碧桂園的短痛與長痛_風聞

斑馬消費 楊柘

萬科鬱亮認為市場收縮過了頭，新世界集團鄭志剛準備百億資金抄底，萬達的老王也跟了上來。就問碧桂園一句，你還跟嗎？

今年上半年，這家宇宙級房企過得非常不好，以至於總裁莫斌在業績會上向投資者致歉，還説要深刻檢討和反思。

歷時兩年多的行業海嘯至今未退，碧桂園雖沒餓着肚子，但也領略到行業動盪中的危機重重，銷售下滑、盈利水平降低，規模再大的房企，終也難抵潮水的流向。

如今置身這個行業，你會發現誰都不安全，而長期重倉三四線市場的碧桂園，恐怕再難續寫輝煌。這種緊迫感，遠不是莫斌在業績會上流露出的那份無奈，所能平復的。

短痛：淨利潤大降9成2021年的行業之困，別説是房企，就是房企打工人也領教到深深的寒意。稍稍有點運氣的還只是降薪，一不小心被厄運砸中，就只能捲鋪蓋走人。

今年以來不少地產打工人遊走在市場上找工作，甚至最後連送外賣的崗位，也不敢挑肥揀瘦了。

民營房企哀鴻遍野，被外界稱為宇宙房企的碧桂園，也不例外，在寒風裏瑟瑟發抖。

在日前披露的中期業績中，公司上半年實現營業收入1623.63億元，歸母淨利潤6.12億元，較上年同期分別下降30.89%和95.92%。

今年以來，公司銷售一再拉胯，繼1月銷售下滑9.82%之後，降幅不斷擴大。

數據顯示，2月至6月，公司分別實現銷售金額327.6億元、301.1億元、226.4億元、287.1億元和345.2億元，較上年同期分別下降29.62%、42.85%、57.14%、49.97%和35.27%。相當於，每個月都較上年同期少賣百億至兩百億左右。

這直接造成今年上半年銷售狀況慘不忍睹，雖然實現權益銷售金額1851億元、權益銷售面積2348萬平方米，還是穩坐頭部陣營，但相比去年同期權益銷售金額3030.9億元、3451萬平方米，一個天上，一個地下。

頭部房企老大哥的顏面，早已掩飾不住尷尬了。

這不是公司在銷售上首次下滑，去年就嚐到下滑的苦味。2022年，公司實現全口徑銷售金額7588.2億元，未完成8000億元的年度計劃。彼時，權益銷售金額5580億元、權益銷售面積6631萬平方米，較上年分別減少2.22%和1.51%。

更響亮的警鐘，早在2020年就給公司敲響，當年營業收入同比下降4.74%、歸母淨利潤同比下降11.45%，毛利率下降4.26個百分點至21.80%。

在業績會上，首席財務官伍碧君解釋，今年上半年結算的項目多為2017年至2019年拿地，當時拿地價格較高，加之期內處置部分沉澱資產，影響了公司的整體盈利水平。

截至今年上半年，公司毛利率、淨利率分別為10.60%和1.17%，分別較上年同期減少9.10個百分點、8.37個百分點。

 

長痛：如何突破三四線行業調整的劇烈程度，遠超出公司預期，而恢復市場信心，將是一個漫長的過程。這些，碧桂園管理層心裏都明明白白，在行業大勢面前，除了降本增效、杜絕跑滴冒漏，在拿地方面也相當謹慎，甚至已經聞到消極的味道。

今年上半年，公司優中選擇優，在廣東佛山、河北張家口、甘肅蘭州等地，合計獲得9個項目，權益總對價約61億元。

碧桂園也慫了嗎？要知道在2020年、2021年，公司在拿地方面分別耗資2092億元、1416.2億元。

公司在業績會上已明確下半年不設拿地金額。不是不拿地，而是謹慎再加小心。行業調整期裏，拿地是次要的，活下去才是第一要務。況且，目前手裏還有萬億級可售資源儲備。可是，這些儲備資源，很多都在三四線城市，短期內無解。

聚焦下沉市場的“調子”，是老闆楊國強早年就定下來的。他聲稱要堅持深耕三四五線城市，還反覆強調新型城鎮化帶來的市場機遇。

公司也的確嚐到過錯位競爭的甜頭。2017年業績會上，楊國強大方承認，企業能做到行業第一，主要得益於國內城鎮化的大潮。如果沒有棚改貨幣政策、城鎮化等紅利，碧桂園的崛起速度可能會慢一拍。

現在的三四線市場，不再香了。農村還剩多少能進城買房的農民？還有多少年輕人願意迴流縣城？

今年上半年，在碧桂園的銷售金額構成中，有69%來自三四線城市，有31%來自一二線城市。2020年至2021年，在公司權益合同銷售金額中，分別有54%和64%的銷售收入來自三四線城市。

據中新經緯，今年上半年，在公司各能級市場中，一線、二線市場銷售金額分別下跌40%和44%，三四線銷售金額下跌37%，總體下跌了39%。

看好三四線城市的楊國強，自2019年3月後再也沒有出席過業績會，但公司的策略一直持續至今。

隨着三四線城市市場走勢分化嚴重，公司也進行了合理配置，在現有權益可售資源中，96%位於常住人口50萬以上的區域。75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游及成渝等五大都市圈內。

公司常務副總裁程光煜表示，下半年公司將向更加確定性的市場和人口流入的市場進行相應投資。

三四線城市房地產市場的確不太樂觀。中指院披露，今年前7個月，三四線代表城市新建住宅價格累計下跌0.23%，一線、二線累計上漲分別為0.05%和0.43%。

 

拷問：地產之外還有什麼現在的碧桂園，已經變得悄無聲息。很難在城市顯眼位置看到這家房企的户外廣告，森林城市在公司年報中也絕口不提了，創始人楊國強也鮮少出現在公眾視野裏，只有那句膾炙人口的“五星級的家”沒有變化，還鐫刻在小區門口。

行業血流成河的時代，碧桂園在短期是相對安全的。它的底氣，是手裏的錢。

截至今年上半年，公司還掌握着可動用現金1479.8億元，應付未來一年內須償付的短期債務729億元，綽綽有餘。

這些有一部分來自於公司降本增效。莫斌説，公司將減少非剛性需用支出，降低業務招待標準，減少各種外包服務。就連管理層也主動降薪，層級越高降薪幅度越大，做好了過苦日子的準備。

另外，公司在去年底一口氣砍掉41個區域公司，進一步精簡組織架構。今年上半年公司和39家項目合作企業分家，涉及63個項目，涉及資金35億元，減少項目合作以提升權益。

地產業務之外，公司對多元化業務拓展變得相當謹慎，僅有機器人業務項目在非地產業務中可圈可點。

2018年，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，主要在建築領域配置機器人，批量商業化建築施工。

截至今年7月底，博智林公司已有30款建築機器人投入商用，適用於建築全週期智能建造工序，服務公司在28個省市自治區的超過550個項目，累計交付超過1200台，應用施工面積超過1000萬平方米。

另一方面，碧桂園物業在市場低谷期裏，攢足勁兒收購物業資產，先後將富力物業、藍光嘉寶服務等收入囊中。

截至今年6月，碧桂園物業除三供一業業務外，合同管理面積16.09億平方米，收費管理面積8.43億平方米，是目前國內規模最大的物業企業。

公司佈局的創投業務，在房企中是一個特別的存在。碧桂園創投作為公司重要投資平台，關注新消費、大健康等賽道，投資的秦淮數據、快手、貝殼等已經上市，還有二廠汽水、茶裏ChaLi、林清軒等一眾明星企業。