到塵土中。但它們卻以勤勤懇懇、全力以赴的工作態度，羣居而生。

“這些特點，都是低收入聚居的大學畢業生羣體的真實寫照。”

即便是住在條件簡陋的小窩裏，這些年輕人也沒有停止過憧憬未來。

但市場亂象如同水藻，也在需求旺盛時泛起，黑中介成為令年輕打工人痛恨的頑疾。

鏈家創始人左暉曾在一個採訪中説：“1992年我大學畢業，2004年買了第一套房子。中間這12年，我一直在租房，換了10個房子，也曾經被騙得一塌糊塗。”

58同城創始人姚勁波1999年畢業開始北漂時，也被房產中介騙過錢，“信息不對稱”甚至讓他交出所有積蓄。

或許正是這種經歷，讓他們看到了一個新的市場缺口，58同城和鏈家，都很快開始涉足租房市場。

盯上這塊蛋糕的不止他們。2010年後，隨着移動互聯網興起，長租市場開始醖釀，並在2014年後火熱。

這一階段，幾乎所有80後流動人口都進入了社會，至少1/3的90後開始進城工作，兩者加起來的總數有2.8億左右。

這相當於中國每6個人中，就有1個要尋找工作和安居的地方。

大規模需求刺激下，從2012到2019年的短短7年間，長租公寓行業公開融資超過100次，融資總額約2160億元。

資本在狂歡，蝸居的年輕人卻高興不起來。無序擴張的長租市場，讓他們陷入了新的麻煩。

2018年9月，關於長租公寓甲醛超標導致白血病的傳聞和案例，以及長租公寓可能是“致命住所”的説法，一時間在互聯網上瘋傳。

此後，雖有醫學專家出面解讀釋疑，但事件的發酵，讓更多的人站出來爆料在長租公寓租住時，都出現過皮膚過敏等不適，長租公寓裝修間隔和甲醛問題，引發打工人的集體聲討。

“致命住所”的問題，剛剛有所緩解。整個長租行業，卻又面臨“致命崩盤”。

2018年，“鼎家公寓”爆雷，成為第一張倒下的“多米諾骨牌”。

兩年間，陸續超過170家長租公寓爆雷。2020年登陸紐交所的第一支中概股“蛋殼公寓”，從上市高光到泡沫破滅，只用了10個月時間。

在微博“蛋殼套牢的年輕人如何自救”話題下，有人悲嘆“晚上10點，頂着零下17度寒風走路半小時，不捨得打車回家省下的血汗錢，就這樣沒了！”

有人心有餘悸地講述：“房主喜歡半夜帶人上門威脅趕人，已經三次了，不接受任何協商。現在加班結束沒感到輕鬆，竟然是因為害怕回家……”。還有人崩潰地講起自己的心酸：“一直沒敢跟父母説這件事，如果他們知道自己的孩子租的房子被清退，還要繼續還貸，會很難過吧。”

彼時，蛋殼管理的房間超過40萬，意味着有如此經歷的年輕人也會超過這一數字。

在電視劇《蝸居》裏，郭海萍的妹妹質問道：“為什麼我們的人生和夢想，都要拴在一個房子上呢？我們所有的努力，所有的期盼都僅僅是一處房子，這樣的人生是不是太悲哀了？”

這一問，包含了多少“蟻族”的辛酸苦楚。13年後，仍然久久迴盪。

曾入選2016年十大流行語的“葛優躺”，6年後依然以表情包的形式瘋傳。

在一所三室兩廳的房子的沙發上，無所事事地斜躺着，竟是年輕人最可望而不可及的夢想。

但二十多年以來，國家其實一直致力於在非市場化租賃方面，解決國民安居問題。

1998年，國務院首次提出廉租房的概念，保障對象為城鎮最低收入家庭，後拓寬至城市低收入住房困難家庭。

2010年國內開始公租房建設，2020年中央經濟工作會議提出“要高度重視保障性租賃住房建設”，保障性租賃住房正式登上歷史舞台。

這些相關政策，取得了不少實效。

截至2018年底，3700多萬困難羣眾住進了公租房，累計近2200萬困難羣眾領取了公租房租賃補貼；棚户區改造，讓上億棚户區居民“出棚進樓”。

相較於1978年，2021年城鄉居民人均住房建築面積增長5.6倍，達到37.8平米。

但另一面，依然是沉甸甸的事實。

人社部數據顯示，2021年全國農民工總量為2.92億人。2022年，高校畢業生規模突破千萬大關。

相應的，2021年全國40個城市新籌集的保障性租房只有94.2萬套，2020年長租市場房間保有量也僅1100萬間。

面對高企的房價，連王石、潘石屹等房地產大佬，都站出來勸年輕人租房。但年年上漲的房租，卻讓房客們叫苦不迭。

1955年，一篇中央書記處的調查報告指出：“各個城市的房租一般佔職工家庭收入的8%至10%左右，與目前工資水平比較，有些城市應予調低。”

也就是説，當時對於交房租的一般理解，應在家庭收入的5%左右。

但到2020年左右，根據北京市職工平均工資標準和房租價格，其租金比例實際上達到了40%。

這背後，與長租市場供需失衡、滲透率不夠有關。

總人口3.3億人的美國，擁有4700萬套長租公寓，租房人口比例為37%；歐洲國家租房比例，更是達到50%以上。它們的租賃房源機構滲透率，是中國的5-10倍。

針對亂漲價、黑中介、暴力催租及日常服務亂象，較為完善的租賃法規和市場機制約束，同樣不可或缺。

關於北漂，有一個浪漫的解釋：水下的魚類，通過魚鰾調節身體比重上升或者下降。唯一沒有魚鰾的鯊魚，為了不讓自己沉入海底，每時每刻都在遊動。

北漂一族，就像在深不可測的都市裏遊蕩的鯊魚。為了生存，他們必須用盡全身力氣“漂流”。

但現實是，打工人所依賴的工作和住所，都不具有穩定性。自己就像無根浮萍，跟着社會浪潮飄來蕩去。

為此，住建部於2015年首次提出“租購併舉”，推動租購同權。

十九大報告指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

2022年《政府工作報告》，再次明確了**“探索新的發展模式，堅持租購併舉”**的指導要求。

地方也積極跟進。20多個省份出台相關細則，北京、深圳、成都、武漢等50多個城市出台住房租賃的扶持政策，相關房企相繼推出商品租賃房規劃。

2017年7月24日，位於上海浦東新區的全國首塊R4全自持租賃住房用地，由張江集團底價摘得，並由專業機構“旭輝領寓”負責運營。在北京，類似項目有西紅門高立莊地塊，由當地國企與“萬科泊寓”合作開發運營。

以自如為代表的長租行業，也進一步在運營模式上迭代升級，通過對產品和服務的精細化運營，讓租房更安居。

社會各界正為租房安居作出更多努力，越來越多人正以租房實現着安居之夢。合力之下，“以租為家”，已經並且還將成為更多人安居樂業的新選擇。

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