廈門空置率8%，住房都誰買走了？_風聞

問道者 杜一用

貝殼研究院發佈《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，首次盤點了國內28個主要城市的住房空置率水平。調查結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。廈門住房空置率為8%，在被調查城市中處於合理區間。

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城市平均住房空置率偏高

貝殼研究院以國內28個城市的3萬個小區作為樣本，選取入職三年及以上的房產經紀人，對其業務範圍內的小區摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，並對不同小區的空置户數、小區總户數分別加總，設定空置户數/總户數即為城市住房空置率。

由於本次調查範圍未包括期房和現房待售部分，而從簽訂購房合同到交房，一般需要1年半到2年左右時間。最近幾年，受宏觀調控政策影響，“保民生保交樓保穩定”成為主旋律，期房和待售現房明顯增多，這意味着，貝殼研究院的結論有待商榷，國內城市的實際住房空置率肯定要高於調查口徑。

但即便按貝殼研究發佈的調查口徑，國內城市的住房空置率依然不容樂觀。

通常來説，住房空置率在5%—10%之間是合理的，低於此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10%則認為住房空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

此次貝殼研究院調查發現，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%-15%之間，6個城市高於15%。

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人均住房與排序大致匹配

根據貝殼研究院的調查結論，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降；房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高；此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。

在這三個參數指標的綜合作用下，廈門住房空置率8%，在被調查的20個二線城市中，空置率最低。空置率比廈門低的是四個城市均處於一線，即深圳、北京、上海、廣州。

空置率比廈門高的二線城市依次為，天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、瀋陽、昆明、鄭州、西安、合肥、武漢、重慶、南昌。

在二線城市中，南昌的空置率最高，重慶第二高，天津的空置率僅比廈門高。這樣的調查結論難免讓被調查城市感到心虛。

2018年，贏家財富網曾評出“中國十大鬼城”，説的是住房賣不出去沒人來住，空置率很高的國內城市。

排在“中國十大鬼城”之首的是內蒙古鄂爾多斯康巴什新區，第二位是鄭州市鄭東新區，第三位是京津新城，第四位是遼寧營東新城，第五位是江蘇常州新城，第六位是廣州惠州大亞灣，第七位是温州新城，第八位是十堰東部新城，第九位是海南三亞，第十位是甘肅張掖新城。

鄭州和天津都在榜中，可在貝殼研究院的調查中，住房空置率卻都比重慶低。因此，如果貝殼研究院的調查結論把期房和待售現房統計在內，那座次排序或許就不是現狀了。

不過，參考城市人均住房面積，貝殼研究院的調查結論有它的合理性。根據網上公開的數據，鄭州人均住房36平米，天津人均住房34.97平方米，重慶人均住房46.1平方米，與貝殼研究院的調查結論基本匹配。

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誰把廈門住房空置率買低了

廈門在貝殼研究院榜單中8%的住房空置率，對應的廈門城鎮居民人均住房面積是35.3平方米。

按照貝殼研院的調查結論，和深圳、廣州一樣，廈門65歲以上人口占比和空置率均低於10%，“空置率處於合理區間。”

廈門住房空置率的合理性有它的剛需所在。廈門市60歲以上人口占比9.56%，65歲以上人口占6.17%。2021年廈門常住人口528萬人，城鎮化率90.1%，一年新增10萬人；常住人口出生率8.47‰，人口死亡率3.19‰，人口自然增長率5.28‰。

年輕羣體和新增人口雨後春筍般的存在，給廈門帶來了旺盛的購房剛需。來自網名“林天寶01”的一份廈門購房結構分析有一定的調侃成分，但看起來不無道理。按照他的分析，來廈門買房的羣體大致可分為三個部分。

第一部分：2009年以前最早來廈門發展的人。這個階段，廈門房價蓄勢待飛。買房的人包括，很早就來廈門打工或者做生意存夠首付的；大學畢業後在廈門成家立業父母親戚幫忙湊夠首付的；福建省內各個區縣相對富裕的；少數其他省份相對富裕的；廈門本地原住民要結婚或者置換的。

第二部分：2009-2017年。這個階段，廈門房價穩步上漲。買房的人包括，來廈門務工發展存夠首付的；大學畢業沒有多久，在廈門工作並且結婚，家裏父母幫忙湊首付的；大批泉州地區的有錢人和企業老闆高管組團到廈門買房的；廈門原住民拆遷和置換的；福建省內各個市區縣有錢的都來湊熱鬧的；部分國內的明星、名人、科學工作者、公務員等非廈門人買來養老的。

第三部分：2018年-2020年。這個階段，廈門房價振翅高飛。買房的人包括，把老家房子賣了來廈門湊首付的；福建各個縣城比較成功、置換到廈門的；在國外掙錢的那些人；全國的有錢人、煤老闆、土豪名人明星都喜歡來廈門買一套房子或別墅。

理由很簡單，廈門氣候宜人，環境優美，適合居住和養老，特別是最近兩年買房的人普遍不差錢。

參考資料：貝殼研究院、相關統計局數據