從房產限購的局部放鬆,淺談房地產調控政策_風聞
人形猫爷爷-若有来生,愿投胎为猫,绝不做无耻人类。2022-09-20 13:00
最近,部分城市房產調控政策有所鬆動。在一些城市,限購區域有所縮小、購房條件有所寬鬆。
其實,房地產調控的目的,在於防止房價持續過快上漲,避免造成金融、經濟風險的積聚,而不是要剝奪房地產業的市場屬性。
個人以為,控制房價過快上漲,關鍵要:
1、嚴格控制房貸發放標準(減少需求)
(1)嚴審房貸申請人資質,只有收入穩定、扣除房貸後正常生活不受影響者才能申請房貸;
(2)實行差別化利率,對首套房產實行優惠利率以促進安居;對第二套房產實行市場化利率;對第三套及以上房產實行懲罰性利率甚至直接拒貸;
(3)嚴密監控貸款人債務償還情況對唯一住房貸款者未按時還貸,在保證資金安全前提下予以最大限度的寬容;對於其他貸款者,一旦未按時還貸且超過約定期限的,應立即記入個人信用檔案並進入房產拍賣的司法程序。
2、打擊開發商囤積土地資源和房產的行為(擴大供給)
(1)對於開發商獲得土地使用權卻長期閒置超過期限的,直接沒收土地重新拍賣,開發商先前獲得土地使用權而付出的資金,直接上繳國庫;
(2)開發商開工後,施工不能按照約定的進度節點完成的,直接驅逐,通過招標由其他開發商接手項目,原開發商已經支出的費用,待項目建成銷售後,在扣除接手開發商的成本和利潤後,若有結餘可予退還原開發商,但原開發商必須因未履約繳納鉅額罰金;
(3)對開發商建成房產卻拖延銷售的,由政府拍賣銷售權並由中標企業接手樓盤,按與政府協商確定的底價以上價格銷售,銷售收入扣除接盤企業代理費用後,退還開發商,但開發商必須繳納罰金。3、大大提高非自住房產持有成本實行唯一住房免徵房產税,第二套住房執行低税率房產税,第三套及以上住房執行懲罰性高税率房產税。
4、大大提高房產頻繁交易成本
同一套房產,應規定超過10年轉手免徵所得税;超過5年轉手執行優惠税率所得税;超過3年轉手執行普通税率所得税;超過一年不到三年轉手執行高税率所得税,一年內轉手執行懲罰性超高所得税。
為了防範做低房價逃税行為發生,房產須經評估核價方能過户,可通過大數據監控交易雙方及房產中介的資金流動情況,一旦發現有做低房價逃税的,予以所有責任人嚴厲的刑事處罰,並直接沒收交易標的。
總之,調控手段多得是,只要做到位就完全能體現“房子是用來住的、不是用來炒的”原則,控制住房產價格過快上漲的勢頭。
諸多調控手段中,最應慎重選擇的是用行政命令來人為扭曲房地產市場需求的做法。
限購政策的弊端在於,要麼會造成需求的堰塞湖。一旦政策放鬆,需求如脱繮的野馬,讓先前的努力前功盡棄;要麼就是徹底澆滅房地產業可持續發展的火種。
總之,在房地產調控各政策措施到位的前提下,應儘快全面取消房產限購。