“公攤面積”多少算合理？到底誰來測算？_風聞

2022年08月24日 15:20 央視網

　　買房的時候，很多人都會詢問房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這麼多錢，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購房者收房時卻發現，自己買的房子，公攤面積達到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎麼回事，一起來看記者的調查↓

　　購房者收房發現 竟然近一半是“公攤面積”

　　青島西海岸新區這個房地產項目的六期，是三棟55層的超高層建築，分別是56號、61號樓、62號樓，去年交房。當時，興致勃勃趕來收房的業主們，都發現自家的房子變小了。

　　購房業主：（我家）房產證面積是128.35（平方米），套內面積是不到70（平方米），樓下鄰居測量的。這是最大的卧室，主卧，11個平方（米），但是裝完牀，牀頭櫃、衣櫃放不開。這是次卧，8個平方（米）。

　　購房業主：這是110平（方米）的房子，實際使用面積是59.25（平方米）應該是。這個次卧的使用面積是6平（方米）多一點。

　　業主們反映，根據購房之初銷售人員的解釋，小區屬於超高層建築，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤係數卻遠遠超過31%，經過相關部門的調查，這三棟樓的分攤係數均在46%以上。

　　在當地有關部門的這份回覆中，明確説明：該項目56號樓分攤係數為0.465，61號樓分攤係數為0.461，62號樓分攤係數為0.463，導致公攤建築面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下牆體厚度為60公分，47層及以上牆體厚度為40公分，依據《房產測量規範》規定，建築外牆一半面積需計入公攤面積內。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導致分攤係數相比其他高層住宅偏大。對於這樣的解釋，業主們很難接受。在他們看來，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個户型都非常侷促，家裏要購買合適的傢俱家電都存在許多問題。

　　購房業主：留着洗衣機的口，（這邊寬度）就四十多公分，我説放不下洗衣機，開發商説可以放一個特定款的。

　　記者隨後聯繫了這個項目的開發商，工作人員聽明來意後，直接掛斷了記者的電話。

　　而青島西海岸新區相關部門則表示，目前有關情況仍在處理過程中。

　　西海岸新區有關處置工作專班工作人員 高玉亮：關於公攤這個事，這個項目確實是有點大，我們政府專班這邊責令開發商繼續跟他們溝通，儘量能夠達成一致意見。

　　“公攤面積”如何才能清清楚楚 明明白白？

　　開開心心收房，卻發現房子近一半都是“公攤面積”，對“公攤面積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤係數等術語繞暈；有的購房者發現銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發的糾紛中。

　　究竟什麼是“公攤面積”？“公攤面積”又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？“公攤面積”到底能不能取消？“公攤面積”之爭究竟如何解決？

　　什麼是“公攤面積”？如何計算？

　　到底什麼是公攤面積？公攤面積又該如何計算？

　　公攤面積制度在我國存在已久，當時的建設部曾在《建築面積計算規則》《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中對公攤面積有相應的規定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

　　具體來説，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。而公用建築面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。簡單來説，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那麼公攤係數自然也就越大。

　　“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？

　　瞭解了公攤面積究竟是什麼，再來看看，公攤面積在多大範圍內才算合理？又由誰來測算？

　　公攤面積在多大範圍內算是合理，國家目前並沒有明確的規定，在實際操作過程中，這一點往往容易產生糾紛。

　　北京市房地產法學會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全瞭解，因為它專業性很強。

　　那麼公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區的公攤數據需要經過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工後，測繪部門還要對房產面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產測量規範》和《建築工程建築面積計算規範》2個國家標準，但由於一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長 虞曉芬：公攤面積的計算很複雜，我們相關信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

　　此外，目前不少商品房採用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發商等處瞭解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

　　籤購房合同時 應注意公攤的哪些信息？

　　我們看到，國家目前對住宅的公攤面積並沒有設置上限和下限，但這並不意味着公攤面積可以任由開發商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關於公攤面積的信息呢？

　　其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對於房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標準，多退少補。簡單説，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。同意不退房的，實際面積小於合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購房人。因此，在長期從事處理房地產糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或實測報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數據，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。

　　廣東連越律師事務所高級合夥人 黃羅平：購房者在購房的時候，一定要實地去看，並且要詳細瞭解，因為開發商公佈的這些信息，他可能不會一次性公佈，並且有必要的時候也要諮詢專業人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際情況。

　　收房時發現房屋面積縮水 業主如何維權？

　　剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項，那麼，如果收房後出現房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業主又該如何維權呢？

　　在收房後，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建築施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑑定。

　　廣東連越律師事務所高級合夥人 黃羅平：我們説一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一個方面就是説開發商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二個就是説把開發商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三個向相關的行政主管部門進行投訴，最後環節才是依法向人民法院提起訴訟。

　　“公攤面積”易引發糾紛 是否能取消？

　　既然公攤面積容易引發糾紛，那麼，公攤面積到底能不能取消呢？

　　有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現象，但公攤面積缺乏法律依據和制度約束，特別是部分開發商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤係數，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業內人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長 虞曉芬：（目前）按照建築面積來進行計價或者產權確認，也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是屬於我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。

　　而從購房人的角度來説，公攤面積在某種程度上也代表着小區品質。公攤面積太小，可能意味着狹窄的電梯間、一梯多户，公共活動區域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。

　　此外，取消公攤面積後，還會給業主入住後公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任帶來許多現實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現很多困難和問題。