講真，我們到底要不要取消公攤?_風聞
北海湾拐角-2022-09-12 10:03
公攤這個話題…
幾乎每年都要被拿出來討論，今年還被討論上了熱搜
送公攤上熱搜的，是那位青島購房者
買的110平房子，最後到手只有60平左右，也是離了大譜
一直以來伴隨我們買房路上的公攤，到底應不應該存在
今天特別想懸空跟大家討論這個問題哈哈哈，因為腳落地佔的任何一個位置，都是一種態度
而我想盡全力做到不帶情緒的去認真思考一下
我們到底要不要取消公攤
01
討論前先問問，你知道公攤具體是什麼嗎
雖然我們説起公攤都知道一二，但是公攤具體包括哪些內容，你未必清楚
那我們就從這個問題開始
如果你手裏此刻正握着一塊月餅就更好了
©混知-漫畫知識點
這裏面有3點還是需要囉嗦的跟各位説一下
首先，公攤面積是以樓為單位的，這意味着以往我們以為的公共綠地配套部分並不算公攤
還有兩點，為了方便，我給大家做成表格
那一般我們買房的時候呢，公攤是必不可少的
無論新房、二手，我們都能在合同裏看到具體的公攤佔比
然後市面上根據不同的產品類型，公攤面積也會不同
➤ 那種6層老公房，公攤基本都在7-12%
➤ 7-11層住宅公攤率為10-16%
➤ 12-33層住宅公攤率為14-24%
也就是説高層建築，基本公攤面積比較大
畢竟你想一棟樓超過12層，都得再加一部電梯
所以公攤是我們日常生活中可以理解、也習以為常的這樣一種存在
但是當我們遇到青島購房者這種極端個案的時候，隱藏水面下的問題就出來了
一套房子你説公攤30平就是30平麼，一般情況下誰會去測量
而且電梯間是公攤，大家都付過錢的，那電梯間的廣告費算誰的
家裏的“物業”都是自己打掃的，我打掃自己的房子，然後給別人交物業費麼，因為物業費是按照建築面積收的
變多了的公攤不僅可以收取物業費、採暖費等費用，還會讓這套房子變得比你預期得還要低
那有多少開發商可以忍住不開這個口子
細究，是有bug的
所以我們diss公攤的時候，到底是在diss什麼
表面上，好像是我們為什麼要為公攤買單
實際上，大家不滿的情緒主要集中在公攤不透明
明明買的110平房子，為什麼最後只有60平
花了幾十萬、上百萬的公攤，它到底包括了什麼、又是怎麼算出來的
你不清楚，卻要以它為基礎，繳納物業費、取暖費等開銷
如果每户公攤可以説清楚講明白，不存在虛增公攤面積來做大開發商利潤這些事，我相信大部分買房人對公攤是不會有什麼意見
也就是説，錢要花在該花的地方，誰也不是冤大頭
好，那接下來怎麼弄，取消麼
02
如果我們取消公攤，至少有兩個直觀變化
其實取消公攤的念頭，國家不止一次有過
➤ 2019年《住宅項目規範》版本中有出現：住宅建築應以套內使用面積進行交易
➤ 不過今年3月15日，住建部發布的《住宅項目規範》（徵求意見稿），這句又給刪了
➤ 接着就是今年8月，內蒙古自治區一位政協委員提出**《關於規範房屋“公攤面積”的提案》**
那我們不妨大膽暢想下，如果取消，會發生什麼
我第一個反應，也不怕各位笑話，我想的是
如果取消公攤，那些除了樓梯以外的公共空間是不是就不存在了
如果有跟我一樣有過這種傻傻顧慮的，請放心
取消公攤並不是沒有公攤，而是計價標準改變，以前按照建築面積計價，包括了公攤在內
如果取消公攤就按套內面積計價，未來房產交易、收物業費、取暖費等，都按照套內面積計價
好，第二方向如果取消公攤，我們房子會不會變便宜，這很關鍵
最直觀變化，一套房，100㎡，總價100w，去掉20%公攤，房價是不是隻有80w，其實不是
真實的變化大概率會是這樣
一套房，100㎡，總價100w，去掉20㎡公攤，計入房價的面積只有80㎡
那這套房子的均價，就會從100w➗100㎡，變成了100w➗80㎡
單價從1w，變1.25w
也就是均價上浮25%
如果全國範圍內取消公攤，25%的漲幅對北上廣深這樣的一線城市意味什麼
均價8w/㎡的房子，直接變10w/㎡；均價10w/㎡的房子，現在是12.5w/㎡
這個感受，就問問自己我們能不能接受
其實在我看來，還有一個更為玄妙的事情
不少人的説法是，只是改變了房屋的計費方式，其實房屋的總價並沒有改變
如果我們按照一套總價500w的房屋來計算，不同面積，只是單價不同而已，總價並不改變
這麼看來的話，似乎真的如前言所説，房價並沒有實質性的上漲
但是這件事就是“你以為”和“實際上”的差別
要知道買賣雙方市場上的價格博弈學裏，均價波動一下，就是撥動房東的心絃一下
當市場整體因為計價方式上揚的時候，市場整體氛圍為什麼不是
“樓市又開始火熱了”這樣的心理
市場是巨大的，個體是分散的，但是情緒是可以傳導
最後你説房價沒有實質性上漲，説話算數麼
其實沒誰可以打這個包票
03
還有一些影響是我們沒想到的
一個最簡單的事情就是
大量的產權證是沒有明確套內使用面積
如果我們要統一輸出標準套內面積這一項，至少需要做兩件事
重新測繪、換證
這是什麼概念，上海每年成交30w套左右房子
去年成交比較少，也有個180720套二手房，這還只是交易動量
上海存量房，僅掛牌房源就在10w套以上，想象一下重新測繪+換證是一種什麼景象
更為重要的是，數字並不僅僅是數字本身
它本身還跟很多東西相關聯
比如在上海
面積是跟普通住宅、非普通住宅掛鈎的
普通住宅，定義有很多條件，比如5層以上（含5層）的多高層住宅
其中還有一條就是單套建築面積<140㎡
換個思路，如果公攤取消，均價上漲之後，跟價格有關的體系也該變動了
就比如説，現在土拍市場裏的土地聯動價
就連那個房產税裏面的税率分界線價格也得改
這件事放在全國，牽涉更廣
房貸利率、全國房價格局、房價收入比
還有房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業費收繳、暖氣費收取等等等等
這些都是按照建築面積作為標準
也就是説，規則制定、參數評估，所有標準和計量單位都需要體系化更替
如果取消公攤，至少短期內會給計價標準帶來混亂，以及增加很多不必要的社會運作成本
還有一個靈魂拷問
如果“全面取消”公攤面積，之前買過房的人應該怎麼辦
交易量還是整個市場主體的一小部分，更龐大的市場是存量
他們交過的物業費、因公攤糾偏產生的賠償等等，該怎麼處理…
不過這些在我看來還不是最為關鍵的
開發商才是
04
如果取消公攤，我們未來的房子會變怎樣
更多時候我們去考量一件事的時候，可能僅僅123還不夠
因為事情的發展走向可能是123456，比我們以為的趨勢還要多走兩步
如果我們要求開發商去取消公攤面積會有哪幾種走向
最直接的一種猜想就是，公共區域會不會變小
因為公攤如果取消是賣不了錢，那為什麼不縮小這部分空間去留給可以賣錢的套內住宅面積
到時候我們會不會看到一些奇葩電梯間、奇葩走廊
反過來，這時候對開發商來説增加套內面積是不是你的一個賣點
為了這個賣點你需要做什麼，犧牲公共配套面積
於是最後所有的小區會不會都不情願的奔着一個方向
一邊糾結配套，但身體很誠實的去打套內面積性價比
而且各位有沒有想過，如果…
如果這部分空間不收費，那這個空間説直白點在營銷環節完全就是跟別家開發商pk的噱頭
會不會好好做，最後會不會做，都是要打問號的
畢竟這部分是不計費的
很簡單一個想法，如果你是開發商你會好好做麼
你要相信這世界所有道理都是一樣的
如果每棟樓都按套內面積計算，開發商在前期規劃時候，大概率會按設計規範要求的最低“共有建築面積標準”來
誰還會去想着提升樓盤的品質與舒適度
各位怎麼想呢，我們要不要評論區一起討論下
05
當然，我們總不能説…
因為社會統計工作增加這些細瑣就不去推進一項制度
站在長遠利益考量，你也不能用增加社會運作成本去diss一項制度可不可落地
而且開發商就算有利益動作，也可以用新的規範去規範
那這件事討論到這個份上，在我看來就是一個問題
時機
現在是不是一個對的時機
這件事的起因就是內蒙古的一位政協委員的提案
我們看下內蒙古住建廳最後是怎麼回覆這件事的
鑑於以建築面積作為商品房銷售的計價依據，已經實施多年，並且已有法律法規確認，如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度
明確套內建築面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現計價依據和標準從建築面積向套內面積的平穩過渡…
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