以人為核心的新型城鎮化建設成中國房地產行業持續增長的引擎_風聞

作者：夏天

中國正迎來新一輪以人為核心的新型城鎮化建設發展機遇。

2021年的政府工作報告當中提出，“十四五”期間，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市羣和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。

對此，中國發展研究基金會與普華永道在聯合發佈的《機遇之城2021》調研報告表示，“這標誌着中國城鎮化已經進入高質量發展階段，下一階段，中國城鎮化將朝着城市羣方向大舉邁進，推動區域一體化進程加快，為中國經濟發展帶來新機遇。”

與此同時，碧桂園集團總裁莫斌曾在2021年業績發佈會上表示：“中國的城鎮化水平仍有很大的提升空間，‘十四五’期間，城鎮化進程將高速推進，其中藴含着無數的新市場和新模式。”

中國的城鎮化轉變成以****人為核心的新型城鎮

曾經，在城鎮化的帶動下，中國創造了一個經濟奇蹟。

1978年，中國城鎮常住人口只有1.72億人，到了2021年，中國城鎮人口達到9.14億人，2020年末，中國常住人口城鎮化率達到63.89%，户籍人口城鎮化率達到45.4%。

然而，2021年，中國新增城鎮人口只有1205萬人，是1996年以來的最低。

這是否意味着中國的城鎮化到頭了？

答案當然是否定的。

這一點，如同中國高速增長的經濟一樣，當告別高速增長之後，中國經濟依舊在持續增長，只是如今的城鎮化換了一個發展思路，它不僅需要升級，更需要精細化發展解決實際問題。基於此，十四五規劃提出，要堅持走中國特色新型城鎮化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，以城市羣、都市圈為依託促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展。

2022年5月6日，中國中央辦公廳引發《關於推進以現成為重要載體的城鎮化建設的意見》再次明確新型城鎮化建設要以人的城鎮化為核心。

然而，如何實現以人為核心的新型城鎮化呢？

對此，浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究院盤和林曾表示，以人為本就是優化人居環境，從生態、交通、購物、就業和福利體系等方面進行建設投入。

其中，最重要的一點就是將人口作為縣城發展的優質資源。

客觀而言，在中國城鎮化過程當中，目前是户籍人口與城鎮化是脱鈎的，需要在後續發展當中改進。

以一組數字來説明。2021年，中國的城鎮化實現63.89%，然而，實際上，中國户籍人口城鎮化率則只有45.4%，也就是説，如果嚴格來説，則這18%的户籍人口城鎮化讓中國的城鎮化還有更長的路要走。

因此，在接下來的城鎮化建設當中，需要讓進城的農民落户，甚至放寬大中城市落户條件。

2022年7月12日，國家發展改革委印發《“十四五”新型城鎮化實施方案》。方案明確“放開放寬除個別超大城市外的落户限制，試行以經常居住地登記户口制度。”

根據方案顯示，未來將“全面取消城區常住人口300萬以下的城市落户限制，確保外地與本地農業轉移人口進城落户標準一視同仁；

全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落户條件；

完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落户政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例，鼓勵取消年度落户名額限制。”

根據該方案，到2025年，全國常住人口城鎮化率穩步提高，户籍人口城鎮化率明顯提高，户籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距明顯縮小。

如果從户籍人口這個角度來説，中國的城鎮化還有很長的一段距離。

此外，即便中國的城鎮人口化率達到了64%，如果對比國外的城市化率的話，中國依舊差距明顯——據一組國外城市化率統計數據顯示，早在2017年，美國城市化率就達到了82.06%，英國城市化率則達到83.14%，法國城市化率為80.18%，德國城市化率則達到77.26%，其中日本城市化率最高，為91.54%。

據統計，世界發達國家城鎮化水平達80%以上，部分發展中國家已達55-60%。發達地域出現了以一個或多個大城市為關鍵，周圍分佈着成組成羣中小城鎮的城市連綿區。

因而，針對中國城鎮化建設的現狀，《“十四五”新型城鎮化實施方案》中明確表示：

“深入實施京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設等區域重大戰略，加快打造世界一流城市羣；

積極推進成渝的確雙城經濟圈建設，顯著提升經濟實力和國際影響力；

實施長江中游、北部灣等城市羣發展‘十四五’實施方案，推動山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原等城市羣發展；

引導哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市羣穩步發展。”

在政策的引導下，中國的城鎮化建設將迎來新的發展機遇。

對此，克而瑞分析認為，新型城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。未來5年常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農村遷移至城鎮，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐。

新型城鎮化大潮中  這些企業在努力建設****新型城鎮化

改革開放以來,中國的城鎮化進程在年均增長1%的速度下創造了“中國奇蹟”，快速形成了東部化、大和特大城市化、“羣"城市化、異地城市化等特點。

然而，在新型城鎮化目標下，在**“以人為核心的新型城鎮戰略目標下”**，未來一段時期,中西部化、中小城市和小城鎮化、城市羣化以及就地就近城鎮化將成為新的趨勢。

對此，中國城市規劃設計研究院院長王凱在中國城市百人論壇2022年春季論壇上表示，“兩輪新型城鎮化發力點的變化可以顯示政策導向的變化，新一輪規劃的亮點為大中小城市和小城鎮協同發展，並以縣城為重要載體的城鎮化建設，強調‘城鄉融合’，以縣域為基本單元推進城鄉融合發展，堅持以工補農、以城帶鄉推進城鄉要素向自由流動和公共資源合理配置”。

碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強曾多次表示，中國的新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，

“城市更新，既是落實以人為本的新型城鎮化的發展方向，也是支撐中建信和地產未來高質量發展的動力所在。”中建信和地產黨委書記、總經理張金玉表示説。

與此同時，憑着深耕理想小鎮，藍城品牌從2016年-2021年連續六年榮獲“中國房地產城鎮化運營引領企業”。

早在2012年，黨的十八大明確提出“新型城鎮化”及“五位一體”概念之後，藍城就迎着政策的東風，深入“小鎮模式”的探索，先後打造了各具特色的藍城小鎮項目，有偏生活類的小鎮，比如桃李春風；有偏教育類的小鎮，比如安吉天使小鎮；有偏向文旅類的小鎮，比如嵊州越劇小鎮；有偏農業類小鎮，比如溧陽悠然南山項目等等。

對此，藍城集團總裁許峯將其總結為16個字，那就是“政府為首，農業為基，內容為王，團隊為本”，具體來説如下：

一、充分尊重、借鑑政府以及當地原住民的需求，獲得政府強有力的支持；

二、結合項目當地特色，把“三生三農”作為重要的基礎與基石；

三、內容是小鎮建設的一個核心要義，不同的小鎮具有不同的內容，比如文旅、健康、教育等；

四、一個強有力的團隊。

與此同時，碧桂園也是中國新型城鎮化身體力行者。據碧桂園2021年年報顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額佔比達68%，有161個城市的市場佔有率超過5%，其中有13個地級市的市場佔有率大於20%，55個城市的市場佔有率在10%-20%。

從2016年開始，碧桂園就率先下沉到全國1334個縣/鎮區，目前已在中國內地31個省、299個地級行政區劃、1425個縣級市/區/縣佈局，項目總數達到3216個，是國內佈局最為廣泛的房地產開發商，也是中國大規模進行新型城鎮化建設的房地產企業之一。

2022年，碧桂園還進一步強化工程管理體系，完善技術標準體系，以達成項目交付為目標，在質量方面狠抓“細節”，通過開展工程區域聯檢、材料聯合抽檢、樁基飛檢及優化、交付維保等工作實現項目按時按質施工及交付。

值得一提的是，在建設方面，碧桂園還對區域項目進行精細化管理，比如，以2021年為例，碧桂園通過監控其所有項目發現，有大概14%的城市處於庫存貨量供應過量的狀態，剩餘86%處於庫存合理或者健康狀態，而在其已進駐的256個三四線城市中，90%的城市處於庫存短缺或合理狀態。

因此，2022年，在房企面臨交付“半年考”的時候，碧桂園的交付量共實現1070個批次、25萬户房屋如期交付。

對此，據克而瑞分析表示，近年來，越來越多的規模房企開始重視自身“交付力”、“服務力”的提升，而碧桂園、藍城集團則是率先做出了榜樣。

由此可見，在整個房地產呈現下行趨勢的背景下，只有規模房企穩定住了，整個房地產行業才有可能築底成功，讓整個房地產企穩，對此，全聯房地產商會秘書長趙正挺指出，民營房企是房地產行業的支柱力量，其業績貢獻佔比達80%以上，因此，應該幫助優質民營房地產企業紓困解憂，對房地產行業及規模房企樹立信心。

與此同時，高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海分析澤澤認為疫情的影響是短期的、暫時性的，市場的中長期走勢還是需要回歸到最本質的供需兩端，目前市場租賃交易情緒自五月起已隨疫情影響減弱而回暖，預計年內需求將逐步復甦。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）