賭局盡頭，正榮、融信如何安穩着陸？_風聞

斑馬消費 楊柘

從一介草莽到地產雄主拼盡半輩子，而跌下神壇，幾乎一夜之間。

正榮地產的歐宗榮、融信中國的歐宗洪兩兄弟，或許已深刻體會到這種人生跌宕。

在行業上升期裏，他們瘋狂拿地擴張，潮水退去，不覺已深陷泥潭。

他們的大哥歐宗金，境況稍好一些，但所控制的歐氏投資集團亦官司纏身。

前20年，他們在中國房地產市場化大潮裏，享受了一場饕餮盛宴，成為老家莆田汀塘村的造富神話。如今，他們將如何安穩着陸？

賭字當頭

上世紀90年代初，隨着改開政策落地，中國創富的潮水改變了流向。

彼時，一大批年輕人湧向重鎮深圳。他們白手起家，多年後攢得億萬身家。比如，星河灣的黃楚龍、中洲控股的黃光苗以及茂如集團的黃茂如。甚至，如今立於危牆邊的姚振華，也是在深圳從炸油條、賣蔬菜等小生意一步步做起。

和很多奔赴特區的年輕人一樣，歐氏兄弟的家底也薄。歐宗榮曾回憶，兄弟三人生活在莆田當地最貧窮的鎮最貧窮的村最貧窮的家裏，少年時連地瓜都吃不飽。

歐氏兄弟雖然也是選擇從小生意做起，方向不是南下，而是深入到基建需求強烈的中西部尋找機會。

早年，大哥歐宗金帶着二弟歐宗榮走出東嶠鎮汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，後來輾轉江西進入橋樑工程領域。成年之後，老三歐宗洪也追隨兩位哥哥幹起了工程。

歐氏三兄弟和早期的黃楚龍等在深圳建築工地上做泥瓦工並無二致，吃苦耐勞中緊緊抓住突然而至的機會，他們從打工者的身份，逐漸走向獨當一面的企業老闆。

1993年，29歲的歐宗榮在江西負責一個路橋工程，因建橋鋼材被人動了手腳，會影響工程質量和安全，他決定炸掉重建，為此損失上百萬元。

90年代的百萬元堪為天文數字，當時，全國城鎮職工月均工資水平不到200元。可以説， 歐宗榮選擇炸橋本身有着很大的賭的成分。正是這一舉動，引來更多工程項目的橄欖枝。第二年，他很容易地成為南昌“一江兩岸”工程前期道路的施工方。

1996年，歐宗榮參與江西宜春舊城改造，修建道路拓寬城市骨架，同時獲得從業以來第一塊土地，並耗資超億元，打造成一個商業綜合體，也就是如今的贛西第一街。

在打造商業綜合體之時，歐宗榮的業務已逐漸從修路建橋轉型房地產。1998年，他集合旗下分佈在江西、福建的8家企業，在福州成立正榮集團，也就是正榮地產的前身。

而在這一年，老大歐宗金因一起安全事故撤出江西。2002年，他以福建歐氏投資集團為平台，涉足投資和教育等領域，如今已是福建知名民間財團。

在歐氏三兄弟中，若要論賭性，老三歐宗洪膽子最大。

1995年，24歲的歐宗洪回到老家莆田自立門户，設立莆田交通工程公司，從事市政領域建設業務。2001年設立莆田交通房地產公司，在歐宗金“幫助”下，以觀橋御景樓盤一炮而紅。2003年轉戰福州設立融信集團，2007年以15.5億元拿下福州單價地王。

2016年，歐宗洪在上海與中鐵、金茂及龍湖等鏖戰競價超400輪，拿下上海地王項目，樓面均價10萬元/平方米，這一記錄至今無人能破，外界首次見識到歐宗洪的兇悍。

 

矇眼狂奔

多年前，在熱鬧紛雜的全國土拍市場，聽聞閩系房企，參與者無不心頭一顫，只要融信中國入場，參與者的心更會懸到嗓子眼。

之所以公司被高度關注，主要是老闆歐宗洪捨得砸大價錢買地。甚至在某些核心地塊的爭奪上，國資背景的房企都得禮讓三分。

融信太渴望規模化擴張。

2015年末，公司土地儲備總建築面積517萬平方米，除了在建379萬平方米，未開發面積僅138萬平方米，在建土地儲備遠高於未開發土地，存糧告急。

2016年，歐宗洪力排眾議將公司總部從福州遷至上海，開啓一場前所未有的全國擴張之路。在這種戰略意圖主導之下，公司旋即成為土拍市場裏一隻獨狼。

僅在2016年，融信中國耗資484.46億元，獲得21宗土地，新增總建築面積527.12萬平方米，拿地平均成本12963元/平方米。當年，公司簽約銷售規模246億元，營收規模僅113.72億元。

2017年延續攻勢，在全國拿地78宗，新增總建築面積1482萬平方米，瘋狂之勢，外界無不為之瞠目結舌。

幾乎不計成本拿地的同時，企業規模迅速膨脹。公司合約銷售額從2015年的119.11億元增至2018年的1218.84億元，並先於世茂、泰禾和旭輝邁進千億陣營。2020年-2021年，公司分別實現合約銷售額1552億元、1555.2億元。

正榮地產同樣如此，2014年合約銷售額還只有169億元，2018年已越過千億，實現1080億元。即便在疫情的兩年裏，也在頻頻拿地。

2020年-2021年，公司分別拿下46幅、29幅土地，新增總建築面積分別為714萬平方米、430萬平方米，平均拿地成本分別為6616元/平方米、9083元/平方米。

直至今年上半年，正榮地產、融信中國先後陷入流動性危機，才逐漸隱退土地市場。這兩家房企的土地儲備總量仍不小，截至今年6月，分別擁有總建築面積2215平萬平方米和2527萬平方米。

 

大潰敗

今年上半年，融信中國淨虧44.29億元、正榮地產淨虧26.11億元，為上市以來首次雙雙遭遇重創。其實，企業生存空間日漸逼仄，早在2020年已顯出端倪。

融信中國在2016年-2017年獲得的高價土地，在2020年進入結轉週期，給公司盈利能力帶來極大考驗。

2019年，融信中國毛利率24.24%、淨利率11.45%，2020年分別降至11.00%和7.23%。儘管公司對外宣稱，待高價土地結轉完畢，2021年盈利水平會得到改善。實際上並未應驗，去年，公司毛利率、淨利率較上年下降0.1個百分點、2.04個百分點。

正榮地產的狀況也大致相同。去年，其毛利率、淨利率較上年分別下降4.56個百分點、6.62個百分點。

據克而瑞報告披露，2016年、2017年地王地塊集中入市，在典型一二線城市中，入市地王項目只有4成能實現盈利。

隨着房住不炒長期樓市調控主調不變，未來房價上漲空間有限，勢必會繼續蠶食企業利潤。

癥結或許並不止於此，更重要的是，正榮、融信在早期大躍進式擴張時大量借貸，已到了償還高峯。

7月10日，融信中國兩筆美元債合計2786.55萬美元利息，無法在30日內完成支付，將公司拖進流動性危機。

截至今年6月，公司現金及現金等價物112.11億元，難以覆蓋短期債借150.04億元。企業自我造血能力亟待恢復，今年上半年，公司合約銷售額387.37億元，同比減少53.3%。

正榮地產同樣債務承壓。據中報，截至6月底，公司未來12個月內將有329.91億元債務到期，而手中現金及現金等價物僅31.37億元。

經過今年2月的股債雙殺之後，正榮地產已出現多筆債務違約。與此同時，銷售不振，回款放緩，今年上半年實現合約銷售額213.17億元，同比減少74.1%。

截至目前，正榮、融信的股價已跌至1港元之內，一年之前，兩家房企股價在3-4港元左右。

歐宗榮、歐宗洪深陷危機之中，大哥歐宗金的狀況也好不好哪兒去。企查查顯示，歐宗金控制的福建歐氏投資集團，今年8月被莆田荔城區法院列為被執行人，執行總金額1200萬元。