業主收房發現近半是公攤面積，專家：房屋面積縮水超3%購房人可退房退款_風聞

來源：公眾號“央視財經”

買房是件大事，買房的時候，很多人都會詢問房子的公攤面積是多少。在山東青島，有購房者在收房時發現，自己買的房子，公攤面積達46%，接近一半面積的房子都被公攤攤出去了。

山東青島：業主收房發現近一半竟是公攤面積

青島西海岸新區這個房地產項目的六期，是三棟55層的超高層建築，分別是56號樓、61號樓、62號樓，去年交房。當時，興致勃勃趕來收房的業主們，都發現自家的房子變小了。

購房業主：我家房產證面積是128.35平方米，套內面積不到70平方米。

購房業主：這是110平方米的房子，實際使用面積應該是59.25平方米。

業主們反映，根據購房之初銷售人員的解釋，小區屬於超高層建築，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤係數卻遠遠超過31%，經過相關部門的調查，這三棟樓的分攤係數均在46%以上。

在當地有關部門的一份回覆中，明確説明：該項目56號樓分攤係數為0.465，61號樓分攤係數為0.461，62號樓分攤係數為0.463，導致公攤建築面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下牆體厚度為60公分，47層及以上牆體厚度為40公分，依據《房產測量規範》規定，建築外牆一半面積需計入公攤面積內。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導致分攤係數相比其他高層住宅偏大。

對於這樣的解釋，業主們很難接受。在他們看來，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個户型都非常侷促，家裏要購買合適的傢俱家電都存在許多問題。

記者隨後聯繫了這個項目的開發商，工作人員聽明來意後，直接掛斷了記者的電話。而青島西海岸新區相關部門則表示，目前有關情況仍在處理過程中。

公攤面積由來已久 規定不明易生糾紛

對公攤面積的困惑，在很多購房者心中都存在。到底什麼是公攤面積？又該如何計算呢？公攤面積制度在我國存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，明確了商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

**具體來説，套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。**而公用建築面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

簡單來説，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那麼公攤係數自然也就越大。

公攤面積在多大範圍內算是合理，國家目前並沒有明確的規定，在實際操作過程中，這一點往往容易產生糾紛。

公攤面積計算複雜 信息公開化程度不高

一般情況下，一個住宅小區的公攤數據，需要經過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工後，測繪部門還要對房產面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產測量規範》和《建築工程建築面積計算規範》2個國家標準，但由於一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

商品房預售制增加公攤不確定性

此外，目前不少商品房採用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發商等處瞭解信息，這也為最終到手房屋的公攤面積增加了不確定性。

房屋面積縮水超3％ 購房人有權退房或受補償

目前，國家對住宅的公攤面積並沒有設置上限和下限，但這並不意味着公攤面積可以任由開發商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關於公攤面積的信息呢？

其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對於房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現誤差，按照面積誤差比絕對值3%的標準，多退少補。

簡單説，就是**合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。**同意不退房的，實際面積小於合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購房人。

因此，在長期從事處理房地產糾紛案件的律師黃羅平看來，**購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據政策細化買賣合同的條款。**比如，目前開發商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或實測報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數據，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。

對公攤有異議 購房者可申請面積鑑定

在收房後，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建築施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑑定。