產品打造+招商運營+資管創新，走出金茂資本的城市更新未來_風聞

 作者 | 梁秀傑

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

圖片來源：睿和智庫

在城市功能升級、消費、居住、產業升級、地價高企等因素的共同作用下，國內一線城市開始面臨大規模的城市更新。2021年，**北京市GDP達4.03萬億元，城鎮化率87.5%，已邁入城市更新階段。**未來10-20年房地產行業將由高速增長向高質量增長轉變，如何才能更好地抓住城市更新的現實機會？

9月7日下午，在聚勢賦能·更新未來—2022金茂資本秋季資管沙龍上，金茂資本聯合睿和智庫在“宇宙中心”五道口的城市更新現場——中關村科創大廈（原啓迪科技大廈D座），與20餘家金融資本機構一起共探存量不動產大趨勢。

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在沙龍上，金茂資本團隊成員分別從投前、投後以及資管現狀及未來等多個維度，分享了金茂資本在城市更新中可借鑑的經驗及未來趨勢的判斷。

投運一體+產運一體

在城市更新的道路上，金茂資本已經形成了“投運一體+產運一體”的資管特色。

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首先，**投資階段投運一體，**前期介入測算，確保實際運營與測算模型一致，保證期間收益如預期達成。同時判斷投後風險，提高投成概率。

其次，**投後階段產運一體，則以運營為始，以運營為終。**運營需求指導產品打造，不花冤枉錢，不做冤枉事，確保工期成本滿足現金流要求。

以中關村科創大廈為例，收購之初項目仍保有40%的出租率，且入住租户品質較好，為保障現有租户穩定性，金茂資本選擇採用不清租改造的模式，施工和運營交叉進行。

據金茂資本資產管理部張文臣介紹，在不清租改造的前提下，**金茂資本不僅在3.5個月內完成對大廈整體的施工改造，還保障了大廈的正常運營，且出租率也由40%達到接近滿租，**同時租金也實現了超預期增長。

資管創新的三個方向

 

圖片來源：睿和智庫

在資管創新上，金茂資本資產管理部總監郭偉直言，目前金茂資本主要從三個層面入手：

**1、產品模塊化，**在固定空間採用可循環再利用的材料和做法，同時做法需節省人工，便於施工，以成品化、裝配式為先。

**2、推動“雙碳”戰略，**首先清晰產品低碳，以節約電能為重點節能方式，比如採用節電設備和技術、智能化監控；採用太陽能、電池蓄能等新能源技術。其次，對於改造前進行建築碳排放評估，同時對改造過程進行碳排放控制。

**3、智慧化辦公平台的應用。**在沙龍上，金茂資本資產管理部王陽光從門禁系統、智能梯控系統、智能監控系統、智能衞生間系統（環境監測、坑位監測）、硬件安全系統、空氣監測系統六大系統層面，詳細展示了樓宇智能化管理平台在中關村科創大廈中的實際應用。

不難看出，樓宇智能化正在為城市更新項目提供新的動力。一方面，高效低碳，可以一定程度減少人工干預，降低人力成本，預計提高人效10%。同時挖掘節能空間，預估節能10%-15%，降低能耗減少碳排放；另一方面，助力運營，平台可提升租户辦公便捷性、舒適感，為穩定的產品租金提供支持，同時有效提升產品退出溢價。

圖片來源：睿和智庫

不動產資管的未來

金茂資本團隊通過近幾年持續的資管對標，發現目前不動產資管主要有兩個方向：

**1、開發商邏輯，即重資管，**關注項目品質及項目期間收益，以開發新項目為主，項目建造成本高，硬件及運營品質也高；

**2、投資人邏輯，即輕資管，**關注投資收益，聚焦機會型項目，更多考量市場紅利及經濟週期等因素。

而對於金茂資本城市更新投資賽道的定位，郭偉認為：“**金茂資本未來將兼顧重資管和輕資管，以LP收益最大化為導向，**在有限的空間及時間內最大化的激發產品品質及運營收益的項目活力。”而這一定位的底層支撐，則得益於金茂資本擁有金融機構中少見的地產全專業資管團隊。

圖片來源：睿和智庫

對於未來的願景，**金茂資本將不斷秉承以貢獻更多投資人收益為第一要義，**以“產品打造、招商運營、資管創新”為資管全流程體系，依託重、中及輕資產類型大規模的資產，不斷滾動推進綜合資管能力的提升，打造更多城市更新標杆項目，成為行業資管標杆品牌。