雅居樂：中期業績顯韌性，穩健經營釋放長期勢能_風聞

來源：一號地產（ID：dichanyihao) 作者：朱虛侯

一號説：前週期靠悟性，後周期憑韌性

“建立名聲要花20年，摧毀它只要五分鐘。如果你認識到這一點，你做事到方式就會不一樣。”巴菲特曾經説過這樣一句話，至今在投資界被奉為圭臬。

探尋債務平衡的房企，對此深以為然。

在2022半年報密集期與房地產調控窗口期重疊的當下，房企自己的態度甚為關鍵，以中報業績為支撐，更能看清韌性房企“不躺平”的態度，最大的表現就是：

削債務高峯、填銷售低谷****提振銷售信心毋庸諱言，上半年房地產銷售端承壓，而且7、8月和6月之間的銷售數據確實出現了比較明顯的落差。

不過，展望後市，房地產行業已進入磨底階段，8月降息政策對樓市再次形成利好，預期會進一步推動樓市趨勢性回暖的步伐。

在這一行業背景之下，雅居樂銷售表現亦透露出積極信號。

8月5日，雅居樂發佈公告稱，1-7月份實現預售金額達444.5億元，對應建築面積為347.7萬平方米。7月單月預售金額50.1億元，對應建築面積為40.6萬平方米。平均價為每平方米12314元。

應當説雅居樂的銷售業績即便在當下環境中亦不輸陣。

從整個上半年來看，截至2022年6月30日，雅居樂預售金額達394.5億元，對應預售建築面積307萬平方米；1-6月經營性現金流43億元，保持正向。

在銷售持續發力的同時，得益於良好的區域佈局和較為優質的土地儲備，雅居樂也展現了良好的發展前景。截至2022年6月30日，雅居樂總土儲4349萬平方米，分佈在81個城市，可支撐未來四至五年的發展。

從佈局上看，雅居樂主要聚焦粵港澳大灣區和長三角兩大高能級城市羣，隨着兩大核心城市羣持續釋放產業與人口增長潛力，也將為雅居樂提供長遠而穩定的銷售和營收支撐。

具體來看土儲，雅居樂在大灣區擁有51個項目，土地儲備面積約1055萬平方米，佔整體土儲的24.3%，可供公司未來5-6年的開發；在長三角擁有47個項目，土儲面積529萬平方米，佔比12.2%；在海南擁有7個項目，土儲達308萬平米，佔比7.1%。在長三角、海南的土儲均足夠公司未來3-5年的開發。

手裏有糧，心中不慌。這也是投資者對於雅居樂削峯填谷、價值復甦的信心所在。

有優異銷售還要有優質交付，這也是今年房地產市場關注重點。在“保節點、保底線、保品質”戰略要求下，上半年雅居樂75個項目均如期交付，交付套數達2.7萬套，交付面積達254萬平方米，有效構築了購房人置業信心。

銷售、土儲、交付“三重奏”，雅居樂在行業弱週期中交出一份不俗的”半年考”成績單，而這背後則是雅居樂“短期側重穩、中期側重優、長期側重聚”的核心策略在起作用。

化解債務壓力如果説多元化營收結構為房企轉型賦能，那麼在地產主業上仍然繞不開的還是“價值復甦”，方向上即為向上削減債務規模，向下填平銷售鴻溝。

有數據統計顯示，9月份房企境內外債券到期規模約為714.89億元，其中剔除已違約房企，境內外部分約546.88億元債券面臨到期。

而在這一輪半年報發佈期，雅居樂在挽回債市信心上展現出老牌勁旅的韌性與責任。

8月30日，雅居樂發佈公告稱已將足夠資金存入指定銀行賬户，用於償還8月31日到期的約3.6億美元優先票據。這意味着公司如期完成了8月份最後一筆到期債務的償還。

公開信息顯示，雅居樂下一筆到期的美元優先票據時間是2025年1月。可以説，雅居樂的美元債警報至此得以解除。

事實上，雅居樂在8月份確實走過了一根“債務平衡木”，因為該月正是其償債高峯。此前公司已於8月11日、8月22日、8月25日發佈三份公告，累計償還超過26億元債務。算上此次在內，雅居樂8月份累計償債金額超過50億元。

隨着該筆票據按時贖回，也意味着雅居樂安然渡過8月份的償債高峯，這期間公司按時償還了所有債務。在展期成為常態、違約亦無大礙的信用債市場，這償債意志與決心可圈可點。

償債遞進，雅居樂的負債率也得以進一步下降。半年報數據顯示，雅居樂總借貸金額702億元，較2021年年末下降16.3%；淨負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。

值得注意的是，7、8月份雅居樂償還大量債務，但這部分並未體現在上半年業績數據中。這意味着雅居樂當前的實際負債率較半年報披露的數據更低。

**從“硬幣”的另一面融資情況，也可以看出雅居樂債務平衡趨向穩健，上半年雅居樂實際貸款利率進一步降至5.59%。**隨着各項債務的如期償還和積極的財務管控，2022年上半年，雅居樂的借貸規模、槓桿率和融資成本均出現顯著下降，財務結構也持續優化。截至2022年6月30日，雅居樂的現金及銀行存款總額為人民幣259.25億元。

守住增長線“金九銀十”在即，剛剛密集發佈半年報的各家房企表現各有千秋，同時也在為下個賽程蓄勢，重啓。

中期業績表現中，雅居樂（3383.HK）屬於“優化派”。8月30日，雅居樂發佈了半年業績公告。截至2022年6月30日，雅居樂營業收入為316億元，淨利潤為33.54億元，雖然收入、利潤較去年同期均有所下降，但仍然實現了正向盈利，雅居樂也是上半年為數不多實現規模盈利的民營房企之一。

**縱覽雅居樂收入變化，可以發現其營收結構進一步優化，主要體現在以“地產為主，多元業務協同發展”的營運模式持續顯效，“第二增長曲線”基本成型。**中報顯示，雅居樂物業發展及多元業務分別確認收入237.76億元及78.69億元，收入佔比分別為75.1%及24.9%。其中，多元業務的收入佔比較去年同期上升8.1個百分點，物業管理收入較去年同期上升31.7%，持續為雅居樂提供穩健的收入。

物管業務上，雅生活上半年在管面積及合約面積均明顯增加，分別為5.286億平方米及7.065億平方米。同時，雅生活的第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，合約面積（含控股成員企業）達5.585億平方米，包括新增合約面積超過4320萬平方米，較2021年12月31日增長8.4%，佔總合約面積的79.1%，是雅生活規模增長的主要來源。

2022年上半年，雅生活積極應對市場週期波動，靈活調整業務策略，於回顧期內，成功獲得多個高質量的非住宅業態項目，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目，充分顯示全業態服務能力及行業領先的品牌影響力。

同時，雅居樂環保業務上半年進展迅速，公司拿到多個《危險廢物經營許可證》，新增核准的處理資質涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業態，加速產能轉化，釋放有效產能。

此外，雅居樂在新能源汽車和調味品板塊均有所收穫，為其戰略進入開拓多個潛力賽道。

繼2021年戰略投資威馬汽車，珠江橋之後，雅居樂已正式佈局新能源汽車及調味品板塊。今年6月，威馬完成向港交所遞交上市申請書，而雅居樂現持有威馬汽車6.46%的股權。

多元化業務收入佔比持續提升，不但有助於雅居樂優化營收結構，而且為其穿越行業週期、長足發展奠定堅實基礎，也從側面反映公司“以地產為主，多元業務協同發展”的運營模式持續見效。

市場築底回升，房企就像大海中漂流的船，於浪潮浪湧間起伏，把握趨勢才能贏得時間。未來終將證明，最後穿越這片海的必定是具備韌性的穩健型房企。