地方城市成立的紓困基金,真的能救爛尾嗎?_風聞
北海湾拐角-2022-08-15 07:29
這是我7月中旬去到鄭州的時候,留下來的一些影像
基本上如果你在鄭州市打個車,沒過一會司機師傅就會提醒你
看,爛尾了

師傅説他五年前來鄭州它就這個樣子,現在還是這樣,只是加了一些玻璃
讓我印象最深的是那個被點名説了很多次的,名門翠園
主體已經搭建好,後面幾棟還裝了玻璃,但是面前這幾棟,塔吊都撤了

這是一個不太一樣的城市,隨便街邊一個人都能跟你聊一點地產
看似平平無奇的滴滴師傅,能主動糾正你開發商提取預售監管金的具體條件跟準確節點
而最近他們聊的最多的,就是鄭州前不久出台的,《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案的通知》
這是怎麼一回事,真的有效麼
我和鄭州的地產小夥伴看到第一時間就有一個疑惑
01
錢呢,錢從哪來
自從去年發大水,鄭州是真的沒錢了
鄭州朋友跟我説鄭州市公務員工資都不能全發了,有些甚至只能發基本工資,還是隔兩三月發一次
一場大水過後,道路沖毀、公共交通停運、工地被泡壞,每一項都需要花錢
就但凡這個城市還有錢,都不會出現後面各種各樣新聞
所以這時候看到那份方案的第一感受就是,錢從哪來
一位鄭州房企裏的小夥伴跟我説,“這個,我們自己的人在聊的時候都看不懂”
我去翻了一趟源文件

這裏面對於基金架構、資金來源、以及各自資金佔比都有説
然後我和鄭州這位小夥伴最關心的問題就是錢從哪來
也就是這份文件裏提到的“母子基金”,它是紓困基金和子基金,母+子基金兩部分
加上前前後後關係,我把他們都放在一張圖上,比較直觀

最開始的資金還是來自鄭州地產集團、河南資產管理
前者屬於鄭州市國資委

後者屬於河南省財政廳

相當於省市兩級資金力量當作“啓動資金”
當然,這些資金並不是全部,紓困資金出資比例,不超過30%,下面各子基金出資比例,不超過40%
然後我還看到另外一個實操版本,來自經濟觀察網的一份案例
母基金,也就是紓困基金出20%,各區子基金再出20%,這40%的錢再去撬動社會資本或金融機構騰出60%的錢
我們先看40%具體從哪來
從源文件裏我們可以看到這些表述,重點看劃線部分
➤ 引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及 AA 以上的市、區兩級國有投融資公司等主體,以市場化、法制化方式參與…
➤ 由紓困專項基金與市區兩級國有公司、社會資本 (包含但不限於央企、省級國企、施工企業、資產管理公司、金融機構)等組建子基金作為實施主體
那這60%的錢又可以從哪來
➤ 盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集,其中自有資金出資原則上不高於40%,其餘資金通過積極爭取金融機構併購貸款等方式籌集低成本資金
可以看出,央企、國企、國有投融資等企業,負責40%的部分,而金融機構併購貸款等方式則負責這60%部分
我們最近也聽到一些房企的項目被救的案例
比如説前段時間,河南省文旅集團,就注資了河南建業地產的文化項目
然後鐵建投下屬的地產公司,就注資了河南建業的地產項目
02
那為什麼被救的是他們?
選擇救誰不救誰也是有標準的
7月中旬去到鄭州的時候,那時候鄭州的小夥伴就跟我説,現在鄭州也在思考救誰不救誰,建業、康橋、永威等等
最後小夥伴就猜測説大概率還是建業了
因為建業對於鄭州來説有點特別,它不單單是一個開發住宅的開發商,它還有很多文化產業項目,建業·華誼兄弟電影小鎮、河南戲劇·幻城
果然,我們就看到建業下面那兩個文旅項目被注資了
還有幾天前建業北龍湖金融島一個項目也被救了
但其實從一些細微動作可以看出,紓困基金到底紓誰的困,標準並不那麼簡單

整理自©經濟觀察網,記者 陳月芹
直到8月10日建業北龍湖金融島寫字樓項目並未在名單中
而且這份名單裏,包括了瀚海、名門、康橋等多家鄭州當地房企
但是不包括永威(鄭州本地房企)
所以這背後救誰不救誰的依據是什麼
鄭州小夥伴告訴我,項目未來銷售收入和負債之間的關係佔很大因素,怎麼説呢,就是如果資產超過負債,貨值可以覆蓋前期負債這樣一類項目
其實在文件裏也有表示

説白了,救急不救窮
當那麼多項目遇到問題的時候,當然不可能沒選擇的救
而因為流動性出現問題的房企,遠比企業本身更深層次問題更值得救
03
但是上紓困名單的這些房企不都是窮麼
並不是
各位認為鄭州爛尾樓具體是因為什麼
我們團隊去過鄭州幾次,每一次都有不同的收穫
關於鄭州爛尾樓話題我們也有不一樣的看法
其實去年720洪水對鄭州的影響遠比我們想象的要嚴重的多

先説房企這邊
洪水來了停工,洪水褪去不就可以開工了麼,不是的
施工單位的材料和設備,全部泡在坑裏,這些按照合同來走,都是開發商需要賠給建築商的,某國企開發商光這一項就賠付上億
一個展示區要花大幾百萬上千萬,剛出來的展示區還沒面客呢,做展示區的賬還沒結呢,就在泄洪區,直接淹到1層
這些都需要重做,加上之前沒付的錢,這就是成本✖2
而且排水,需要時間和錢
因為基坑泡了2-3米的水,不是説把水抽出來就完事了,當地庫的結構跟水的結構達到新的平衡,不能盲目的把水抽出來
所以抽水需要長時間,去年7月20日的洪水,有的工地最後排完水都到八九月了
更需要錢,你讓施工單位給你抽水,施工單位肯定讓你把上一次的結了再説,這一個來回就是兩道錢
這筆錢就是一筆不小的開支,對國企、央企還好,但是對本土開發商,就越來越吃緊了,當然這期間你還賣不了房子
所以,水就泡了一個晚上,但是水退下去兩個月了,很多開發商工地還沒開
屋漏偏逢連夜雨,7月20日之後,鄭州又遇到新冠疫情
大家都在家裏繼續隔離,7月、8月、9月、10月、11月這些都不行
一直到冬天的時候,又遇到冬奧會環保管控,河南河北這些工地都要停了
就算上海疫情對鄭州這些工地也有影響
地產是一個全鏈條產業,這些工地上很多材料都被耽誤在物流上
比如某開發商讓打個玻璃樣板,玻璃是在國內有,但是膠是國外的,所有的都在上海海關待着
小小的一個膠沒有,就意味着生產線上缺材料了,沒辦法正常運轉
所以水災帶給這些房企的影響遠比我們以為的要重的多
這也是為什麼有些房企更多還是流動性的問題
與此720同時,城市也備受打擊
鄭州朋友跟我説,洪水過去後兩個月,她打了兩個月車,上班打車,下班蹭同事的車,因為城市沒有公共交通了,公交車都沒
雖然只泡了一晚,但是水大,地下管道被沖壞了,路基底下的土直接被沖垮了,路面那點混凝土根本不管用,道路被沖毀,而每一公里都要錢
所有銀行都被貸了一遍,哪還有錢,各區政府真的沒錢了,以往房企有問題還可以貸款,但是城市和銀行沒錢了,就都沒錢了
鄭州小夥伴説,他們區長每天早上7點鐘帶着各個局局長、各事業單位一把手,共同解決區裏遇到的問題,就是擔心效率太低,因為問題實在太緊
不過沒錢就是沒錢,國企、央企還好,建業、正商、永威這些本地開發商就很慘,都是重倉河南的
而且被水泡過的房子,誰還敢買,二七區有一部分泄洪區,720之後全鄭州人民都知道了那裏是泄洪區,誰還敢去買,而那裏恰恰被不少開發商拿了不少地
所以你説鄭州爛尾真相是預售制度麼,不敢説不是,但是這個理由“有點遠”,眼前從去年開始的災情引發的一系列斷裂才是真要命的
也正因為如此,對鄭州房企來説,肯定要救,但要分是“窮”有“急”
而最好的區分就是,項目公司債權債務關係是否權屬清晰,項目剩餘貨值是否充足,資產是否超過負債
04
信心比有救重要
其實紓困基金剛出來的時候,我就看過不少“賬”
比如有媒體測算説3000億元房產基金,按業內公認的3000元左右一平建安成本,也不過能完成1億平方米的工程量
還有媒體説,鄭州有106個問題樓盤,涉及居民超過60萬,按五口之家來算,每20户就有1户買到了爛尾樓
就連鄭州本地一家央企開發商的小夥伴都跟我説,100億真的不夠
但是別忘了,比救更重要的其實是信心

而鄭州這次的紓困方案,可能是一個不錯的開始
以上為正文,來自巧克麗麗