我是前地產設計專業人士,凡是沒有告訴你公攤和計容的關係,基本都是偽專家_風聞
张师祈-野蛮其体魄,文明其精神。2022-08-16 17:45
【本文來自《110平米房子到手僅61平,專家:公攤計算複雜,給開發商等提供鑽空子機會》評論區,標題為小編添加】
前地產設計專業人士來了。
1.除了大陸和香港自治區,全世界都是賣套內面積。。我想光是這句話,就可以堵住大多數專家和開發商的嘴了。。。。下面是一點科普小常識。。。
2. 算面積一點都不復雜,我帶實習生教會的第一個技能就是算面積。基本初中畢業的就能做好,唯一要求就是細心。。。另外不光是設計和開發商要算面積,規劃審批也需要項目的面積指標,規劃局的審查人員也要自己算一遍是不是跟報件的一致。很多審查人員還不是房地產相關專業的,只要掌握了算法,都能很好勝任工作。所以自己能在當地檔案館把竣工圖拿到手,基本都能把面積這回事搞清楚。哪有專家説得這麼複雜。。。
3. 公攤面積其實跟計容面積相聯繫的。。。凡是沒有告訴你公攤和計容的關係,基本都是偽專家。
計容面積就是計入容積率的面積。。那麼計容面積為什麼這麼重要。因為這個面積是跟土地出讓金掛鈎的。。。打一個比方,有兩塊地,大小是一樣的,但是政府允許建多少面積不同,那麼這兩塊地的出售價格也不同。這個允許建的面積,就是計容面積。。
但是我們要明白一點,為什麼不叫可建築面積,要叫做計容面積呢?因為相對的,有不計容面積。比如地下全埋的房間面積,拿來做停車場,設備用房,地下車庫的電梯樓梯,甚至就讓他空着什麼都不做,通通都不算作計容面積,開發商想做多少就做多少。。。這部分面積有個特點,就是不能拿出來賣,或者賣也虧錢。。。例如一個車位才買10多萬,算上車位需要的車道等等公共區域,車位拉通了算一般是32平方米一個車位,車庫高4.5米的話,一個車位就要在地下挖至少144立方米的土石方。。因此,一般不計容面積,開發商是能省則省。相信各位也明白了,為什麼很少有人把停車庫建在地面以上了吧。
話説回來,那麼公攤面積跟計容面積有什麼關係呢?簡單來説,公攤面積 等於 計容面積 減去 套內使用面積。因此,可以明確一個概念,所謂公攤面積,是包含在開發商的計容面積裏面的,簡單來説,是算進地價的那部分面積。不進入計容面積的部分,是不能計入公攤的。因為不計容的部分,是不會出現在房本產權證裏面的。
所以我們就找出專家的一個問題,地下室是不進入計容面積的,獨立的小區警衞室在很多城市可以算作獨立構築物也不計容,在地下的設備房間,樓梯和電梯各種管井的地下部分,也不計容的,因此,這些面積不能算作公攤。
4.為什麼計容面積這麼重要,一切的面積,包括套內使用和公攤都要依據他來計算。。。因為計容面積是政府規劃部門來控制城市人口密度的重要參考依據。。。這個地區,要修多少學校,多少醫院,怎麼設立公交站點,地鐵線路停靠站怎麼設立,商業區怎麼規劃,路多寬,商業怎麼規劃,都是以此為依據。當然你房本上的面積,更是以這個面積為根源的。。。
5.扯遠了。。。話説回來。。。如果按照國際慣例,改賣套內,會發生什麼呢?筆者有幸是入行就在一個賣套內面積的內地城市開始職業生涯,可真是太有親身體會了。。。開發商會拼命的壓縮公攤面積。。。文章裏小區的整個公攤是46%?我入行起就沒見過超過30%的公攤。在新的消防規範開始施行前,那年頭還可以做三合一前室,公攤基本都是壓縮到18%~20%,後來基本也25%左右不能再高了。。。
你得想呀,壓縮了公攤,開發商能賣出來的套內面積是不是就多了。整個46%的公攤開發商又不能拿出來賣,土地出讓金該繳還得繳,這種設計,不被罵得狗血淋頭才是。。。
6.那為什麼實行不下去?首先,這沒什麼難的,在業內也沒什麼秘密可言。你要知道,我這個內地小破城,開始搞土地經濟的時候,是一位姓黃的市長拍板賣套內的。這位黃市長,當年在浦東新區做管委會主任的時候,是內地第一批去香港考察土地財政的官員。套用川建國的話來説,沒有人比他更懂土地經濟。對這裏面的門道,也就太門清了。也就是他,偏偏選擇了跟全國大多數不一樣的做法。。。。因為賣公攤,裏面門道就太多了,什麼把地下室也賣給你,把物管用房小區居民活動室警衞值班監控設備房間全部賣給你。賣給你什麼,都是開發商説了算。一份地價可以賣出兩份錢出來。。。。。
我們這裏的開發商只會扣一些邊角料面積,暗戳戳的送給業主,從來都不敢賣,也不敢上房本。
我們都知道房地產很賺錢,至少我們得誠信經營不是?