請回答90年代：中國房地產源起_風聞

文 | 張焱

自從房地產三道紅線以來，全國的開發商暴雷不斷，房地產號稱全面進入凜冬。今年上半年以來，因為各方面因素導致的經濟層面壓力，因而許多地方的房地產行業的管控政策紛紛反彈。於是市場上又開始對於房地產市場有了各種新的希望。甚至有大量的市場人士和部分“經濟學家”反覆強調，鼓吹如果不發展房地產，地方經濟就無以為繼，地方政府就會面臨破產的風險。

但同時，近期網上流傳着一段黃奇帆接受專訪的視頻，談到了對於房地產的看法。認為，房地產已經不可能像過去20年那樣“蒸蒸日上”了。

筆者根據採訪視頻總結了一下，主要包括以下十條：

1、中國人口即將到達或已經到達頂峯，十四億人口就是中國的人口峯值，未來大多數可能性就是人口逐步減少。

2、中國城市化率到達65%，幾乎等同於歐洲、美國的75%。（原因主要原因是中國的户籍政策因素，中國的城市化實際是農村青年與中年的城市化。農村老年人不參與城市化，未來城市化率的繼續提高，很大程度在於農村老年人口的逐步凋零。）未來就算是城市化率繼續提高，也不過就會是5-6百分點。

3、中國的老齡化，目前已經到達21%，目前可預測的是到達2030年會到達30%。未來房地產需求會減少，會有大量房產隨老人離世而退出大量房產。

4、目前國內房產商一年以上庫存超過6億平米。目前國內，由居民購置處於閒置狀態的住宅大約20%，大約60億平米。

5、中國目前人均住房，大約在50平米左右。（2019年統計是人均48平米），按照發達國家，包括歐洲美國在內，50平米基本就是天花板。

6，年度房地產投資，2000年是1億平米；2010年達到10億平米；2016-2017年達到17億平米，在不到20年的時間裏，翻了4翻。新建住宅幾乎相當於世界的50%。

7、中國土地和房產的價格過去20年翻了4翻。大致是16-20倍左右。

8、中國城市危舊房改造；大規模基礎設施改造基本完成。

9、城市的公共社會服務機構建設，包括學校、醫院建設也基本完成。（1980年，大學生在校生人均佔地10平米，目前已經到達人均50平米。同時目前中國大學總數已經超過3000所。）

10、目前中國的房地產商負責率高達90%，已經沒有再加槓桿的機會和可能了。

就像沉思錄過往一系列文章強調的那樣，房地產市場的泡沫不能一直持續，房企的槓桿不能加到天上去，房地產必須轉型。不能因為當下的困難和一些人的鼓動就放棄之前既定的政策。今天筆者和大家探討下我國房地產市場成型的那段歷史，下一篇再和大家探討下過往幾次房地產推出刺激政策的因素和調控的脈絡。

要討論中國房地產的源起，要理解中國房地產市場的現狀，必須從中國房地產製度形成的歷史環境去理解它。所以，我們的目光要回到九十年代。

在中國房地產製度中有兩個重要文件：

一、1994年內地出台的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度

二、1998年，國務院印發《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（23號）：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，讓房地產真正走入了市場化。

首先説當時為什麼要建立房地產預售制度，先説歷史環境：

90年代初因為國內的投資熱潮，出現嚴重的通貨膨脹。當時的銀行利率長期維持在兩位數。之後，為了管住貨幣發行，中央實行了以外匯佔款為主要貨幣發行方式的人民幣發行方式。

這個時候，使用儘可能少的資金，儘可能快的而完成資金週轉，就成為房地產發展的關鍵性因素。而香港作為當時中國學習市場經濟的主要窗口，傳過來的“賣樓花”就成為主要的參照對象。

這就是房屋預售制的建立的歷史環境和原因。

誠然，這種制度有其先天的對於交易雙方的不公平（房產商和買房人的權利義務不對等，買房人在銀行發放按揭時其實已經相當於支付全款，但房產商卻並不一定能夠保證按期交房，直白的説就是銀貨不兩訖）和整體系統的安全隱患（對於銀行和業主來説，抵押品的狀態不明，可能是半成品、成品或爛尾狀態，這個僅僅在法律文件中是無法準確體現的）。

但是這種高效的8個瓶蓋蓋10個瓶子的遊戲任然獲得了當時政策主管部門的青睞，這是當時歷史背景下的無奈。90年代中期，即便是上海這樣的城市，當時政府部門在招商引資時，也是要保證投資商15%年收益率的，不足部分由當地政府補足。因為當時能夠引進的資金多數其實都是從香港過來的影子銀行資金。收益率到不了這個數，投資商就只能跳樓。

再説1998年房地產正式市場化貨幣化。早在90年代初期，在市場經濟大潮下海南就已經產生過房地產泡沫和崩盤。不過當時如海南這種房市泡沫和後來比，一是制度非常不健全，二是當時很多房產交易是以單位的名義進行的。三是除少數地區外，還沒有涉及到全國大部分地方。雖然92年就有商品房了，94年就有預售制了，但當時國內還是以自建，集資建房，福利分房為主。從92年到98年屬於雙軌制轉型期，房地產真正形成市場化要到1998年。

1997年亞洲經濟危機爆發，中國經濟也受到了衝擊。同時中國陷入了自建國以來的第一次“雙重過剩”（林毅夫語，其實就是資本主義經濟危機）。為了對抗危機，中國1998年開始進行大規模基礎施設建設。除了基礎設施建設，還有大學擴招、銀行收取利息税等等。總之，使用一切有效辦法，擴大需求，對抗通貨緊縮。

但是，如何籌集鉅額的投資資金就成為關鍵。當時政府採取的是大規模的發行建設國債，通過債務融資，進行基礎施設建設。但是通過債務融資會容易造成“債務堆積”，一旦利滾利越過閾值就會形成“債務的自我擴張”。同時市場上會因大規模投資容易形成新的“通貨膨脹”。這個時候，已經開始萌芽的商品房銷售市場正好能起到快速有效從市場上回收貨幣的作用。

當時，關於國內住房問題如何發展，有兩個討論方向。其一是房地產市場化，其二是大規模公租房建設。公租房思路以當時的建設部長為代表。但經過討論後，這一方案被放棄。

大規模的公租房建設，需要有兩個前提條件，一是建設成本要低，二是市場利率要低。以後來國內一些城市建設的公租房為例，比如上海，在16年左右，上海內部的公租房建設用地的招標拍賣，一般的市中心區樓板價每平米6000元（位置在南浦大橋）；最貴的12000（位置在古北）。而當時上海的樓板價，一般的已經到達30000元，高的在60000萬元左右。基本差了五倍價格。

我們前面説到，90年代時國內利率長期維持在兩位數。不僅如此，當時國內的金融狀況非常糟糕，四大行按照國際標準已經屬於技術性破產。當時的金融機構連估值都沒法估值。只能等到2002年四大資產管理公司成立（參考前幾天文章《停工斷貸倒逼下，去槓桿要堅持到底》），剝離不良資產以後，再通過股改引入外資商業銀行，這些金融機構才能夠從新估值。任何像公租房這種長租行為必須有金融機構的參與，而當時金融機構自身都難保，屬於朝不保夕的狀態，實在無法參與這種長期項目。比如當年農行差一點就全國按照各省為單位分拆了。

當然，今天國內的利率已經足夠低，各方面體系的成熟也使得大規模進行公租房建設有了現實基礎。如正在建設的雄安，就在進行新模式的探索。這方面我們以後再探討。

另一方面，當時經濟上也確實面臨着急需回收貨幣，通過大規模投資抑制通貨緊縮的問題。公租房模式不僅本身實行困難，也無法滿足引入外資要求的15%的年回報率和快速回收貨幣的需求。所以，隨着《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》出台。房地產市場化時代正式開啓。

接下來就是如何實行的問題。在中國由於歷史經驗，要求政策的穩妥性，任何一個政策一般都不會是憑空產生。一般情況是先有試點或者其他地方的案例借鑑，然後才會逐步推廣。

同樣，利用房地產作為工具，來推進城市化和工業化，這種重大的政策決定也必然是會有具體的成功案例和操作範本的。這樣才可以有效推廣，而不是盲人騎瞎馬的亂撞。

那麼這項政策工具的範本來自哪裏呢？答案是90年代初的上海。

90年代初，上海由於產業和基礎設施老化，以及國際環境的影響。經濟陷入困境，當時主政上海的朱鎔基主持了全面的基礎設施改造和產業結構調整。

但是，面臨一個核心問題：鉅額投資所需要的錢從哪裏來。

當時朱的方案是組建融資平台，向世界銀行貸款，同時組織國內其他銀行和世界銀行組成銀團貸款。當時上有個口號叫做“一年一個樣，三年大變樣。”上海年紀大一點的人可能都還有記憶。包括南浦大橋等當時著名的一系列基礎設施就是通過這樣的方式建成的。當年南浦大橋的總指揮朱志豪到我上的中學作報告，還專門講了如何同世界銀行談判，審設計方案。

而這就是現在全國各地各種城投公司融資平台的雛形。

上海除了重大基礎工程，還面臨大規模的老舊城市的改造問題。通過當年的海華花園案例，我們可以看到當時上海是如何做的。

1992年，原盧灣區首開先河，在海華花園及其周邊所在的斜三地塊探索運用了“土地批租”形式改造舊區。

斜三地塊緊鄰日暉港，在打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學以北，當時是一片棚户區，居民盼着動遷。但據估算，動遷費用要1億元。當時全上海舊改專款是4億元，還要分攤到好幾個區，而靠原盧灣區財政，更是支撐不了如此龐大的改造資金。

原盧灣區大膽創新。通過尋找、接洽與談判，在1992年初，由香港中國海外發展有限公司、上海市盧灣區房屋建設開發總公司和上海華海科技實業公司合資組建了上海海華房產有限公司，出資2300萬美元，受讓了斜三地塊，計劃在其上建造商品房。

動遷自1992年3月啓動，僅用半年，全市第一塊毛地批租土地就交到了開發商的手中。1994年底，海華花園竣工了。

斜三地塊被稱為“海上第一塊”，在上海舊改歷史上具有標誌性意義。

因為在上世紀90年代，上海尚有大批危棚簡屋及二級舊裏，羣眾對改善居住條件非常迫切，但限於政府財力有限，當時的舊改工作推進比較緩慢。斜三地塊的探索，破解了舊改缺少資金的困境，創造出利用社會資金加快舊區改造的新路。

而這個海華花園還獲得過當時上海十大建築景觀稱號。要知道，現在但凡一個城市，以一個住宅小區作為建築景觀都可以作為奇聞了。

但是，這就是當年上海重要的政策創新。在這之後的兩年時間裏，上海通過這個方法，至少批租了兩三百塊土地，為上海的城市建設和產業升級籌集了海量的資金。

要知道，當年的上海由於城市建設和產業老化，已經和後來的東北、天津和其他內地老城沒有什麼本質區別了。正是由於90年代初的一飛沖天，才重新穩固了上海作為中國經濟第一城的位置。

90年代初上海市區

而當時完成整個政策流程制定和決策的，就是時任市委書記的吳邦國。之後這套標準的土地批准流程就逐步在全國範圍內推廣。

2001年以後，黃奇帆從上海調任重慶副市長。重慶成為繼上海之後第二個開始搞大型城投公司融資平台的城市。

之後以城投公司作為融資平台，通過銀團貸款籌集基礎設施開發資金，以土地批租（賣地）回收貨幣償還融資。這套完整的城市開發流程就逐步完善並走向成熟，成為全國各地主要的地方經濟發展模式。

之後，更逐步演變成為一個全新的概念“城市經營”，既把城市當做一個企業來經營。通過各種方法提高城市的市場估值。而城市估值的基礎就是土地價額。

比如，爭取高鐵線路；爭取開各種國際會議（包括但不限於奧運會、世博會、大運會、軍運會等）；建設能夠提高土地估值的相應設施（包括地鐵、學校、醫院等）

通過城市經營（負債經營，擴張信用），提高城市在國內、區域內的地位，吸引企業和勞動加入來迅速提高城市化規模，同時通過房地產（賣地）來籌集貨幣償還債務或者至少讓債務可以持續。

這其實就是自1998年開始至2021年中國過去20年經濟發展的兩條主線之一。另一條主線則是2001年以後，中國加入WTO後通過融入世界經濟，加入全球產業鏈而全面工業化的過程。

通過一些觀察，我們會發現一些規律。就是自建國以來，差不多每個主要經濟政策和體制都維持二十年左右。（大致上估計可能是某種體制會針對當時的經濟問題。一般二十年左右，會全面解決之前的問題，但會帶來新的問題。）

比如1956年城市資本主義改造和農村的人民公社，到1978年就無法維持下去了；1978年到90年代中期稱得上是改革開放時期，1998年-2021年則主要表現在高速的城市化階段。而眼下，又是二十年已過，隨着這兩年金融財税房地產改革，產業升級等等問題都到了需要突破性的時刻，又一個新的經濟政策週期也將要到來。

下回我們聊聊過往幾次房地產推出刺激政策的因素和調控的脈絡。