評級下調、股債雙殺，金地真實財務狀況如何？_風聞

在房地產行業密集的“暴雷潮”中，向來以財務穩健著稱的金地集團也再難獨善其身，還因為傳出要“兼濟天下”而遭下調評級，引發股債雙殺。

作為“招保萬金”的其中一員，金地集團自然不甘於被大空頭“圍獵”。在被標普下調評級後，金地集團拿出了一份“自查報告”，並啓動債券回購，一場價格保衞戰由此拉開。

金地遭遇股債雙殺

事件的起因是，7月26日標普將金地集團的評級展望從“穩定”調整為“負面”，同時確認對金地集團的“BB”長期發行人信用評級、輝煌商務的“BB-”長期發行人信用評級。

在當下風聲鶴唳的樓市裏，這一則消息猶如“深水炸彈”。7月26日，“21金地03”債券下午交易出現異常波動，並一度暫停交易。

在隨後兩週裏，金地集團遭遇了股債雙殺，股價從12月以上跌倒8月10日最低時9.83元，11個交易日累計下跌近20%。

債券價格波動更為劇烈，“21金地03”7月26日下跌了約26.5%，8月5日的收盤價跌至65.2元，“20金地01”在7月28日下跌27.7%，8月5日收盤價約為68元。

“21金地MTN005”價格在8月1日跌至56.7000元，較前一交易日中債估值95.1940元，偏離-40.44%，“18金地06(143695)”8月1日成交價78.500元，跌幅達-21.98%……

據統計，截至目前，金地的國內存續債券共34只。其中，近期有15支債券的價格較前一日的收盤價或者估值淨價的偏離幅度都超過10%。

在遭到股債雙殺後，金地集團開啓了債券價格“保衞戰”，從公司層面到高管層，紛紛掏出腰包回購自家債券。

截至7月29日，董事長凌克及部分核心管理人員購買了“18金地01”“18金地07”“21金地01”“21金地03”“21金地04”等債券，累計購買金額為2000萬元，並表示未來還將以市場化方式在二級市場繼續回購債券，總規模不超過2000萬元。

8月10日，金地集團公告稱，為穩定債券價格，保護投資者利益，公司將以市場化方式在二級市場購買公司在銀行間市場發行的債券，首期規模不超過10億元。

8月4日晚間，金地還發布了一份《關於公司近期經營及財務情況的公告》，以挽回投資者的信心。

金地的真實財務狀況如何？

在標普的評級報告中，標普預計，金地集團2022年全年銷售金額將下降20%-25%，2023年將進一步下降3%-5%，這將導致2023-2024年期間金地集團的收入每年下降7%-10%。

標普認為，金地集團的合同銷售額和EBITDA存在繼續下降的風險，這可能導致其在未來12-18個月的槓桿率上升到5.0倍以上。

標普的評級並非空穴來風，2022年上半年，金地實現簽約金額1,006.1億元，同比下降38.2%。最新公佈的數據顯示，2022 年 1-7 月，金地集團合同銷售額 1191 億元，同比下跌了 36.8%。

今年1—7月，金地集團的簽約金額分別為149.6億元、96.2億元、209.3億元、125.0億元、141.9億元、284.0億元和185.5億元，分別同比下降38.36%、44.6%、22.5%、60.53%、50.18%、16.54%和27.63%。

以這樣的趨勢，2022年金地集團想要把銷售額降幅控制在20%-25%頗有難度。

標普還指出，金地集團在未並表的合資項目上的大量敞口降低了財務透明度，增加了經營風險。

實際上，這也是引起金地集團股債雙殺的重要原因，此前市場一度有傳言稱，“金地集團的管理層和險資股東之間發生矛盾，爭執點在於金地集團旗下大量民企合作項目需要紓困。”

對此，金地集團回應稱，“公司一直堅持選擇穩健的同行作為合作方，努力發揮協同優勢。公司高度關注合作方出險所帶來的公司項目層級經營風險。經過排查，公司涉及風險合作方的經營風險處於低位，總體可控，風險敞口小。”

不過從數據上來看，金地集團權益佔比較低是不爭的事實。2018年-2021年，金地集團拿地總額分別為1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，但對應的權益佔比只有40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低於行業平均水平。

單從賬面數據上看，金地集團短期似乎並無償債壓力。截至2022年6月30日，其幣資金餘額約648億元，與年初持平，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數1.38倍。

年內已還掉了98億元到期債務，短期內僅有一筆10月到期約27億元的債務，境外債券僅有一筆將於2024年8月到期的4.8億美元債。

但是在大量的合作開發項目下，合資夥伴實力想必多半不如金地，這確實可能會拖累金地集團的流動性資源和建設進度。這也是為什麼市場會出現“金地集團和民企合作項目需要紓困”傳聞。

此外，合作開發模式下，容易存在表外債務，這也是房企暴雷的重要來源，金地集團權益佔比低於行業平均水平，在當下的市場環境，投資者信心不足在所難免。