“手握2000萬，我在上海無房可選”_風聞

“上海這屆中產，手裏2000萬，買房比剛需還難。”

最近和二手房團隊的小蘇的交流又開始多了起來

每個月我都會特意找時間和她聊一聊

畢竟在我們團隊裏，小蘇是每天都真實接觸客户，帶看各種房源，經手成交的一線人員

客户的真實需求她知道，市場的變化她每天感受得到

也因此每一次和她聊天我都有收穫

這次我們聊的話題看起來有些凡爾賽，但卻是真實在市場上發生着的

小蘇為我分享了她最近接待的三位客户

在上海都可以算是中產，年收入百萬，有的正在考慮賣掉兩套房子從嘉定置換到中環，有的手裏2000萬這半年很難選到房，有的是年輕中產想要內環內打新，但是積分直接被勸退

明明預算更高的他們，卻成為了眼下上海樓市，最難的一批買房人

這也算是上海樓市才有的一幅光景了

01

“在上海想要真改善，必須是兩套換一套。”

小蘇和我分享的客户一，我們暫且稱他為張先生好了

張先生和妻子是在上海打拼的中產夫妻，夫妻雙方加起來年收入有百萬左右

五年前張先生憑藉家人和自己的努力

在嘉定南翔上車了兩套商品房，經歷上海幾輪的房價漲幅

目前嘉定南翔的一套次新房已經漲到了800萬，去年家裏迎來了二胎降臨

也讓他動了改善置換的念頭

而這對中產夫妻的置換邏輯是換到更好的板塊和地段，從外環外的南翔置換到中環的大寧或者古美，考慮總價1100-1200萬二手房

但是

因為夫婦倆名下已經有了兩套房子了，按照上海的政策，要置換至少要賣掉現有的一套住房才有購房資格

而如果只賣掉其中一套，有了購房資格，面對七成的首付和三價就低的政策，如果想要置換到更好的板塊去，是完全不可能的

為什麼這類人羣買房最難，從首付看，上海二套70%首付已經是全國最高的二套首付城市，大部分城市的二套首付只需要50-60%

在首付七成的政策下，加上目前上海執行三價就低政策，讓置換成了一件無法用足槓桿的事

所以，張先生決定賣掉一套房產，手上現金800萬，從外環置換到中環的大寧

這樣算下來，首付大概需要950萬

張先生還要準備150萬現金才能補足首付，才有可能在上海實現從外環到中環的地段置換

所以，對於這類想要地段置換的中產來説

如果是一套換一套，賣掉房子之後，別説置換到更好的了，還不一定能買回原來的房子

在上海，想要置換到更好的地段，實現地段和產品的飛躍，需要兩套置換一套，或者準備更多首付

目前的張先生，依然還在為首付150萬的缺口在籌錢，他的想法是如果不能從外環到中環，置換沒有意義，還不如就住在南翔

這就是上海擁有兩套房產中產的置換現狀

賣一套換不了更好的小區或者地段，想要地段大躍進，可能還需要自湊百來萬首付

難啊，誰説越有錢買房就越容易呢

來看看小蘇第二個客户的故事，來自寧波老闆的“頂級凡爾賽”

02

“去年底沒買的那套2000萬，現在已經漲到2500萬了，不甘心啊”

這是小蘇客户二，我們暫且稱他為李先生好了

李先生代表着一類人，他們買房的時間節點很尷尬

上海其他產品都很穩定，只有2000萬豪宅在漲價

李先生為浙江寧波人士，多年上海經商的他，家底殷實

去年底他找到小蘇諮詢2000萬左右的房子，當時小蘇為他推薦的是

徐匯濱江一線江景二手房，面積段90平的兩房

因為李先生需要賣掉寧波兩套房產才能置換到上海，因此中中間賣房週期就很長，又遇上上海疫情，一直拖到了今年上半年

六月，等到他回到上海的時候，見面的房東卻一改口風

“我這房子你也看到了，一線濱江還帶學區，無論是户型還是地段都是上海頂級的，最近周邊房價漲的不少，所以在現在2500萬總價的基礎上還要加50萬。”

這一下又漲了50萬，讓李先生很不甘心

但是如今的上海2000萬豪宅市場的漲幅卻讓他絲毫沒有辦法

不僅是去年看的徐匯濱江從16萬漲到了最高23-24萬

瑞虹新城也從2000萬漲到了2500萬，不僅是瑞虹天地漲價，包括翠湖天地、各類2000萬改善類的豪宅成交價格全面漲起來是讓他意想不到的

從鏈家公佈的數據看，不僅是豪宅漲了，那些中產瞄準的1500萬左右的改善住宅也漲了，萬科雅賓利15萬、古美和莘莊都14萬了

現在上海二手市場高端改善類，尤其是2000萬總價快速上漲，讓李先生目前的買房計劃一再擱置

基於上海今年的市場行情

小蘇給他的購房計劃也無奈做了調整

2000萬，從可以選擇上海頂級地段比如徐匯濱江的緊湊型三房

到只能退而求其次到上海的第二梯隊也就是次頂級的地段

最近，李先生已經準備在看的房源有新靜安西藏北路的萬科翡翠雅賓利（目前成交價已經漲到15萬/平），以及大寧、古北這樣的地段

於是只能在產品和地段間做捨棄和權衡

從原本可以入手上海入門級豪宅，現在只能看次頂級的品質小區

李先生的經歷也代表了很多中產今年在上海買房的心酸歷程

半年之間想買的房子竟然貴出了一套老破小的價格

同樣焦慮的不只是二手市場的中產，還有新房市場裏的一批年輕中產們

03

“今年上海搖新房，讓我有點焦慮。”

客户三，魏女士是上海年輕中產代表，85後，積分70分不到

她看房的原則是，只考慮在上海內環內打新，手裏預算1200萬

但奈何上海新房市場的競爭壓力實在是太大了，對於中產來説，選擇打新也是一招險棋

都知道上海一二手倒掛情況，市中心買到就是賺到，但是倒掛的程度就和積分的高低成正比，倒掛率越高的地方，積分就越高

來看上海三批次的內環內新盤的積分，高積分的激烈程度，大家感受一下

靜安大寧的保利靜安天悦，觸發積分80.96、楊浦東外灘的仁恆海上源積分73.16、金隅外灘東岸70.62

中內環的項目積分都在70以上，但凡觸發積分就免不了一場惡戰

除此之外，在新房市場2000萬的產品，呈現 斷 供趨勢

從土地上看，去年一年上海內環內只出讓了4幅地，95%的土地都面向了外環

同時，上海今年新房2000萬供應也很稀缺，能夠夠的上2000萬門檻的就只有包括百匯園、天匯世紀璽、仁恆海上源寥寥幾個

因為上海新盤户型面積有控制，最大户型也不會超過300平，200多平户型也佔比較少

基本多為140-170平左右的改善户型和100平左右的上車户型，以12-13萬/平的單價，能夠達到2000萬佔比很低

本來就是僧多粥少的情況，供應量稀缺的產品，競爭之外對地段和產品，魏女士也就不敢挑，能買到就不錯了

她最後和小蘇説：“怎麼感覺不是我在挑房子，是房子在挑我啊。”

04

為什麼他們是上海樓市裏最難的一羣買房人

也是因為上海的成交結構和當下的市場環境決定的

每年上海成交1000萬以上房源僅僅只佔3%左右

1000-2000萬品質的小區改善類產品在市場上的稀缺程度，也代表着想要置換到這類小區的中產羣體

他們在上海打拼已經有多年，職場收入也很穩定，同時自己手上在外地或者上海已經持有一套或兩套房產

相較於白手起家的剛需羣體，和初入上海打拼的年輕人來説，他們的確更有機會和資本改善自己的居住條件

但是事實上，上海的市場不論是從政策上還是供應上都更偏向剛需而非改善

一箇中產們置換到的1500-2000萬社區現在已經更貴，一是自從政策變化後他們需要付出的買房首付壓力更大

在預算不斷提升的過程中，他們對於樓盤品質的要求也越來越高，選着選着也越來越心灰意冷，通常這樣的情況又不想做出妥協

所以無論是二手置換，還是打新客户，對上海中產客户來説都太難了

畢竟在上海這個城市，競爭無處不在

好的地段好的房子現在有了更好的預期，註定面臨着更加激烈的競爭

以上為正文，來自喬不絲