這家房企，何以擁有穿越週期的力量？_風聞

智谷趨勢（ID：zgtrend） | 夏蟲

“動盪時代最大的危險不是動盪本身，而是仍然用過去的邏輯做事。”現代管理學之父彼得·德魯克的這句名言，至今被企業家們奉為圭臬。

房企們，更是深以為然。

隨着“三條紅線”和房住不炒的理念不斷深化，大棋行至中局，中國房地產行業也迎來一場新的洗牌。

在這個過程中，曾經的“三高模式”逐漸瓦解，房企們走向微利時代，實現高質量發展的轉變。這是一股空前強大的共識：

規模終將讓位於質量，長期主義也將取代短期投機。

窺透這一大勢，並身體力行者，終將擁有穿越週期的力量。

01

雅居樂一向是個謹慎的“特例”。這個信奉穩健發展的公司，嗅覺敏鋭，早在2021年的雷聲響起之前，就放緩了拿地速度。

“存錢”二字言語樸實，但尖鋭地道破了行業動盪期“現金為王”的生存鐵律，讓雅居樂順利度過了接下來狂風暴雨般的大洗牌。

這也是雅居樂，得以長期維持穩健經營的重要原因。

2021年底已公佈財報綠檔房企一覽

今年以來，雅居樂拒絕“躺平”，積極實行降負債、降槓桿，處於積極償債的路上。

8月30日，在萬眾矚目下，雅居樂發佈公告，表示8月31日到期的3.6億美元優先票據將被償還，且不會對公司財務狀況造成重大影響。

如果算上此前的三次償債，在剛剛過去的8月，雅居樂償還了超過50億元的債務。

其中，有不少還是提前償還，給市場狠狠注入一針強心劑。

但真正讓投資人信心倍增的一點還在於，公開信息顯示，雅居樂下一筆美元債的到期時間為：

2025年1月。

這意味着，未來起碼兩年，雅居樂將不再有境外債的兑付壓力，安全指數進一步升級。

這種安全，也體現在半年報的數字裏。

數據顯示，雅居樂上半年借貸總額共減少了137.04億元，短期借貸下降23.6%，槓桿進一步下降。

如果加上七八月份的數據，現在這個數目，只會更好看。

可以説，雅居樂順利達成了兩年前的目標，“讓財務數據更漂亮更穩健”。

市場信心恢復起色，也讓雅居樂的實際貸款利率進一步下降至5.59%。今年6月，雅居樂還獲得了一筆將近9億港元的貸款。

穩健經營和市場回饋的雙重共振，讓雅居樂順利推進保交樓，落實其企業責任。

上半年，雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75個項目的交付，交付總量超過2.7萬户、254萬㎡。

秉持以人為本的理念，雅居樂在打造“百年老店”的路上，更進一步。

02

除了財務端的穩健，銷售層面上的穩健更是重中之重。

趕在8月底，上市房企接連披露財報，交上“考卷”，人們驚訝地發現——

房企的虧損再也不是新聞，盈利才是。

據wind數據統計，截至8月27日，已有近百家A股上市房企發佈2022年半年報或中期業績預告，其中，上半年預計虧損的有約50家房企。

而雅居樂就是其中一家為數不多，能夠順利實現盈利的民營房企。

2022年上半年，雅居樂實現營業收入316億元，實現淨利潤33.54億元。

向來擅於用錢投票的資本市場，也為這份漂亮的成績單，給出了即時正向的反饋——

8月31日，雅居樂的單日漲幅最高超11%，收盤時漲幅為8.66%，在地產股中漲幅領先。更有9家券商給出了買入建議。

盈利的背後，雅居樂的經營狀況也在持續優化。

上半年，雅居樂的經營性現金流為43億元，持續為正，同時各類成本，如營銷、銷售和行政費用都在減少，同比下降14.2%。

一切都呈現出向好的趨勢。

如果説，安全的債務水平和強大的交付力讓雅居樂得以在寒冬時期順利存活，那麼，強勁的“第二增長曲線”，則是其順利突破重圍的重要因素。

第二增長曲線理論，是歐洲管理學家查爾斯·漢迪提出的。其核心觀點在於，任何增長曲線都會劃過拋物線頂點，因此只有在主業達到頂點之前找到第二增長曲線，才能保持業績的持續增長。

在房地產總量增長几乎觸頂，銷售規模進入平台期的今天，越來越多房企意識到高增長時代的結束，就意味着多元化業務的重要性進一步提升。

而深諳“雞蛋不能放在一個籃子裏”的雅居樂，早在2016年就扛起了轉型的大旗，確定“以地產為主，多元業務協同發展”的多元發展戰略，順着地產上下游產業開闢新戰場，佈局物業管理以及環保行業等多元業務。

到今年，雅居樂的第二增長曲線已然步入收穫期——

2018年至2021年，雅居樂的多元化業務營業額佔比一路上漲，從7%，10%，13.3%，再到2021年的20%，營業額高達146.25億元。

今年上半年，雅居樂的多元業務收入佔比更是進一步爬升至24.9%，持續為雅居樂提供穩健的收入。

其中，孵化於雅居樂，現已獨立上市的物業管理公司“雅生活”表現非常搶眼。

今年上半年，雅生活獲得多個高質量的非住宅業態項目，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目，服務水平得到一致認可。

此前中指院發佈的“2022年中國物業服務百強企業名單”中，雅生活就躋身TOP3，彰顯了強大實力。

除房地產上下游業務外，雅居樂還在不斷探索新的增長曲線，開拓有增長潛力的新賽道。

中報顯示，雅居樂已佈局新能源汽車及調味品行業的新賽道，分別成為威馬汽車和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。

多元業務齊發力，是雅居樂得以行穩致遠的重要保障。

03

回到地產主業，充裕而優質的土儲，依舊是雅居樂最好的“護城河”。

眼下，中國人口負增長的拐點，已經悄悄來臨。

2021年數據公佈，全國人口淨增長僅僅48萬人。這創下了60年來的新低，堪稱百年未有之大變局。

根據澤平宏觀和智聯招聘的聯合研究數據，全國的330多個城市，人口流入的只佔20%。

可以説，中國的人口流入區域，從原來的四六分化、三七分化變為二八分化。

這意味着，中國樓市即將面臨的最大考驗，實則在於城市大分化。

隨着部分地方的人口外流加劇，“鶴崗化現象”正在席捲中國，從黑龍江到遼寧、寧夏、甘肅、雲南、廣西……不少小城市的房子都賣出了白菜價。

但另一邊，“鶴崗化”與“香港化”也在並存。小城市房價如葱，大城市核心資產價格上漲，是無法阻擋的大趨勢。

未來，註定是都市圈和大城市的勝利，尤其是長三角和珠三角以及區域中心城市。

《2021年度中國城市活力研究報告》顯示，全國城市人口吸引力TOP10中，大灣區佔4席，長三角佔3席，幾乎“屠榜”。

這就是中國房地產未來的機遇所在。

而押注人口流入地，在多個重點城市羣投資，則是雅居樂得以穿越週期的盈利密碼。

截至2022年6月30日，雅居樂總土儲4349萬㎡，分佈在81個城市，可支撐未來四至五年的發展。

具體而言，雅居樂在大灣區擁有51個項目，土地儲備面積約1055萬㎡，佔整體土儲的24.3%，可滿足未來5-6年的開發；

在長三角擁有47個項目，土儲面積529萬㎡，佔比12.2%；

在香港則擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備約為20389㎡。

這種優質資產的佈局，將為雅居樂提供長遠而穩定的銷售和營收支撐。

04

時代仍在變化，政策的風向標也已經悄悄轉向。今年下半年以來，越來越密集的表態還在發生：

7月28日，政治局會議提出要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求；

8月18日，國務院常務會提出完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。

話音剛落不久，8月22日，央行就宣佈實行年內第三次降息，一年期3.65%，只降了5個基點；五年期以上4.3%，大降15個基點。

1年期是短期貸款，主要面向實體經濟企業。5年期是中長期貸款，主力是居民房貸。後者降幅高於前者，是非常罕見的“非對稱降息”。

這意味着，政策工具箱已經打開，針對房地產的一攬子新政正在醖釀，“穩增長”路上即將行經的“穩樓市”，也在不斷提速。

8月31日，國務院常務會議指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活應用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

其表述，大有想象空間。

都道是“瑞雪兆豐年”。寒冬之後，春雨入夜，歷經一番暴風雨的雅居樂，受盡洗禮，歸來仍是韌性十足的中國民企。