地方城市成立的紓困基金，真的能救爛尾嗎？_風聞

這是我7月中旬去到鄭州的時候，留下來的一些影像

基本上如果你在鄭州市打個車，沒過一會司機師傅就會提醒你

看，爛尾了

師傅説他五年前來鄭州它就這個樣子，現在還是這樣，只是加了一些玻璃

讓我印象最深的是那個被點名説了很多次的，名門翠園

主體已經搭建好，後面幾棟還裝了玻璃，但是面前這幾棟，塔吊都撤了

這是一個不太一樣的城市，隨便街邊一個人都能跟你聊一點地產

看似平平無奇的滴滴師傅，能主動糾正你開發商提取預售監管金的具體條件跟準確節點

而最近他們聊的最多的，就是鄭州前不久出台的，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案的通知》

這是怎麼一回事，真的有效麼

我和鄭州的地產小夥伴看到第一時間就有一個疑惑

01

錢呢，錢從哪來

自從去年發大水，鄭州是真的沒錢了

鄭州朋友跟我説鄭州市公務員工資都不能全發了，有些甚至只能發基本工資，還是隔兩三月發一次

一場大水過後，道路沖毀、公共交通停運、工地被泡壞，每一項都需要花錢

就但凡這個城市還有錢，都不會出現後面各種各樣新聞

所以這時候看到那份方案的第一感受就是，錢從哪來

一位鄭州房企裏的小夥伴跟我説，“這個，我們自己的人在聊的時候都看不懂”

我去翻了一趟源文件

這裏面對於基金架構、資金來源、以及各自資金佔比都有説

然後我和鄭州這位小夥伴最關心的問題就是錢從哪來

也就是這份文件裏提到的“母子基金”，它是紓困基金和子基金，母+子基金兩部分

加上前前後後關係，我把他們都放在一張圖上，比較直觀

最開始的資金還是來自鄭州地產集團、河南資產管理

前者屬於鄭州市國資委

後者屬於河南省財政廳

相當於省市兩級資金力量當作“啓動資金”

當然，這些資金並不是全部，紓困資金出資比例，不超過30%，下面各子基金出資比例，不超過40%

然後我還看到另外一個實操版本，來自經濟觀察網的一份案例

母基金，也就是紓困基金出20%，各區子基金再出20%，這40%的錢再去撬動社會資本或金融機構騰出60%的錢

我們先看40%具體從哪來

從源文件裏我們可以看到這些表述，重點看劃線部分

➤ 引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及 AA 以上的市、區兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與…

➤ 由紓困專項基金與市區兩級國有公司、社會資本 (包含但不限於央企、省級國企、施工企業、資產管理公司、金融機構)等組建子基金作為實施主體

那這60%的錢又可以從哪來

➤ 盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高於40%，其餘資金通過積極爭取金融機構併購貸款等方式籌集低成本資金

可以看出，央企、國企、國有投融資等企業，負責40%的部分，而金融機構併購貸款等方式則負責這60%部分

我們最近也聽到一些房企的項目被救的案例

比如説前段時間，河南省文旅集團，就注資了河南建業地產的文化項目

然後鐵建投下屬的地產公司，就注資了河南建業的地產項目

02

那為什麼被救的是他們？

選擇救誰不救誰也是有標準的

7月中旬去到鄭州的時候，那時候鄭州的小夥伴就跟我説，現在鄭州也在思考救誰不救誰，建業、康橋、永威等等

最後小夥伴就猜測説大概率還是建業了

因為建業對於鄭州來説有點特別，它不單單是一個開發住宅的開發商，它還有很多文化產業項目，建業·華誼兄弟電影小鎮、河南戲劇·幻城

果然，我們就看到建業下面那兩個文旅項目被注資了

還有幾天前建業北龍湖金融島一個項目也被救了

但其實從一些細微動作可以看出，紓困基金到底紓誰的困，標準並不那麼簡單

整理自©經濟觀察網，記者 陳月芹

直到8月10日建業北龍湖金融島寫字樓項目並未在名單中

而且這份名單裏，包括了瀚海、名門、康橋等多家鄭州當地房企

但是不包括永威（鄭州本地房企）

所以這背後救誰不救誰的依據是什麼

鄭州小夥伴告訴我，項目未來銷售收入和負債之間的關係佔很大因素，怎麼説呢，就是如果資產超過負債，貨值可以覆蓋前期負債這樣一類項目

其實在文件裏也有表示

説白了，救急不救窮

當那麼多項目遇到問題的時候，當然不可能沒選擇的救

而因為流動性出現問題的房企，遠比企業本身更深層次問題更值得救

03

但是上紓困名單的這些房企不都是窮麼

並不是

各位認為鄭州爛尾樓具體是因為什麼

我們團隊去過鄭州幾次，每一次都有不同的收穫

關於鄭州爛尾樓話題我們也有不一樣的看法

其實去年720洪水對鄭州的影響遠比我們想象的要嚴重的多

先説房企這邊

洪水來了停工，洪水褪去不就可以開工了麼，不是的

施工單位的材料和設備，全部泡在坑裏，這些按照合同來走，都是開發商需要賠給建築商的，某國企開發商光這一項就賠付上億

一個展示區要花大幾百萬上千萬，剛出來的展示區還沒面客呢，做展示區的賬還沒結呢，就在泄洪區，直接淹到1層

這些都需要重做，加上之前沒付的錢，這就是成本✖2

而且排水，需要時間和錢

因為基坑泡了2-3米的水，不是説把水抽出來就完事了，當地庫的結構跟水的結構達到新的平衡，不能盲目的把水抽出來

所以抽水需要長時間，去年7月20日的洪水，有的工地最後排完水都到八九月了

更需要錢，你讓施工單位給你抽水，施工單位肯定讓你把上一次的結了再説，這一個來回就是兩道錢

這筆錢就是一筆不小的開支，對國企、央企還好，但是對本土開發商，就越來越吃緊了，當然這期間你還賣不了房子

所以，水就泡了一個晚上，但是水退下去兩個月了，很多開發商工地還沒開

屋漏偏逢連夜雨，7月20日之後，鄭州又遇到新冠疫情

大家都在家裏繼續隔離，7月、8月、9月、10月、11月這些都不行

一直到冬天的時候，又遇到冬奧會環保管控，河南河北這些工地都要停了

就算上海疫情對鄭州這些工地也有影響

地產是一個全鏈條產業，這些工地上很多材料都被耽誤在物流上

比如某開發商讓打個玻璃樣板，玻璃是在國內有，但是膠是國外的，所有的都在上海海關待着

小小的一個膠沒有，就意味着生產線上缺材料了，沒辦法正常運轉

所以水災帶給這些房企的影響遠比我們以為的要重的多

這也是為什麼有些房企更多還是流動性的問題

與此720同時，城市也備受打擊

鄭州朋友跟我説，洪水過去後兩個月，她打了兩個月車，上班打車，下班蹭同事的車，因為城市沒有公共交通了，公交車都沒

雖然只泡了一晚，但是水大，地下管道被沖壞了，路基底下的土直接被沖垮了，路面那點混凝土根本不管用，道路被沖毀，而每一公里都要錢

所有銀行都被貸了一遍，哪還有錢，各區政府真的沒錢了，以往房企有問題還可以貸款，但是城市和銀行沒錢了，就都沒錢了

鄭州小夥伴説，他們區長每天早上7點鐘帶着各個局局長、各事業單位一把手，共同解決區裏遇到的問題，就是擔心效率太低，因為問題實在太緊

不過沒錢就是沒錢，國企、央企還好，建業、正商、永威這些本地開發商就很慘，都是重倉河南的

而且被水泡過的房子，誰還敢買，二七區有一部分泄洪區，720之後全鄭州人民都知道了那裏是泄洪區，誰還敢去買，而那裏恰恰被不少開發商拿了不少地

所以你説鄭州爛尾真相是預售制度麼，不敢説不是，但是這個理由“有點遠”，眼前從去年開始的災情引發的一系列斷裂才是真要命的

也正因為如此，對鄭州房企來説，肯定要救，但要分是“窮”有“急”

而最好的區分就是，項目公司債權債務關係是否權屬清晰，項目剩餘貨值是否充足，資產是否超過負債

04

信心比有救重要

其實紓困基金剛出來的時候，我就看過不少“賬”

比如有媒體測算説3000億元房產基金，按業內公認的3000元左右一平建安成本，也不過能完成1億平方米的工程量

還有媒體説，鄭州有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬，按五口之家來算，每20户就有1户買到了爛尾樓

就連鄭州本地一家央企開發商的小夥伴都跟我説，100億真的不夠

但是別忘了，比救更重要的其實是信心

而鄭州這次的紓困方案，可能是一個不錯的開始

以上為正文，來自巧克麗麗