首付20%還款40年救不了年輕人_風聞

文：蔡壘磊

近日“專家”董藩説，要讓年輕人買得起房，是不是可以把首付降到20%，把還款年限拉長到40年？

董藩的這番言論一出，立刻收到四面八方的罵聲，我們可以先不要罵，分析一下他説的話。

他説：30%的首付太高了，全世界沒有這麼高的首付； 

年輕人前期收入比較低，能不能前5年只還利息，5年後收入翻倍了，正好把本金堆到後25年再還；

 貸款能不能從30年延長到40年；

 網上有人説“那我退休了還得還”，沒關係，你退休了還有退休金，可以繼續還，到時候還款佔你收入的比例已經很小了。

我們一個個來細看。

1.30%的首付是不是太高了？

我寫過一篇文章，叫《買房是槓桿這件事，很多人還沒意識到》。30%的首付，是3.3倍的槓桿，如果如董教授所言降至20%，那就是5倍槓桿。在座的有玩過期貨5倍槓桿的沒？期貨、合約都可以，有活下來的評論區舉個手。你咋不直接0首付呢？

這樣年輕人不就都能買上了？你只能付得起20%，其中的80%都是負債，你告訴你有資格擁有這樣東西？

你正在支付一種你無力支付的商品，你的負債會拖垮你接下來的生活，你的反脆弱性非常弱。於是董教授出了“配套措施”。2.先還利息再還本金董教授説，可以前5年先讓年輕人還利息，然後把本金攤到後25年去。

你現在7000工資，5年後1萬3、1萬4很正常，於是你就還得起了。請問，這哪裏正常了？7000工資的人5年後1萬3、1萬4是普遍現象？我不這麼認為，董教授可以拿出相應的依據來證實這一點。如果這是普遍現象，為什麼咪蒙老師的“3年薪水不漲50%就退款”的寫作課可以紅遍全宇宙？

我當時就説了，這事兒只是文案，由於“取證困難”，屆時是不會退款的。哪來的3年普遍能漲薪50%？除非基數過於低。而且先還利息是一個非常大的坑，這就意味着當你5年後薪水沒有翻倍，甚至還丟了工作不得不把房子賣出去的時候，你會發現，你白白替銀行打了5年的工，這裏竟然沒有一分錢是屬於你自己的。為了讓大家繼續寬心，貼心的董教授又出了下一招。

3.還款年限拉長至40年

董老師不愧是懂老師，好一招連環計。

大概是董教授自己也認為5年後沒有升職加薪的人數太多，首付付得少，一分錢本金沒還，後續壓力山大，怎麼辦呢？你可以還得更慢一點，從30年拉長到40年。大家都知道，房貸當前已經佔了普通人生活開支中的一個很大比例，如果一個30歲買房的人，要拖着一個沉重的錨前行到70歲，我不知道這是一幅什麼樣的畫面，中國的年輕人還有生活可言，還有事業可言，還有敢於創新可言？明面上為年輕人買得起房着想，實際上呢？一種東西買不買得起竟然不是看實際支付能力，而是支付方式。40年，賣給妓院也早攢夠本錢給自己贖身了。這時董教授説了，你不用擔心。

4.還款佔你的收入比例會顯著下降

董教授説，雖然這套房子你的確是要還到臨死前，但你的收入會漲啊，所以房貸影響你生活質量的比重會逐漸走低，比如佔到你退休金的10%，8%——以後你拿出一指甲蓋兒，就夠還款了。他的意思顯然是我們國家會經歷非常嚴重的通貨膨脹，到底有多厲害呢？

以寧波為例，我畢業時候是08年，那時候普通公司的實習工資大概是1500到1800，現在呢，3000或者出頭，15年收入差不多翻了一倍。但是以30年房貸為例，你要還款的金額是多了本金差不多一倍的，所以董教授心目中的“壓力越來越小”儘管從過去看是這樣，但速度上是不是有點過於樂觀了？壓力越來越小，但減小的幅度並沒有想象中那麼大、那麼快，而痛苦的承受年限拉長了，一直長到臨死前，這是減少了痛苦總量嗎？分明只是分攤了啊。

5董教授拋出這等言論，當然是為了拉長房地產市場的漲跌週期，而不是解決根本問題。

釋放本沒有能力購房的人去接盤——房價漲了——他們紙面賺錢了——房子的賺錢效應回來了——放的水又被老百姓更多地定向流進去了——房價更高了——還款金額看起來更低了。注意，這是一個旁氏，如果你不懂什麼是旁氏，可以從這個模型中窺見一斑。

紙面財富每個人都增加了，但實際財富並沒有，這裏所有人賺的錢都是紙面的。舉個例子大家都缺錢了，你們小區裏的人同一時間把自己的房子掛在對應樓層的均價上，你看下有幾個人能以你本以為的“公允價”換成錢？最後賣出去的幾户，價格會低到你根本不敢相信。接盤的人不夠，就拉上沒有能力接的人強行接，這個旁氏循環就能暫時得以續命。

我相信，他同時一定是“多生孩子”的超級鼓吹者，因為這套玩法要延緩崩塌的時間，底下就必須有越來越多的人口作為支撐。但最終沒有東西是不跌的，幾千年的歷史上都沒有出現過，因為這是規律，你不能逆天而行。你想延續同一個方向拉皮筋，你就需要越來越多的措施和越來越大的力量去維持，等力量到極限了，皮筋一鬆，你被彈過就知道了，屆時涉及的人數將遠超想象。

 不尊重其自然週期的調節，而是試圖把年輕人的一輩子都綁死到這一趟車上，這是我非常反感的地方。可人家董教授可能並不是不知道，他只關心他的房子們什麼時候能多賣一倍的價格給原本沒能力接的年輕人們。以及真到了那個時候，他可能已經駕鶴西去了，後世的評論又關他什麼事，更何況這麼説的又不止他一個。

 董老師，收了神通別出來了，替年輕人謝謝你。

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