從房產限購的局部放鬆，淺談房地產調控政策_風聞

最近，部分城市房產調控政策有所鬆動。在一些城市，限購區域有所縮小、購房條件有所寬鬆。

其實，房地產調控的目的，在於防止房價持續過快上漲，避免造成金融、經濟風險的積聚，而不是要剝奪房地產業的市場屬性。

個人以為，控制房價過快上漲，關鍵要：

1、嚴格控制房貸發放標準（減少需求）

（1）嚴審房貸申請人資質，只有收入穩定、扣除房貸後正常生活不受影響者才能申請房貸；

（2）實行差別化利率，對首套房產實行優惠利率以促進安居；對第二套房產實行市場化利率；對第三套及以上房產實行懲罰性利率甚至直接拒貸；

（3）嚴密監控貸款人債務償還情況對唯一住房貸款者未按時還貸，在保證資金安全前提下予以最大限度的寬容；對於其他貸款者，一旦未按時還貸且超過約定期限的，應立即記入個人信用檔案並進入房產拍賣的司法程序。

2、打擊開發商囤積土地資源和房產的行為（擴大供給）

（1）對於開發商獲得土地使用權卻長期閒置超過期限的，直接沒收土地重新拍賣，開發商先前獲得土地使用權而付出的資金，直接上繳國庫；

（2）開發商開工後，施工不能按照約定的進度節點完成的，直接驅逐，通過招標由其他開發商接手項目，原開發商已經支出的費用，待項目建成銷售後，在扣除接手開發商的成本和利潤後，若有結餘可予退還原開發商，但原開發商必須因未履約繳納鉅額罰金；

（3）對開發商建成房產卻拖延銷售的，由政府拍賣銷售權並由中標企業接手樓盤，按與政府協商確定的底價以上價格銷售，銷售收入扣除接盤企業代理費用後，退還開發商，但開發商必須繳納罰金。3、大大提高非自住房產持有成本實行唯一住房免徵房產税，第二套住房執行低税率房產税，第三套及以上住房執行懲罰性高税率房產税。

4、大大提高房產頻繁交易成本

同一套房產，應規定超過10年轉手免徵所得税；超過5年轉手執行優惠税率所得税；超過3年轉手執行普通税率所得税；超過一年不到三年轉手執行高税率所得税，一年內轉手執行懲罰性超高所得税。

為了防範做低房價逃税行為發生，房產須經評估核價方能過户，可通過大數據監控交易雙方及房產中介的資金流動情況，一旦發現有做低房價逃税的，予以所有責任人嚴厲的刑事處罰，並直接沒收交易標的。

總之，調控手段多得是，只要做到位就完全能體現“房子是用來住的、不是用來炒的”原則，控制住房產價格過快上漲的勢頭。

諸多調控手段中，最應慎重選擇的是用行政命令來人為扭曲房地產市場需求的做法。

限購政策的弊端在於，要麼會造成需求的堰塞湖。一旦政策放鬆，需求如脱繮的野馬，讓先前的努力前功盡棄；要麼就是徹底澆滅房地產業可持續發展的火種。

總之，在房地產調控各政策措施到位的前提下，應儘快全面取消房產限購。