我是前地產設計專業人士，凡是沒有告訴你公攤和計容的關係，基本都是偽專家_風聞

【本文來自《110平米房子到手僅61平，專家：公攤計算複雜，給開發商等提供鑽空子機會》評論區，標題為小編添加】

前地產設計專業人士來了。

1.除了大陸和香港自治區，全世界都是賣套內面積。。我想光是這句話，就可以堵住大多數專家和開發商的嘴了。。。。下面是一點科普小常識。。。

2. 算面積一點都不復雜，我帶實習生教會的第一個技能就是算面積。基本初中畢業的就能做好，唯一要求就是細心。。。另外不光是設計和開發商要算面積，規劃審批也需要項目的面積指標，規劃局的審查人員也要自己算一遍是不是跟報件的一致。很多審查人員還不是房地產相關專業的，只要掌握了算法，都能很好勝任工作。所以自己能在當地檔案館把竣工圖拿到手，基本都能把面積這回事搞清楚。哪有專家説得這麼複雜。。。

3. 公攤面積其實跟計容面積相聯繫的。。。凡是沒有告訴你公攤和計容的關係，基本都是偽專家。

計容面積就是計入容積率的面積。。那麼計容面積為什麼這麼重要。因為這個面積是跟土地出讓金掛鈎的。。。打一個比方，有兩塊地，大小是一樣的，但是政府允許建多少面積不同，那麼這兩塊地的出售價格也不同。這個允許建的面積，就是計容面積。。

但是我們要明白一點，為什麼不叫可建築面積，要叫做計容面積呢？因為相對的，有不計容面積。比如地下全埋的房間面積，拿來做停車場，設備用房，地下車庫的電梯樓梯，甚至就讓他空着什麼都不做，通通都不算作計容面積，開發商想做多少就做多少。。。這部分面積有個特點，就是不能拿出來賣，或者賣也虧錢。。。例如一個車位才買10多萬，算上車位需要的車道等等公共區域，車位拉通了算一般是32平方米一個車位，車庫高4.5米的話，一個車位就要在地下挖至少144立方米的土石方。。因此，一般不計容面積，開發商是能省則省。相信各位也明白了，為什麼很少有人把停車庫建在地面以上了吧。

話説回來，那麼公攤面積跟計容面積有什麼關係呢？簡單來説，公攤面積 等於 計容面積 減去 套內使用面積。因此，可以明確一個概念，所謂公攤面積，是包含在開發商的計容面積裏面的，簡單來説，是算進地價的那部分面積。不進入計容面積的部分，是不能計入公攤的。因為不計容的部分，是不會出現在房本產權證裏面的。

所以我們就找出專家的一個問題，地下室是不進入計容面積的，獨立的小區警衞室在很多城市可以算作獨立構築物也不計容，在地下的設備房間，樓梯和電梯各種管井的地下部分，也不計容的，因此，這些面積不能算作公攤。

4.為什麼計容面積這麼重要，一切的面積，包括套內使用和公攤都要依據他來計算。。。因為計容面積是政府規劃部門來控制城市人口密度的重要參考依據。。。這個地區，要修多少學校，多少醫院，怎麼設立公交站點，地鐵線路停靠站怎麼設立，商業區怎麼規劃，路多寬，商業怎麼規劃，都是以此為依據。當然你房本上的面積，更是以這個面積為根源的。。。

5.扯遠了。。。話説回來。。。如果按照國際慣例，改賣套內，會發生什麼呢？筆者有幸是入行就在一個賣套內面積的內地城市開始職業生涯，可真是太有親身體會了。。。開發商會拼命的壓縮公攤面積。。。文章裏小區的整個公攤是46%？我入行起就沒見過超過30%的公攤。在新的消防規範開始施行前，那年頭還可以做三合一前室，公攤基本都是壓縮到18%~20%，後來基本也25%左右不能再高了。。。

你得想呀，壓縮了公攤，開發商能賣出來的套內面積是不是就多了。整個46%的公攤開發商又不能拿出來賣，土地出讓金該繳還得繳，這種設計，不被罵得狗血淋頭才是。。。

6.那為什麼實行不下去？首先，這沒什麼難的，在業內也沒什麼秘密可言。你要知道，我這個內地小破城，開始搞土地經濟的時候，是一位姓黃的市長拍板賣套內的。這位黃市長，當年在浦東新區做管委會主任的時候，是內地第一批去香港考察土地財政的官員。套用川建國的話來説，沒有人比他更懂土地經濟。對這裏面的門道，也就太門清了。也就是他，偏偏選擇了跟全國大多數不一樣的做法。。。。因為賣公攤，裏面門道就太多了，什麼把地下室也賣給你，把物管用房小區居民活動室警衞值班監控設備房間全部賣給你。賣給你什麼，都是開發商説了算。一份地價可以賣出兩份錢出來。。。。。

我們這裏的開發商只會扣一些邊角料面積，暗戳戳的送給業主，從來都不敢賣，也不敢上房本。

我們都知道房地產很賺錢，至少我們得誠信經營不是？