龍光集團加入“比慘大會”_風聞

斑馬消費 楊柘

曾經的民營房企優等生龍光集團，在最近半年裏，突然陷入流動性危機。

屋漏偏逢連陰雨。日前，公司披露盈利警告，預計今年上半年虧損5億元至8億元，迎來上市以來首次鉅虧。

隨着“房二代”紀凱婷淡出管理層，老將肖旭、黃湘玲出馬，能否讓公司儘快走出逆境？

上市9年首虧

一則預虧公告，讓龍光集團民營房企“優等生”形象徹底坍塌。

在8月21日晚間披露的盈利警告中，公司預計今年上半年淨虧損在約5億元至8億元。

公司解釋，虧損主要由三大因素導致。一是疫情影響導致工程進度放緩，年內結轉體量下跌，確認收入減少；二是房地產行業持續低迷，銷售同比下滑；另外還有部分低毛利項目結轉導致結轉毛利率下降。

初步統計，在已披露業績預告的75家上市房企中，有超過40家預虧。其中，建業地產最慘，虧損額約50億元至60億元。就連宇宙房企碧桂園，股東應占淨利潤也預計同比減少93.3%至98.7%，僅有約2億至10億元。

外界清楚地看到，今年上半年房地產行業的慘烈程度。

和龍光集團一樣，影響這些房企虧損的原因大致一樣，疫情、結轉收入、減值等影響。在時代洪流之下，沒有哪家房企可以獨善其身。

龍光集團前行政總裁賴卓斌曾對外表示，去年第四季度已感受到行業壓力，今年以來銷售額大幅下滑，超出預期。

今年上半年，公司合約銷售額為303.4億元，較上年同期736.4億元減少58.80%。

2021年，公司經營狀況驟變，實現營業收入、歸母淨利潤782.93億元、100.21億元，同比分別增長10.15%和-23.01%。其中，歸母淨利潤自2013年上市以來首次出現負增長。

巨頭躺倒

龍光集團崛起於廣東汕頭。24年前，創始人紀海鵬主導的汕頭陽光花園項目，以當年開工、當年售罄，成為行業樣板。後來，公司循着這樣的週轉模式，不到3年，成為汕頭數一數二的房企。

公司得以壯大，是在深圳抓住了市場機會。2003年，公司拿下寶安“地王”，建成了天悦龍庭小區。

公司對“地王”頗為偏愛，2004年拿下佛山天湖酈都、2006年拿下南寧普羅旺斯，均是當地土拍市場的地王。

不過，公司把業務重點聚焦在深圳。當地住宅市場巨大的剛性需求，不僅潮汕籍房企蜂擁而入，央企、地方國企等各方勢力也在互相角力。

在深圳，龍光集團頻頻拿下多處“地王”項目，在資金實力上頻頻亮出肌肉。

2014年龍華區白石龍某地塊，樓面價2.5萬元/平方米；2015年龍光紅山地塊，總價112.5億元，成為彼時深圳總價“地王”；2016年，拿下光明新區一個商住用地，以140.6億元價格，成為全國總價“地王”。

即便是在去年全行業普降槓桿、壓縮拿地的情形下，公司仍斥資80億元參與深圳首輪集中供地，將南山西麗街道和光明鳳凰街道兩處地塊收入囊中。

頭頂“地王”光環，龍光品牌響徹全城，也讓企業銷售規模狂飆猛進。從2012年至2021年，公司銷售規模從百億到超過1400億元。

規模迅速膨脹的背後，公司依賴的就是高週轉模式。隨着去年以來銷售疲軟、融資業務收緊，公司走進寒冬。

今年1月，惠譽、穆迪、標普三大評級機構先後下調公司評級。瑞銀在3月初將公司評級從中性降至沽售，隨後公司遭遇股債雙殺。

直至8月初，公司一口氣暫停支付5筆美元優先票據到期的利息，涉及本金約16億美元，直接官宣違約。

到底有多少債務？

龍湖集團、碧桂園和龍光集團，曾是國內民營房企陣營裏的“優等生”。短短半年時間，龍光集團就和諸多遇險房企一起，踏進同一條河流。

因2021年報一再延遲，公司的債務規模到底有多大，對於外界來説是一個謎。

不過，從已披露未經審核的2021年度業績來看，公司負債規模不容小窺。截至去年底，公司負債總額2181.33億元，借貸總額938.75億元。實際現金及銀行結餘382.36億元，難以覆蓋短期借款204.11億元及應付賬款及票據492.72億元。

據公開報道顯示，公司境內外債券規模巨大，餘額超過400億元。

目前公司存續13筆境外美元債，餘額約36.59億美元；公司在境內通過全資子公司龍光控股融資發債，目前有20只存續債券，餘額約199億元。且在一年內，將有3筆美元債、7筆境內債到期，合計規模約153億元。

在瑞銀看來，公司的債務還止於此，其早在3月初的報告中指出，龍光集團表外債務可能達到580億元至790億元。

在3月17日的懇談會上，賴卓斌道出實情，目前公司的預售監管和銀行貸款監管資金超180億元，還有120億元已出售未回籠資金，銀行端超過100億元已審批貸款無法正常發放。

公司表示，將在今年內爭取完成120億元資產盤活。今年3月，公司將汕頭東海岸新城新津片區一個新建住宅項目全部股權及股東貸款，轉讓給中海旗下的中海宏洋，對價10.24億元；還將貴梧高速40%股權轉讓給新世界發展，對價26.5億元。

另外，公司已完成對19龍控01、18龍控02、龍聯08、20龍控02等4支債券的展期工作。

在行業低谷裏，百強房企整體銷售下滑，龍光集團重要現金流來源之一，銷售增速一再放緩，獲取資金的速度越來越慢。

隨着紀凱婷淡出管理層，老將肖旭、黃湘玲出馬，龍光能否儘快走出逆境，還是一個未知數。