騰換中關村！一個百億資產項目的探索與執着 | 城市更新_風聞

作者 | 陳劍譽

編輯 | 梁秀傑、張愛

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

2022年二季度，北京市寫字樓市場淨吸納量自2020年第三季度以來首次出現負增長，全市空置率上半年累計上升0.7個百分點至17.8%，其中中關村商圈的作用“舉足輕重”。

數據顯示，2022年第2季度，中關村商圈寫字樓空置率為18.56%，其中甲級寫字樓空置率15.02%，乙級寫字樓空置率21.89%。而2021年第二季度同期的數據分別是8.33%、8.12%、8.47%。

空置率的大幅上升，顯示了現階段中關村寫字樓市場壓力空前，在此背景下，2021年11月正式交付的鼎好DH3更格外引人注意。

 

親歷區域產業變遷

作為中關村的最受關注的城市更新項目，鼎好DH3地處位於北京市海淀區中關村西區，由鼎好電子商城轉型蜕變而來。

**2003年，鼎好電子商城亮相中關村，成為該區域四大電子商城之一。**隨後，中關村電子商城進入發展的黃金時間。到2006年，中關村區域每日人流量達20萬多人次。

而短暫的繁榮後，隨着電子商務崛起，中關村電子商城的迭代無可避免地到來。

2009年，海淀區政府發佈了《關於加快推進中關村西區業態調整的通告》，不再鼓勵電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業態在該區域發展，逐步調整傳統商貿業規模，為高端產業發展騰出空間。

之後，作為四大電子商城之一的太平洋電腦城在2011年關門；2015年，中關村e世界宣佈關閉；2016年，海龍電子城停業轉型。

**2019年3月，鼎好電子商城宣佈被啟城投資、顥騰投資等投資機構以57.2億元價格收購。**彼時，收購方表示，未來鼎好電子商城將進行全面升級，將原電子商城改建為辦公空間，並重新裝修使之符合A級寫字樓標準。

2020年8月，鼎好電子商城關停，進入裝修改造階段，蜕變為鼎好DH3。

圖片來源：睿和智庫

高難度的項目改造

對於城市更新項目來説，如何提升項目潛在價值是空間重構的關鍵，“商改寫”成為一個常見路徑。

從建築結構來説，商場類物業並不適合寫字樓，如商場單層面積較大，空間內立柱、採光限制較多，而寫字樓對於自然採光的要求較高。所以，對於“商改寫”，空間重構是城市更新第一道難題。

鼎好電子商城此前作為一站式電子主題商場，經過多年經營後，建築立面破舊，建築體內設備設施老化。改造工程需對原有建築拆除後進行翻修，並對局部進行結構改造，使之在原有的基礎上更新功能和業態。

其中，中庭結構拆除是項目改造體量最大、施工週期最長的部分。該項目利用BIM技術，模擬推演拆除施工工序，確定了“先回頂、再加固、後拆除”的結構拆除順序，施工效率提高30%。

 

圖片來源：鼎好DH3

產權關係的化繁為簡

此外，**複雜的產權狀況，**也讓城市更新項目面臨不小的挑戰。

鼎好電子商城分為A座和B座，其中B座涉及約400個小業主。2019年投資機構完成收購後，B座的部分產權仍在小業主手中，在改造實施的過程中，**如何保證項目管理方、小業主方和投資機構三方利益共贏、共存，**是該項目的另一大課題。

根據新《民法典》相關條例，改建項目需要有3/4業主方參與表決，且參與表決人中有四分之三的業主同意改造，改造方可進行。鼎好DH3項目團隊對B座小業主進行了規劃管理。收購後，**項目團隊對於小業主持續進行了6次收購，**均取得了不錯的進展，針對部分小業主不願回購的情況，項目團隊展開了部分回租的策略，保證了項目的完整性。

而對於沒有同意改造的小業主，項目團隊根據產權證中所寫位置進行保留，在不破壞原有建築面積的基礎上進行改造方案的調整。同時，**針對個別小業主“漫天要價”的情況，項目團隊堅持“不開特例”的對策，**堅守底線，維護良性市場秩序。如此一來，無疑拉長了項目收購和改造的週期。

 

圖片來源：鼎好DH3

融入區域生態

有消息稱，7月份微軟在鼎好DH3租賃了3萬平米的辦公空間，成為三季度中關村商圈最大一單租賃交易。此前，遊戲新貴米哈遊、創業投資服務機構創新工場已確認在鼎好DH3租下辦公區。租金幾乎是中關村區域的天花板。

從2021年11月交付至今，鼎好DH3A座**出租率已達到約70%，**優異的數據則得益於項目在運營定位上的成功。

一直以來，中關村地處北京乃至全國創新領域的最前沿，區域集中了中國科學院計算機研究所等28家中央所屬科研院，以及清華大學、北京大學、北京航空航天大學等多家高校，人才聚集優勢明顯。

互聯網科技企業，一直佔據中關村商圈的首要位置，**國內互聯網領域的大型企業大都是從中關村踏上發展之路，**如百度、新浪、今日頭條等。此外，包括微軟、英特爾、惠普、三菱、諾基亞等國際知名大公司，也都相繼在中關村建立中國區總部或產品研發中心。

在這些互聯網企業快速發展的初期階段，快速的規模擴張帶來了辦公空間的擴張，解決的辦法只能是向周邊寫字樓延伸，由此也帶來了中關村商圈寫字樓市場的整體繁榮。

而隨着科技企業發展到一定階段，有一定資金實力後，特別是租賃辦公面積足夠大時，**企業會更傾向於買寫字樓而不是租寫字樓。**比如，2020年字節跳動收購大鐘寺方恆時尚中心和中坤廣場，隨後在中關村退租辦公空間約8萬平米。

在更早期，百度、新浪、騰訊等都選擇在其他區域新建自持辦公樓，陸續搬離了中關村。

但這些都只是短暫的影響了中關村商圈寫字樓的空置率數據，事實上，中關村的最大特點不是政府決定創新要素，而是創新要素在這裏裂變。“創業公司”，以及圍繞着這些“創業公司”的服務公司，才是中關村寫字樓市場的核心存在。

根據《中關村指數2021報告》數據，2020年中關村示範區新設立科技型企業達2.6萬家，光創業企業獲得風險投資就有280.8億美元。相當於平均每天，就有72家科技型企業在中關村誕生。

也正基於此，鼎好DH3項目定位於創新科技生態的產業核心、國際科創生態交互平台，融入的正是中關村區域創業創新的氛圍和環境。

圖片來源：鼎好DH3

結 語

2021年3月，在“十四五”規劃中，我國首次提出了“實施城市更新行動”，為創新城市建設運營模式、推進新型城鎮化建設指明瞭前進方向。從城市建設到城市更新，建築載體伴隨城市功能定位的逐漸清晰和區域功能的迭代中摸爬滾打，尋覓新方向。

據瞭解，鼎好DH3項目在2019年報批初期曾因未有城市更新政策出台，在報批報建階段遭遇多重困境。事實上，**作為海淀規劃中第一個大規模改造項目，**鼎好DH3項目從報批報建、建築設計等，均未有先例，**所以鼎好DH3項目秉持“第一個吃螃蟹”的心態，**開始了鼎好DH3 A座的改造，既有探索也有創新。

6月7日，《北京城市更新條例（徵求意見稿）》正式發佈並面向社會公開徵求意見，這意味着北京成為繼深圳、廣州、上海之後，第四個針對城市更新立法的一線城市，也標誌着北京的城市發展進入減量雙控、以存量更新為主的新階段。

由此可見，未來城市更新將成為北京的熱門項目方向。