當務之急是及時緩解房地產行業現金流壓力_風聞

國家統計局數據顯示，我國7月國民經濟繼續恢復，但恢復勢頭有所放緩，房地產超預期下行成為主要拖累。具體來看，7月固定資產投資同比增長3.6%，增速較上月回落2.2個百分點。其中，房地產開發投資同比降幅超12%。房地產相關消費中，傢俱、建築及裝潢材料消費同比下降7%，降幅比6月進一步擴大1.3個百分點。

在中國金融四十人論壇（CF40）7月舉行的青年論壇雙週內部研討會“如何實現房地產和金融的良性循環”上，與會專家認為，“保交樓”是解決當前房地產風險事件的主要方向。

停工緩建、延期交付的直接原因是房地產行業現金流存在嚴重問題。此前房地產企業經營模式的缺陷給房地產行業帶來了普遍的現金流壓力：一是購地成本迅速抬升，房企大量動用預售資金、表外融資等非常規資金支撐日常運轉。二是房企積累了規模巨大的、缺乏現金流覆蓋的“沉澱資產”。今年以來，房地產行業短期現金流繼續承壓，資金流入有限、剛性支出依舊，部分房企現金流出現斷裂。

政策方面，當務之急是通過控支增收，支撐未出現現金流斷裂房企的穩定運行，避免停工蔓延。對於現有問題樓盤，應充分發揮政府部門的協調作用，以市場化方式為主要抓手“保交樓”。

此外，應提高房企沉澱資產的現金流產出能力，並在中****長期內提高土地供給與人口流動趨勢的協同度、完善保障性住房體系，促進房地產行業實現高質量發展。

* 本文隸屬CF40成果簡報系列，執筆人為中國金融四十人研究院青年研究員盛中明。

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“保交樓”是解決“停貸”

事件的主要途徑

近期，部分地區的部分房地產項目出現停工緩建和未按時交付樓盤情況，由此引發部分樓盤業主發佈停止償還住房按揭貸款的聲明。

多位專家認為，這一事件中，購房者主要針對的是問題企業樓盤爛尾的狀況，其主因並非是房價下跌或者還貸者的收入下降。發佈聲明的業主的首要目的是保障其所購房屋如約交付，而非拒絕償還住房按揭貸款。

所以，“保交樓”是解決該事件的主要方向。**根據靜態條件下的測算，有研究認為，房地產行業“保交樓”規模相對可控。**應及時推進“保交樓”工作，避免樓盤停工及“停貸”現象繼續擴大。

目前來看，決策層對“保交樓”工作高度重視，各地“保交樓”舉措已進入實際落地階段。

7月28日召開的中央政治局會議明確要求，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

8月12日，銀保監會相關負責人在新聞通氣會上介紹，銀保監會目前在積極主動參與、合理解決資金硬缺口方案研究，從多個方面推進“保交樓、穩民生”工作。其中，5家金融資產管理公司積極參與救助受困房企，配合地方政府“保交樓、保民生”，截至目前，共保障26996套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資5500萬元。

地方房地產紓困基金也在快速落地。8月5日，鄭州市下發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立100億元紓困專項基金。

房地產行業現金流

正面臨嚴重問題

與會專家指出，部分樓盤停工的直接原因是房地產行業的現金流正面臨嚴重問題，部分房企現金流斷裂造成樓盤建設難以為繼。

有觀點指出，此前房地產企業經營模式的缺陷給行業帶來了普遍的現金流壓力，其缺陷主要體現在兩個方面：

**一是購地成本迅速抬升的背景下，房企大量動用非常規資金支撐項目建設和日常運轉。**有研究測算得出，近年來房企土地購置成本佔其項目總售價的比重逐漸接近50%。為擴張規模、維持運轉，房企大規模採取“明股實債”、挪用預售資金、表外融資、施工企業墊資等方式獲取非常規資金，其現金流長期呈現緊平衡局面。

**二是房企在此前的經營中積累了規模巨大的、缺乏現金流覆蓋的“沉澱資產”。**有研究認為，在此前房價快速上漲期，房企囤積了較多土地和建成建築庫存，但部分囤積的土地和建築未能在持有、開發後獲得預期現金流，成為沉澱資產。其來源主要有三個方向：一是土地“限地價、競配建”模式中房企的配建建築。二是房企拿地中被要求自持的住宅。三是配套指定產業地產。沉澱資產對應了19萬億的沉澱債務，這些債務帶給房企付息資金流出負擔的同時卻難以帶來資金流入，給房企帶來很大的現金流壓力。

2021年7月以來，隨着部分房企的債務風險暴露，監管政策收緊，房企難以再使用上述非常規資金，房地產行業在既有缺陷下的脆弱現金流受到衝擊，流動性壓力向全行業蔓延。

近期，房地產行業短期現金流繼續承壓，資金流入有限、剛性支出依舊。

**資金流入方面，**經濟下行和購房者預期不穩使得房地產銷售大幅下滑；同時，房企融資難度依然較大。

**資金流出方面，**房企剛性支出依舊，包括：**1）**銷售有關税費的預徵預繳、完工項目的税費清繳正常進行；**2）**保障已售項目完工交付的工程款支出；**3）**2019-2021年房地產高開發量形成的融資在今明兩年將大量到期，面臨債務償還壓力。

當前，房地產行業面臨的現金流問題已經較為嚴重，部分企業現金流斷裂、引發樓盤停工，成為“停貸”事件的主要誘因。應及時緩解房地產行業性的現金流壓力，避免現金流危機進一步擴大**，**防止樓盤停工及“停貸”事件風險蔓延至金融體系，影響經濟穩定。

政策建議

第一，對於現金流未出現斷裂、債務風險尚未直接暴露的房企，短期內應通過普遍性的控支增收維持其現金流穩定，避免停工、停貸進一步蔓延。

➢ 一是可考慮通過税費減免或延期繳納、到期債務延期還本付息等途徑大幅削減房企短期內的現金流出壓力。

➢ 二是支持房企進行跨境債務替換，在國內發債替換海外債券，減輕評級下調和海外債券違約對境內債務產生的壓力。

➢ 三是繼續因城施策，放寬合理住房需求的信貸限制、降低居民房貸成本，支持房企恢復銷售回款。

**第二，對於現有的問題樓盤和問題房企，應充分發揮政府部門的協調作用，以市場化方式為主要抓手，“保交樓、保民生”。**有觀點指出，停工的房地產項目與房企債務相勾連，涉及房企、金融機構、上下游供應商和購房者等多個利益相關方，僅僅依靠房地產行業或者單一的行業性監管部門，難以協調各方利益、順利推進“保交樓”。應充分發揮政府部門的綜合協調作用，在“保交樓”和穩定房地產行業運轉的目標下，統籌各方行動。同時，在具體措施上，應用好用足停工樓盤代建代管、設立地產紓困基金和不良資產處置等各類市場化手段。

第三，提高房企存量沉澱資產產生現金流的能力。

**➢ 對於可以發展經營性物業的資產，**應加快建立與持有經營性物業相匹配的税收、金融體系。並通過健全市場化退出機制，鼓勵政策性股權基金、私募股權基金參與培育此類經營性物業。

**➢ 對於無法發展持有經營沉澱資產的，**可考慮將其轉換為保障房、長租房、公租房等具有準公共性質的住房產品。

**第四，中長期內應提高土地供給與人口流動和都市圈發展趨勢的協同程度，並完善保障性住房體系，促進房地產行業實現高質量發展。**增加人口流入地區和都市圈的住宅土地供給，可以讓房地產的長期發展與中國經濟發展趨勢相匹配。同時，要注重發揮國企在保障房建設中的作用，並探索金融支持保障房建設的路徑，拓寬建設資金來源。