房企盯着康養沒毛病，但可能是個加速死亡的結局_風聞

因為昨天看到《幾乎所有活着的房企，都在瞄準康養》這篇文章，心裏有感而發，所以也想談談這個事情，畢竟我也算半個圈內人，但又不完全是，大家可以看我的簡介就懂了。

這既可以讓我看清楚一些事情，又不至於陷入燈下黑。

我的觀點是，活着的房地產企業確實都在盯着康養，之前還一直盯着文旅，但如果輕易操盤，可能死得更快——最好的案例就是xhl。

康養和文旅其實可以結合起來一起談，因為當房地產企業面對文旅項目和康養項目，暴露出來的問題是性質相同的。康養項目（康養地產）在國內目前還處於起步階段，可用的案例不多，而文旅項目（文旅地產）已經做了不少年，項目案例較多，而且，我個人也參與了一些這方面的項目，所以，先拿文旅地產來説事吧。

大家都知道，前幾年文旅合併，雙向賦能，市場反饋就是誕生了很多文旅項目。這本來是好事，但架不住房企也盯上了這塊市場，於是就誕生了很多由房企操盤的奇葩項目。

這類項目的操作思路，可以簡單梳理一下是這樣的：由房企拿地，很大一片地，而一般常見的操作思路是一部分地蓋住宅，一部分地做文旅景區，表面上看，也是雙向賦能，景區起來了，住宅價值提高，最直觀的就是樓貴了；住宅賣出去了，人氣就起來了，反饋到景區就是人流也起來了，雙向促進，邏輯閉環，堪稱完美。

但是，事實上，這類文旅項目，或者説文旅地產，成功的案例不多，大部分可以説都在苟延殘喘，還有不少接近於失敗，比如某知名影視明星搞的那個項目，原因是什麼？

當然每次總結，你都能找到一大堆理由出來，什麼地段不好啊，風口不對啊，整體形勢變差啊，但是，我個人認為，歸根到底，核心的根本原因在於房地產企業自身。

我説幾個關鍵詞：貸款、急於變現、模式複製。

對房地產企業有所瞭解的，看到這幾個關鍵詞，基本上就懂了，我是在説房企的經營思路：房企拿到地以後幾乎都喜歡拿到銀行去做貸款，換言之，一個上百億的項目，可能房企自己拿出來的真金白銀並沒有多少，所謂的槓桿就是這個意思，用很小的力，撬起更重的物體；接下來就很好理解了，因為貸款，所以急於變現，加上前幾十年，房地產的火熱程度，越快把房子蓋好賣出去，越能迅速回籠資金，開發新的項目，盤子才能越做越大；第三個也很好理解，成功的案例都喜歡複製，房地產企業尤其喜歡複製，不但流程複製，連建築樣式都複製，所以大家可以看到，住宅都好像長得差不多，市面上很多景區似乎哪哪都是徽派建築，一部分原因就在這裏。

這幾個關鍵詞，在房地產行業，也許催生了快速發展，但是一旦移植到文旅乃至康養，簡直是老壽星上吊——嫌命長。其實道理真的很簡單，大家仔細一想估計也就都懂了。

簡單來説，文旅是週期長，回款慢的行業（相對於當地產而言），貸款越多，壓力越大；文旅項目是需要慢工出細活的項目，説個最簡單的道理，一個樓哪裏掉了個瓷磚，哪裏路面起了個坑，你讓人修修補補就完事了，大家也不會太計較，但是，文旅項目做得醜了沒人來，某些項目掉塊漆都有可能影響用户體驗，跟房地產完全是兩種境界。複製就更可怕了。説起來，房地產企業本質上其實是弱創新行業，但文旅則不是，想象一下，現在交通和傳媒這麼發達，一個沒有創新的非天然景區，能有活路嗎？

其實還有第四點，行業資源有限。不論是文旅還是康養，對於房地產企業而言，其實都是跨行業了。蓋樓你是專業的，文旅和康養，你還真不是專業的。

拿我之前合作過的幾個房企來説，項目前期，策劃地天花亂墜（我策劃的），口號喊地那叫一個高，大家都很開心。但是，一到落實階段，比如説需要建一個小小地民俗體驗館，蓋樓很簡單，徽派建築複製，圖紙都是現成的，但是裏面總不能空着吧？要不然體驗啥？這時候就抓瞎了。着急忙慌聯繫當地政府，找本地的民俗專家，專家轉了一圈，吃了頓飯，拿了諮詢費，撂下幾句話走了，剩下甲方和我們乙方大眼瞪小眼，最終這活轉了一圈又落我們乙方頭上。錢花出去不少，該給我們的預算又少了。

景區大規劃，大框架都沒問題，一旦落實到裏面的小景點，小細節，問題排山倒海地來，而房企只幹兩件事，一是催進度，二是砍預算。我經歷過最經典的一句催進度的話是“幹不死就幹到死為止。”讓人崩潰。大家可以想想，這樣的項目做出來，它能好嗎？

另外，一個文旅景區，想要賺錢，後期的經營是非常關鍵的，包括商户招商、表演團隊、玩樂設施更新換代，宣傳推廣等等一些列零散而細碎的工作，我可以負責地説，大部分房企都不具備這方面的渠道和資源，這意味着你得自己去開發，後期資金跟不上，表現出來的就是各種不專業。

回到我在上文中提到的xhl，抱歉他們現在還拖欠着部分款項，就稍微遮掩一下。當初連續在多地開工同類的文旅地產項目，一時間也是風頭無兩，但緊接着就急轉直下，反正，我參與的幾個都不怎麼樣。

再説回到康養，康養地產。本質上來説，康養地產項目和文旅地產項目關鍵點類似，但康養前景更加不明確，需要的專業化程度更高，這點，不用細説大家也都能想明白對吧。

目前來説，國內真正的屬於康養的項目其實並不多，像泰康算是先行者。而其他很多所謂的康養項目，其實是掛着康養名頭的文旅項目，比如什麼負離子、温泉、太極瑜伽之類的，這種項目本質上並非康養。

所謂康養，一指康復，二指療養（包括養老），需要非常專業的服務團隊跟進，説白了房子在這種項目中不佔核心地位。大家不妨想象一下，假設你自己要去一個康養基地，你最看重的是啥？

綜上，回到最開始，我的觀點，房企盯着康養是沒毛病的，但真的別自己操盤去做康養項目，否則真可能自己死的更快，市場上還留下一地雞毛。