廈門空置率8%,住房都誰買走了?_風聞
经济道理-2022-08-11 10:19
問道者 杜一用
貝殼研究院發佈《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》,首次盤點了國內28個主要城市的住房空置率水平。調查結果顯示,28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處於較高區間。廈門住房空置率為8%,在被調查城市中處於合理區間。
01
城市平均住房空置率偏高
貝殼研究院以國內28個城市的3萬個小區作為樣本,選取入職三年及以上的房產經紀人,對其業務範圍內的小區摸底調研,將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”,並對不同小區的空置户數、小區總户數分別加總,設定空置户數/總户數即為城市住房空置率。
由於本次調查範圍未包括期房和現房待售部分,而從簽訂購房合同到交房,一般需要1年半到2年左右時間。最近幾年,受宏觀調控政策影響,“保民生保交樓保穩定”成為主旋律,期房和待售現房明顯增多,這意味着,貝殼研究院的結論有待商榷,國內城市的實際住房空置率肯定要高於調查口徑。
但即便按貝殼研究發佈的調查口徑,國內城市的住房空置率依然不容樂觀。
通常來説,住房空置率在5%—10%之間是合理的,低於此區間則認為空置率過低,表明住房需求旺盛,潛在需求較高。高於10%則認為住房空置率過高,表明住房供給過剩,存在庫存積壓風險。
此次貝殼研究院調查發現,我國28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增,一線平均7%,二線平均12%,三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內,大部分城市處於10%-15%之間,6個城市高於15%。
02
人均住房與排序大致匹配
根據貝殼研究院的調查結論,購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。
當老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%),住房需求會下降;房價越高、按揭貸款比例越高的城市,擁有多套住房的成本越高,進而住房空置成本越高;此外,持有空置住房的機會成本,即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。
在這三個參數指標的綜合作用下,廈門住房空置率8%,在被調查的20個二線城市中,空置率最低。空置率比廈門低的是四個城市均處於一線,即深圳、北京、上海、廣州。
空置率比廈門高的二線城市依次為,天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、瀋陽、昆明、鄭州、西安、合肥、武漢、重慶、南昌。
在二線城市中,南昌的空置率最高,重慶第二高,天津的空置率僅比廈門高。這樣的調查結論難免讓被調查城市感到心虛。
2018年,贏家財富網曾評出“中國十大鬼城”,説的是住房賣不出去沒人來住,空置率很高的國內城市。
排在“中國十大鬼城”之首的是內蒙古鄂爾多斯康巴什新區,第二位是鄭州市鄭東新區,第三位是京津新城,第四位是遼寧營東新城,第五位是江蘇常州新城,第六位是廣州惠州大亞灣,第七位是温州新城,第八位是十堰東部新城,第九位是海南三亞,第十位是甘肅張掖新城。
鄭州和天津都在榜中,可在貝殼研究院的調查中,住房空置率卻都比重慶低。因此,如果貝殼研究院的調查結論把期房和待售現房統計在內,那座次排序或許就不是現狀了。
不過,參考城市人均住房面積,貝殼研究院的調查結論有它的合理性。根據網上公開的數據,鄭州人均住房36平米,天津人均住房34.97平方米,重慶人均住房46.1平方米,與貝殼研究院的調查結論基本匹配。
03
誰把廈門住房空置率買低了
廈門在貝殼研究院榜單中8%的住房空置率,對應的廈門城鎮居民人均住房面積是35.3平方米。
按照貝殼研院的調查結論,和深圳、廣州一樣,廈門65歲以上人口占比和空置率均低於10%,“空置率處於合理區間。”
廈門住房空置率的合理性有它的剛需所在。廈門市60歲以上人口占比9.56%,65歲以上人口占6.17%。2021年廈門常住人口528萬人,城鎮化率90.1%,一年新增10萬人;常住人口出生率8.47‰,人口死亡率3.19‰,人口自然增長率5.28‰。
年輕羣體和新增人口雨後春筍般的存在,給廈門帶來了旺盛的購房剛需。來自網名“林天寶01”的一份廈門購房結構分析有一定的調侃成分,但看起來不無道理。按照他的分析,來廈門買房的羣體大致可分為三個部分。
第一部分:2009年以前最早來廈門發展的人。這個階段,廈門房價蓄勢待飛。買房的人包括,很早就來廈門打工或者做生意存夠首付的;大學畢業後在廈門成家立業父母親戚幫忙湊夠首付的;福建省內各個區縣相對富裕的;少數其他省份相對富裕的;廈門本地原住民要結婚或者置換的。
第二部分:2009-2017年。這個階段,廈門房價穩步上漲。買房的人包括,來廈門務工發展存夠首付的;大學畢業沒有多久,在廈門工作並且結婚,家裏父母幫忙湊首付的;大批泉州地區的有錢人和企業老闆高管組團到廈門買房的;廈門原住民拆遷和置換的;福建省內各個市區縣有錢的都來湊熱鬧的;部分國內的明星、名人、科學工作者、公務員等非廈門人買來養老的。
第三部分:2018年-2020年。這個階段,廈門房價振翅高飛。買房的人包括,把老家房子賣了來廈門湊首付的;福建各個縣城比較成功、置換到廈門的;在國外掙錢的那些人;全國的有錢人、煤老闆、土豪名人明星都喜歡來廈門買一套房子或別墅。
理由很簡單,廈門氣候宜人,環境優美,適合居住和養老,特別是最近兩年買房的人普遍不差錢。
參考資料:貝殼研究院、相關統計局數據
