關於套內面積，在開發商內部的管理_風聞

最近又開始對套內面積的聲討了，作為地產從業人員，我簡要説明一下地產公司內部的管理，不排除少部分地產公司有問題，但大多數時候，開發商和購房者對套內面積的傾向是一致的：

1、拿地之後，決定項目收益的主要是計容面積中的可售面積（地下非計容有產權可租賃的此處不做詳細討論），可售面積=套內面積+公攤面積，也就是説，開發生做大了公攤，就降低了套內，但總收益並不增加，往往還會減少（住宅套內部分是蓋起來最容易，成本相對較低的）；

2、可售比（出房率）在一定範圍內，也是開發商內部管理要管控的參數，太低了是不行的，如果能做高，營銷部門保證會讓大家在買房的第一時間被告知的。但想在符合國家各項規定的情況下做高出房率，非常難。

3、有鑑於歷年來的各種“偷面積（做低或漏報計容面積，暗自提升出房率）”的行為，現在設計方案中的各種面積數據，尤其是計容面積的計算，都是被規劃局嚴查的地方。

綜上，公攤面積做大了，開發商沒有收益，所以沒有動力去做這個事情。如果發生公攤面積做大的情況，往往是因為地塊本身的一些問題或純屬開發商設計部門水平問題。

至於出房率能到60%以下的，我沒見過，表示無語，如果這個方案上內部評審會，設計部門會迎來怎樣的狂風暴雨，難以想象。出房率90%的高層方案我見過，設計部門老麼開心了（這是能拿來爭取績效評優的），營銷部門摩拳擦掌（又有一個賣點了），然後方案被規劃局否了……理由是涉嫌偷面積，要求整改……

文末補充一個大家不愛聽的，就算按套內面積賣了，大家以為房價就下降啦？帶皮豬肉和不帶皮的，會是一個單價麼？

面積單價=項目總售價÷單價對應的面積，除非有限價政策影響，否則項目總售價從拿地的時候就在開發商內部管理中鎖死了。