賭局盡頭,正榮、融信如何安穩着陸?_風聞
斑马消费-斑马消费官方账号-寻找泛消费领域的斑马企业2022-09-27 07:57
斑馬消費 楊柘
從一介草莽到地產雄主拼盡半輩子,而跌下神壇,幾乎一夜之間。
正榮地產的歐宗榮、融信中國的歐宗洪兩兄弟,或許已深刻體會到這種人生跌宕。
在行業上升期裏,他們瘋狂拿地擴張,潮水退去,不覺已深陷泥潭。
他們的大哥歐宗金,境況稍好一些,但所控制的歐氏投資集團亦官司纏身。
前20年,他們在中國房地產市場化大潮裏,享受了一場饕餮盛宴,成為老家莆田汀塘村的造富神話。如今,他們將如何安穩着陸?

賭字當頭
上世紀90年代初,隨着改開政策落地,中國創富的潮水改變了流向。
彼時,一大批年輕人湧向重鎮深圳。他們白手起家,多年後攢得億萬身家。比如,星河灣的黃楚龍、中洲控股的黃光苗以及茂如集團的黃茂如。甚至,如今立於危牆邊的姚振華,也是在深圳從炸油條、賣蔬菜等小生意一步步做起。
和很多奔赴特區的年輕人一樣,歐氏兄弟的家底也薄。歐宗榮曾回憶,兄弟三人生活在莆田當地最貧窮的鎮最貧窮的村最貧窮的家裏,少年時連地瓜都吃不飽。
歐氏兄弟雖然也是選擇從小生意做起,方向不是南下,而是深入到基建需求強烈的中西部尋找機會。
早年,大哥歐宗金帶着二弟歐宗榮走出東嶠鎮汀塘村,在福建三明的工地上做石件生意,後來輾轉江西進入橋樑工程領域。成年之後,老三歐宗洪也追隨兩位哥哥幹起了工程。
歐氏三兄弟和早期的黃楚龍等在深圳建築工地上做泥瓦工並無二致,吃苦耐勞中緊緊抓住突然而至的機會,他們從打工者的身份,逐漸走向獨當一面的企業老闆。
1993年,29歲的歐宗榮在江西負責一個路橋工程,因建橋鋼材被人動了手腳,會影響工程質量和安全,他決定炸掉重建,為此損失上百萬元。
90年代的百萬元堪為天文數字,當時,全國城鎮職工月均工資水平不到200元。可以説, 歐宗榮選擇炸橋本身有着很大的賭的成分。正是這一舉動,引來更多工程項目的橄欖枝。第二年,他很容易地成為南昌“一江兩岸”工程前期道路的施工方。
1996年,歐宗榮參與江西宜春舊城改造,修建道路拓寬城市骨架,同時獲得從業以來第一塊土地,並耗資超億元,打造成一個商業綜合體,也就是如今的贛西第一街。
在打造商業綜合體之時,歐宗榮的業務已逐漸從修路建橋轉型房地產。1998年,他集合旗下分佈在江西、福建的8家企業,在福州成立正榮集團,也就是正榮地產的前身。
而在這一年,老大歐宗金因一起安全事故撤出江西。2002年,他以福建歐氏投資集團為平台,涉足投資和教育等領域,如今已是福建知名民間財團。
在歐氏三兄弟中,若要論賭性,老三歐宗洪膽子最大。
1995年,24歲的歐宗洪回到老家莆田自立門户,設立莆田交通工程公司,從事市政領域建設業務。2001年設立莆田交通房地產公司,在歐宗金“幫助”下,以觀橋御景樓盤一炮而紅。2003年轉戰福州設立融信集團,2007年以15.5億元拿下福州單價地王。
2016年,歐宗洪在上海與中鐵、金茂及龍湖等鏖戰競價超400輪,拿下上海地王項目,樓面均價10萬元/平方米,這一記錄至今無人能破,外界首次見識到歐宗洪的兇悍。
矇眼狂奔
多年前,在熱鬧紛雜的全國土拍市場,聽聞閩系房企,參與者無不心頭一顫,只要融信中國入場,參與者的心更會懸到嗓子眼。
之所以公司被高度關注,主要是老闆歐宗洪捨得砸大價錢買地。甚至在某些核心地塊的爭奪上,國資背景的房企都得禮讓三分。
融信太渴望規模化擴張。
2015年末,公司土地儲備總建築面積517萬平方米,除了在建379萬平方米,未開發面積僅138萬平方米,在建土地儲備遠高於未開發土地,存糧告急。
2016年,歐宗洪力排眾議將公司總部從福州遷至上海,開啓一場前所未有的全國擴張之路。在這種戰略意圖主導之下,公司旋即成為土拍市場裏一隻獨狼。
僅在2016年,融信中國耗資484.46億元,獲得21宗土地,新增總建築面積527.12萬平方米,拿地平均成本12963元/平方米。當年,公司簽約銷售規模246億元,營收規模僅113.72億元。
2017年延續攻勢,在全國拿地78宗,新增總建築面積1482萬平方米,瘋狂之勢,外界無不為之瞠目結舌。
幾乎不計成本拿地的同時,企業規模迅速膨脹。公司合約銷售額從2015年的119.11億元增至2018年的1218.84億元,並先於世茂、泰禾和旭輝邁進千億陣營。2020年-2021年,公司分別實現合約銷售額1552億元、1555.2億元。
正榮地產同樣如此,2014年合約銷售額還只有169億元,2018年已越過千億,實現1080億元。即便在疫情的兩年裏,也在頻頻拿地。
2020年-2021年,公司分別拿下46幅、29幅土地,新增總建築面積分別為714萬平方米、430萬平方米,平均拿地成本分別為6616元/平方米、9083元/平方米。
直至今年上半年,正榮地產、融信中國先後陷入流動性危機,才逐漸隱退土地市場。這兩家房企的土地儲備總量仍不小,截至今年6月,分別擁有總建築面積2215平萬平方米和2527萬平方米。
大潰敗
今年上半年,融信中國淨虧44.29億元、正榮地產淨虧26.11億元,為上市以來首次雙雙遭遇重創。其實,企業生存空間日漸逼仄,早在2020年已顯出端倪。
融信中國在2016年-2017年獲得的高價土地,在2020年進入結轉週期,給公司盈利能力帶來極大考驗。
2019年,融信中國毛利率24.24%、淨利率11.45%,2020年分別降至11.00%和7.23%。儘管公司對外宣稱,待高價土地結轉完畢,2021年盈利水平會得到改善。實際上並未應驗,去年,公司毛利率、淨利率較上年下降0.1個百分點、2.04個百分點。
正榮地產的狀況也大致相同。去年,其毛利率、淨利率較上年分別下降4.56個百分點、6.62個百分點。
據克而瑞報告披露,2016年、2017年地王地塊集中入市,在典型一二線城市中,入市地王項目只有4成能實現盈利。
隨着房住不炒長期樓市調控主調不變,未來房價上漲空間有限,勢必會繼續蠶食企業利潤。
癥結或許並不止於此,更重要的是,正榮、融信在早期大躍進式擴張時大量借貸,已到了償還高峯。
7月10日,融信中國兩筆美元債合計2786.55萬美元利息,無法在30日內完成支付,將公司拖進流動性危機。
截至今年6月,公司現金及現金等價物112.11億元,難以覆蓋短期債借150.04億元。企業自我造血能力亟待恢復,今年上半年,公司合約銷售額387.37億元,同比減少53.3%。
正榮地產同樣債務承壓。據中報,截至6月底,公司未來12個月內將有329.91億元債務到期,而手中現金及現金等價物僅31.37億元。
經過今年2月的股債雙殺之後,正榮地產已出現多筆債務違約。與此同時,銷售不振,回款放緩,今年上半年實現合約銷售額213.17億元,同比減少74.1%。
截至目前,正榮、融信的股價已跌至1港元之內,一年之前,兩家房企股價在3-4港元左右。
歐宗榮、歐宗洪深陷危機之中,大哥歐宗金的狀況也好不好哪兒去。企查查顯示,歐宗金控制的福建歐氏投資集團,今年8月被莆田荔城區法院列為被執行人,執行總金額1200萬元。