探索商業細分市場，中海打造北京南中軸首座家庭購物中心 | 商業地產_風聞

作者 | 陳劍譽

編輯 | 梁秀傑、張愛

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

隨着北京多輪“城南計劃”的推進，北京南城開始成為大規模人口遷移後的新興居住地與生活地。

大興區統計局數據顯示，2021年大興區實現GDP約1493億元，名義增長速度高達60.1%，比全市增速平均值高了48.6個百分點。

根據第七次人口普查數據，大興區目前常住人口為184.5萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，增加55.3萬人，增長42.8%，年均增長3.6%。

經濟的快速發展及人口的大量流入帶來了商業市場的新需求。目前大興區已形成以西紅門、火神廟、天宮院為核心的三大成熟商圈市場。

而在大興區南部，依然存在比較明顯的商業空白地帶。

**2022年9月30日，中海北京瀛海環宇坊即將開業！**項目正位於大興南部瀛海片區，不僅是中海在北京打造的首座環宇坊，也將成為大興南中軸首座購物中心。

圖片來源：瀛海環宇坊

填補市場空白，輻射南中軸家庭客羣

作為大興南部的新開發板塊，坐落於南中軸之上的瀛海片區，未來將承載北京南中軸區域的綜合配套、高端服務及產業集羣功能，未來可期。

根據《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》，**在“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市佈局中，南中軸便是“一軸”。**作為連接北京中心城區、首都新機場和雄安新區的重要空間走廊，未來的南中軸建設成聚集國際交往、高端商務、創新總部、金融服務、國際門户等五大功能的新門户。

更重要的是，**8號線作為北京中軸線上的交通動脈，也已全線貫通，**南起瀛海，經過南苑、大紅門、王府井、奧森等熱門片區，一路向北直達昌平朱辛莊。8號線的貫通加快了城市空間沿中軸線向南擴展的速度，非城市中心區功能、就業崗位和人口向南疏解轉移，加強大興南部德茂、瀛海等區域與中心城的聯繫。

事實上，與北邊昌平區域相比，大興南部作為新開發板塊，規劃條件較好，已經吸引了大量對居住條件要求高的城市精英家庭沿8號線南移。數據顯示，2019-2021年大興區新房市場成交量連續三年排名第一，成為北京市唯一一個連續多年成交超過萬套的區域。

而作為片區唯一TOD綜合體，**瀛海環宇坊毗鄰8號線首發站瀛海站。**沿着地鐵線往北的沿線四站，總户數超10萬。再往北，30分鐘可抵首都核心天安門。

此前，地產資管網記者對瀛海環宇坊周邊客羣進行了深入調研，勾勒出周邊客羣結構圖：80%以上核心客羣均為有孩的年輕、追求生活品質的家庭型客羣，家庭消費需求旺盛。

一方面是區域潛力無限，一方面是品質家庭往南聚集，即將開業的大興瀛海環宇坊定位於家庭親子型購物中心，旨在填補南中軸商業空白。

圖片來源：瀛海環宇坊

細分業態，重新定義商業生態圈

對於家庭型購物中心來説，滿足社區商業需求是核心。

在業態功能佈局搭配上，瀛海環宇坊首先滿足品質家庭客羣的三大類需求：家庭生活社交、家庭兒童成長和家庭潮玩。

家庭生活社交，既是生活也是社交。

生活需要儀式感，在消費升級的大勢下，追求精緻生活的人數逐年增高，2-4人輕社交聚會逐漸成為新消費潮流，消費場景也以家庭聚餐、朋友聚會為主。

瀛海環宇坊項目入駐了隱廚、姜虎東、伊豆野菜村、烹然四季椰子雞、荷花泰菜等眾多適宜家庭歡聚品牌，不僅好吃，而且顏好，有些還自帶IP，吸引潮範兒的年輕家庭們自發的探店消費。

其中，隱廚為南城首店，也是北京第三店，連續蟬聯北京人氣湘菜第一名；姜虎東白丁為北京購物中心首店，屬於韓國國民MC自創烤肉類頭部品牌；伊豆野菜村，連續六年蟬聯大眾點評人氣必吃榜，口味老少皆宜，適宜家庭聚餐。

與家人或一兩好友一起，在商場逛累了，點上一桌不用花太多時間等待就能就餐的美食，一邊休息一邊聊天，在各具鮮明特色的環境裏，直接享受輕鬆和愉悦的消費體驗，也滿足了家人朋友之間情感交流的需要。

同時，**對於帶娃的年輕父母羣體來説，咖啡和奶茶必不可少，**manner咖啡、樂樂茶、星巴克等社交空間品牌為遛娃的家長們帶來了片刻的自我放鬆空間，滿足了奶爸奶媽們的社交與休憩需求。

生活服務上，瀛海環宇坊引入了**永輝超市旗下綠標店Bravo YH，**作為永輝超市的精品店，以打造品質生鮮商品為特色，強調質感生活的追求。

圖片來源：瀛海環宇坊

2021年第七次全國人口普查結果顯示，**我國0到14歲人口為2.53億人，佔全國總人口的17.95%。**這些“吸金獸”們每一個階段的成長，都會伴隨着鉅額支出。“三孩政策”出台後，更是一定程度上推動兒童經濟進一步發展。更重要的是，對於家庭型購物中心來説，以家庭為單位的客羣是其主力客羣，而對城市家庭來説，孩子健康快樂成長是第一位的。

讓閲讀成為習慣，已經成為新的教育導向，為全方面的滿足孩子成長需要，瀛海環宇坊引入了國圖書店、繪本館、東方美畫等兒童體驗成長品牌。其中，**國圖書店，由中國國家圖書館獨家授權的運營品牌，首次進駐購物中心，**可定製化打造閲讀場景、文化空間和文創體驗。

同時，越來越多的家長希望孩子更加自信、更加樂於嘗試新事物、接受新挑戰，讓孩子多參加一些運動和探索類的項目。**中海引進了樂立方、超U探索家等遊樂項目。**其中樂立方，作為北京首家“國潮”主題兒童樂園將傳統文化元素融入到有了場景中，獨有10m超高遊樂空間，可激發孩子的創造力與想象力。

Quest Mobile數據顯示，近五年來，有孩家庭中90後父母佔比從19.1%增長至27.8%，增長8.7個百分點。而作為新興開發區的大興南部，年輕家庭羣體佔比更大，數據顯示，瀛海環宇坊周邊3公里住宅人羣中，25-35歲青年家庭佔比達40%。

對於這些來自於Z世代的爸爸媽媽來説，“共情式”消費理念在帶動家庭消費理念優化升級，**潮玩仍舊必不可少。**在瀛海環宇坊，娛樂業態引入了幸福藍海影院作為主力店；零售業態，涵蓋了Champion、WOWCOLOUR、TOP TOY等年輕潮牌，其中Champion為運動潮流領軍品牌，已成為近些年潮流品牌標杆。

同時基於**中海商業的品牌號召力，**系列品牌的引進，也滿足了區域客羣的消費升級需求。

精緻生活零售

甄選美味餐飲

兒童成長

圖片來源：瀛海環宇坊

以更新的社交空間，滿足多元需求

消費之外，購物中心已成為城市居民工作生活空間的延伸，而家庭型購物中心，正是“家的延伸”。

數據顯示，我國城鎮居民人均住宅建築面積標準為32.91平方米。而隨着二胎的全面放開，家庭二孩佔比從2013年的30%左右上升到2021年的43%左右，越來越多的家庭需要更大的社區生活空間載體。

**在瀛海環宇坊看來，**家庭型購物中心正可以空間運營者的姿態，帶來家庭所需要的更大的社區生活空間載體，承載品質家庭所需要的社區生活空間職能。

目前，瀛海環宇坊打造了三大社區生活空間場景：客廳社交場景、公園景觀場景、親子運動場景。

客廳社交場景，瀛海環宇坊跨越三層的主入口空間成為室內亮點，玻璃盒狀，簡約大氣，打造的正是**城市客廳OPEN HOUSE，**一個兼具商業活力與沉浸體驗的社交互動場，內部設計為CUBE的錯落堆砌，並採用開放式室內階梯進行銜接，以玻璃集裝箱形態將原本的3層空間合理利用，形成開放式社交屬性商業羣落空間，呈現無與倫比的城市客廳氣質。

圖片來源：瀛海環宇坊

公園景觀場景，根據官方數據，瀛海環宇坊景觀總面積近1.5萬方，約佔整體項目建築總面積14%，打造出極光探索、街頭潮玩、城市酷動、火星運動場、探險登高、迷藏時光6大場景景觀空間，其中，3500㎡的屋頂花園，命名為火星運動場，**包含“星空劇場、太空探索、星球穿梭、火星運動”四大主題區；**2000㎡的景觀露台，享有寬闊地平線視野，可感受知性格調空間體驗。

親子運動場景，對於身處人口密集的城區家庭來説，室外運動空間相對稀缺，特別是二孩家庭所需要的更大的親子運動空間，在瀛海環宇坊，**有北京首個跨層户外登高樓梯，**超長的跨層登高樓梯從一樓的登高探險延伸至樓頂花園，可以為年輕客羣帶來活力和挑戰，成為家庭客羣親子互動的體驗空間。

根據地產資管網獲得的最新消息，瀛海環宇坊將於9月30日迎來亮相。截至目前，瀛海環宇坊項目品牌簽約率已突破92%，包含45%京南/大興區域首店、25%區域旗艦品牌。

圖片來源：瀛海環宇坊

有望成為家庭型購物中心樣板

**萬商俱樂部創始人楊澤軒認為，**大興南部區域商業迎來了更好的發展機會，一是產業人口南移，有了新的消費能力的支撐，二是區域作為開發新區，規劃條件較好，成為了很多人認可的區域。

**中國商業聯合會商業創新工作委員會副主任委員兼秘書長沈洋認為，**在線上化成為趨勢時，一個成功的家庭型購物中心，需要回應城市家庭最核心的訴求，一是社區生活，居民需要線下的生活，二是社區空間，居民需要線下的空間。滿足了周邊社區消費升級需求與社區生活空間提升需求的瀛海環宇坊，有望成為南中軸瀛海片區的商業中心。

顯然，**定位精緻温情社區商業的瀛海環宇坊，體現了新一代家庭型購物中心的發展趨勢：**與城市商業發展節奏共振，更匹配區位發展，也更貼近家庭客羣需求。