這家房企,何以擁有穿越週期的力量?_風聞
智谷趋势-智谷趋势官方账号-新中产的首席财富顾问。微信500强。2022-09-04 15:32
智谷趨勢(ID:zgtrend) | 夏蟲
“動盪時代最大的危險不是動盪本身,而是仍然用過去的邏輯做事。”現代管理學之父彼得·德魯克的這句名言,至今被企業家們奉為圭臬。
房企們,更是深以為然。
隨着“三條紅線”和房住不炒的理念不斷深化,大棋行至中局,中國房地產行業也迎來一場新的洗牌。
在這個過程中,曾經的“三高模式”逐漸瓦解,房企們走向微利時代,實現高質量發展的轉變。這是一股空前強大的共識:
規模終將讓位於質量,長期主義也將取代短期投機。
窺透這一大勢,並身體力行者,終將擁有穿越週期的力量。
01
雅居樂一向是個謹慎的“特例”。這個信奉穩健發展的公司,嗅覺敏鋭,早在2021年的雷聲響起之前,就放緩了拿地速度。
“存錢”二字言語樸實,但尖鋭地道破了行業動盪期“現金為王”的生存鐵律,讓雅居樂順利度過了接下來狂風暴雨般的大洗牌。
這也是雅居樂,得以長期維持穩健經營的重要原因。
2021年底已公佈財報綠檔房企一覽
今年以來,雅居樂拒絕“躺平”,積極實行降負債、降槓桿,處於積極償債的路上。
8月30日,在萬眾矚目下,雅居樂發佈公告,表示8月31日到期的3.6億美元優先票據將被償還,且不會對公司財務狀況造成重大影響。
如果算上此前的三次償債,在剛剛過去的8月,雅居樂償還了超過50億元的債務。
其中,有不少還是提前償還,給市場狠狠注入一針強心劑。
但真正讓投資人信心倍增的一點還在於,公開信息顯示,雅居樂下一筆美元債的到期時間為:
2025年1月。
這意味着,未來起碼兩年,雅居樂將不再有境外債的兑付壓力,安全指數進一步升級。
這種安全,也體現在半年報的數字裏。
數據顯示,雅居樂上半年借貸總額共減少了137.04億元,短期借貸下降23.6%,槓桿進一步下降。
如果加上七八月份的數據,現在這個數目,只會更好看。
可以説,雅居樂順利達成了兩年前的目標,“讓財務數據更漂亮更穩健”。
市場信心恢復起色,也讓雅居樂的實際貸款利率進一步下降至5.59%。今年6月,雅居樂還獲得了一筆將近9億港元的貸款。
穩健經營和市場回饋的雙重共振,讓雅居樂順利推進保交樓,落實其企業責任。
上半年,雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75個項目的交付,交付總量超過2.7萬户、254萬㎡。
秉持以人為本的理念,雅居樂在打造“百年老店”的路上,更進一步。
02
除了財務端的穩健,銷售層面上的穩健更是重中之重。
趕在8月底,上市房企接連披露財報,交上“考卷”,人們驚訝地發現——
房企的虧損再也不是新聞,盈利才是。
據wind數據統計,截至8月27日,已有近百家A股上市房企發佈2022年半年報或中期業績預告,其中,上半年預計虧損的有約50家房企。
而雅居樂就是其中一家為數不多,能夠順利實現盈利的民營房企。
2022年上半年,雅居樂實現營業收入316億元,實現淨利潤33.54億元。
向來擅於用錢投票的資本市場,也為這份漂亮的成績單,給出了即時正向的反饋——
8月31日,雅居樂的單日漲幅最高超11%,收盤時漲幅為8.66%,在地產股中漲幅領先。更有9家券商給出了買入建議。
盈利的背後,雅居樂的經營狀況也在持續優化。
上半年,雅居樂的經營性現金流為43億元,持續為正,同時各類成本,如營銷、銷售和行政費用都在減少,同比下降14.2%。
一切都呈現出向好的趨勢。
如果説,安全的債務水平和強大的交付力讓雅居樂得以在寒冬時期順利存活,那麼,強勁的“第二增長曲線”,則是其順利突破重圍的重要因素。
第二增長曲線理論,是歐洲管理學家查爾斯·漢迪提出的。其核心觀點在於,任何增長曲線都會劃過拋物線頂點,因此只有在主業達到頂點之前找到第二增長曲線,才能保持業績的持續增長。
在房地產總量增長几乎觸頂,銷售規模進入平台期的今天,越來越多房企意識到高增長時代的結束,就意味着多元化業務的重要性進一步提升。
而深諳“雞蛋不能放在一個籃子裏”的雅居樂,早在2016年就扛起了轉型的大旗,確定“以地產為主,多元業務協同發展”的多元發展戰略,順着地產上下游產業開闢新戰場,佈局物業管理以及環保行業等多元業務。
到今年,雅居樂的第二增長曲線已然步入收穫期——
2018年至2021年,雅居樂的多元化業務營業額佔比一路上漲,從7%,10%,13.3%,再到2021年的20%,營業額高達146.25億元。
今年上半年,雅居樂的多元業務收入佔比更是進一步爬升至24.9%,持續為雅居樂提供穩健的收入。
其中,孵化於雅居樂,現已獨立上市的物業管理公司“雅生活”表現非常搶眼。
今年上半年,雅生活獲得多個高質量的非住宅業態項目,服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目,服務水平得到一致認可。
此前中指院發佈的“2022年中國物業服務百強企業名單”中,雅生活就躋身TOP3,彰顯了強大實力。
除房地產上下游業務外,雅居樂還在不斷探索新的增長曲線,開拓有增長潛力的新賽道。
中報顯示,雅居樂已佈局新能源汽車及調味品行業的新賽道,分別成為威馬汽車和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。
多元業務齊發力,是雅居樂得以行穩致遠的重要保障。
03
回到地產主業,充裕而優質的土儲,依舊是雅居樂最好的“護城河”。
眼下,中國人口負增長的拐點,已經悄悄來臨。
2021年數據公佈,全國人口淨增長僅僅48萬人。這創下了60年來的新低,堪稱百年未有之大變局。
根據澤平宏觀和智聯招聘的聯合研究數據,全國的330多個城市,人口流入的只佔20%。
可以説,中國的人口流入區域,從原來的四六分化、三七分化變為二八分化。
這意味着,中國樓市即將面臨的最大考驗,實則在於城市大分化。
隨着部分地方的人口外流加劇,“鶴崗化現象”正在席捲中國,從黑龍江到遼寧、寧夏、甘肅、雲南、廣西……不少小城市的房子都賣出了白菜價。
但另一邊,“鶴崗化”與“香港化”也在並存。小城市房價如葱,大城市核心資產價格上漲,是無法阻擋的大趨勢。
未來,註定是都市圈和大城市的勝利,尤其是長三角和珠三角以及區域中心城市。
《2021年度中國城市活力研究報告》顯示,全國城市人口吸引力TOP10中,大灣區佔4席,長三角佔3席,幾乎“屠榜”。
這就是中國房地產未來的機遇所在。
而押注人口流入地,在多個重點城市羣投資,則是雅居樂得以穿越週期的盈利密碼。
截至2022年6月30日,雅居樂總土儲4349萬㎡,分佈在81個城市,可支撐未來四至五年的發展。
具體而言,雅居樂在大灣區擁有51個項目,土地儲備面積約1055萬㎡,佔整體土儲的24.3%,可滿足未來5-6年的開發;
在長三角擁有47個項目,土儲面積529萬㎡,佔比12.2%;
在香港則擁有兩個優質房地產項目,包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目,合計土地儲備約為20389㎡。
這種優質資產的佈局,將為雅居樂提供長遠而穩定的銷售和營收支撐。
04
時代仍在變化,政策的風向標也已經悄悄轉向。今年下半年以來,越來越密集的表態還在發生:
7月28日,政治局會議提出要穩定房地產市場,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求;
8月18日,國務院常務會提出完善市場化利率形成和傳導機制,發揮貸款市場報價利率指導作用,支持信貸有效需求回升,推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。
話音剛落不久,8月22日,央行就宣佈實行年內第三次降息,一年期3.65%,只降了5個基點;五年期以上4.3%,大降15個基點。
1年期是短期貸款,主要面向實體經濟企業。5年期是中長期貸款,主力是居民房貸。後者降幅高於前者,是非常罕見的“非對稱降息”。
這意味着,政策工具箱已經打開,針對房地產的一攬子新政正在醖釀,“穩增長”路上即將行經的“穩樓市”,也在不斷提速。
8月31日,國務院常務會議指出,地方要“一城一策”用好政策工具箱,靈活應用階段性信貸政策和保交樓專項借款。
其表述,大有想象空間。
都道是“瑞雪兆豐年”。寒冬之後,春雨入夜,歷經一番暴風雨的雅居樂,受盡洗禮,歸來仍是韌性十足的中國民企。