空間科技第一股，萬物雲做的還是物業生意？_風聞

萬物雲的成長性有待驗證撰文/陳鄧新編輯**/** 孟會緣萬物雲，IPO有了新的進展。

萬物云為萬物雲空間科技服務股份有限公司的簡稱，由萬科物業更名而來，為行業的頭部企業之一。

據相關消息顯示，2022年9月6日，為確定優先發售中合資格H股股東享有萬物雲股份保證配額的記錄日期。

這意味着，其距離上市籌資20億美元又近了一步。

萬物雲IPO，為何起了個大早卻趕了個晚集？作為空間科技第一股，其成色到底幾何？萬物雲的社區+，能否給資本市場講出“新故事”？

萬物雲等得起，但萬科等不起了眼下，物業成為房企手中最優質的資產。

在那個地產黃金年代，銷售面積持續高速增長，為物業提供了肥沃的土壤，萬科也未例外，其名下的物業一直名列前茅。

然而，天有不測風雲，地產的好日子似乎到頭了。

**房企長期依賴的高週轉、高槓杆、高負債的打法失效了，現金流繃緊成為多數房企頭懸的達摩克利斯之劍。**此背景下，拆分物業上市成為行業的共識。

一名業內人士告訴鋅刻度：“（物業）上市融到一筆錢之後，可以逆勢擴張再上一個台階，但更要緊的是減輕房企的資金壓力。”

據格隆匯的數據顯示，2020年共有18家物業公司上市，為過往三年數量之和，IPO平均首發市盈率為46.82倍，遠高於同期恒生指數16.6倍的市盈率。

那一年，萬科物業更名為萬物雲，外界揣測萬物雲邁出了上市第一步，卻遭到矢口否認，如此一來萬科活得不錯的評價廣為流傳。

萬萬沒想到，一兩年之後萬科的態度180度大轉彎。

2022年4月1日，萬物雲正式向港交所遞交了招股書，開啓了上市之路，“孩子長大，胃口變大了，家裏不夠吃了，所以需要獨立去發展。父母應該鼓勵孩子長大成人。”

換而言之，**萬科或等不起了。**據公開數據顯示，截至2022年6月30日，萬科的淨利潤為122.2億元，2020年同期為125.1億元，僅稍許微降；經營活動現金流量淨額為82.88億元，2020年同期為226.1億元，下降了63.34%；應收賬款週轉率為36.73，2020年同期為63.24，下降了41.92%，須知應收賬款週轉率越高意味着表明收賬速度越快，平均收賬期越短。

應收賬款週轉率逐年下降

更為關鍵的是，2019年至2021年，萬物雲淨利潤合計為42.73億元，而分紅合計就高達41.02億元，賺的錢幾乎全部分完，為萬科“輸血”的勢態肉眼可見。

問題在乎，資本市場對物業公司的熱情退潮。

融創服務2020年上市首日市盈率高達138倍，如今僅有4.76倍；金茂服務2022年上市首日破發，跌幅28.75%；多數物業公司的市值遭遇腰斬……

以上可見，萬物雲錯過了上市的最佳時機。對此，鬱亮辯解道：“我們不是賣豬仔，在好的價錢時候賣掉，而是希望上市後能獲得更大的發展空間，所以，短期市場的估值我們是不在意的。”

**此“雲”非彼雲，科技成色不足****時機不對之外，外界對萬物雲的科技成色也有所疑慮。**據官方資料顯示，萬物雲的業務由Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三部分組成，涉足社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務、社區到家服務、智慧社區、戰略投資等業務。

萬物雲的組織架構圖

萬物雲首席科學家丁險峯説：“過去物業行業都認為擴大在管面積能提高邊際效應，但如今的現實證明這是行不通的，物業公司要降本增效，只能依靠科技。”

簡而言之，**萬物雲渴望通過科技賦能物業，進而拓寬物業的邊界，從家走向寫字樓，從小區走向城市，從物業管理迭代為空間科技服務商。**理想很豐滿，現實很骨感。

改名兩三年，萬物雲的主營業務依然為物業服務收入，以2021年為例，住宅物業的服務收入佔據營收的半壁江山，而AIOT以及BPaaS解決方案的營收佔比僅有7.8%。

萬物雲之所以如此底色未變，與其的打法息息相關。

**一方面，“科技”成色不足。**萬物雲的底色為物業，多年以來一直維繫30%的複合增長率，慣性之下轉型為科技公司的動力並不足。

因而，萬物雲擁抱科技，更側重於應用層，涉及垃圾溢出、人臉識別、汽車違規、維保時間預測等場景，但真正的雲計算公司側重的是AI、算力、底層架構、均衡調度、離在線混合部署等。

譬如，某知名雲計算企業的底藴是全國遍佈70多座數據中心、擁有近300萬個容器、超1000萬核算力資源。

對比之下，萬物雲的科技成色值得商榷，公司名稱中帶有“雲”，並不代表其是一家純正的雲計算企業。

**另外一方面，對科技的理解不深。**萬物雲CEO朱保全曾表示：“你原來叫萬科物業，即使拼命投科技，人家不會來。公司要受到被關注，人才才願意來。所以要改名，定一個新的空間，告訴這個市場足夠大，足夠快。”

從側面可以看出，萬物雲對科技的理解不深，似乎對噱頭更為在意，關於此從鬱亮認為“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我是一定不會同意的”也可見一斑。

**一言以蔽之，萬物雲只不過披上了一層“科技”的皮。****社區+，會有更大的想象力？**儘管如此，萬物雲依然有牌可打。

萬物雲對社區+頗為期待，渴望突破業務形態，打通了社區物業管理與城市服務的堵點，因而社區電商、家居服務、房屋經紀等增值服務的地位上升。這其中，社區電商一度被其寄予厚望。

社區電商的精髓就是流量變現，房企通過物業服務獲取海量住户，再將海量住户轉化為電商平台的流量資源，最終盤活存量社區市場。

於是乎，萬科推出“住這兒”APP，試圖搶佔五千億藍海市場，不過其電商業務雖然有可圈可點之處，但一直未出圈。

據海通國際的報告顯示，2022年社區電商市場規模或超5000億元，短期競爭向中長期競爭過渡，“場”和“貨”將成為行業中期競爭關鍵要素。

卻不想，將社區電商發揚光大的卻是互聯網廠商，盒馬鮮生、京東7FRESH、叮咚買菜、每日生鮮等反而成為主角。

圖源萬科的宣傳資料

一名私募人士告訴鋅刻度：“物業公司雖然佔據了地利之便，但並不意味着近水樓台先得月，由於目標人羣範圍有限、商品需求種類複雜、熟人效應等，對供應鏈的要求更高。”

不巧的是，打造供應鏈並非易事，純粹的電商企業更精於此道。

上述私募人士進一步表示，除了供應鏈之外，還需要大數據、人工智能、物流中心等軟硬件配套，從而太高了成本。

事實上，**多數生鮮電商都處於虧損的狀態，更不用遑論物業公司了。**需要注意的是，多數社區增值服務都面臨同樣的困境：互聯網企業紛紛涉足了相關業務，物業公司在專業性上並不佔優勢；有的業主對物業公司並不感冒，對其提供的增值服務同樣也不感興趣。

**從這個角度來看，萬物雲的社區+或許沒有那麼大的想象力。**總而言之，在地產遭遇至暗時刻、物業公司市值縮水的背景下，萬物雲吹響了上市的號角，其科技成色不足疊加社區+想象力不足，成為取悦資本市場的最大障礙。

那麼，萬物雲的成長性，有待驗證。