女子付了30萬定金後得知房子被抵押！贏了官司卻要不回錢…_風聞

瀟湘晨報

2022年09月29日 10:34:51 來自湖南

長沙的唐女士想買套大房子，讓父母搬過來一起住。他們最後選定了一套一百七十多平方米的二手房，並向房東範先生交了30萬定金。然而即將付首款的時候，唐女士和中介發現這套房產有些異樣——它在房東涉及的一場官司中已被抵押出去。

更讓唐女士始料不及的事情還在後邊：房東不願退定金，在法庭應訴時還稱是她沒有按期交首付款，故而違約在先；唐女士申請財產保全，房東與其妻子的賬户上卻常年只有一千多元。房東在房產被拍賣後錢款到賬當天，就轉走了所有款項……從2021年7月中旬交付定金，到2022年9月下旬最近一次調解，唐女士只等來房東一句話：“沒錢，錢都花完了。”

“碰到這樣的人，真是讓我大開眼界！”近日，唐女士聯繫到晨意幫忙記者，想分享出這次讓自己備受折磨的失敗購房經歷，給大家提個醒，“普通人很容易踩這些坑。”同時她也希望儘快找到和房東相關的財產線索。

付首付前發現不對勁：房子疑似已被抵押

考慮到是現房，交房期限也更短，二手房成為唐女士購房的優選。2021年7月，唐女士在貝殼找房官網上看中了一套二手房，並聯繫上中介長沙華道房地產經紀有限公司，他們是貝殼找房的加盟店。唐女士還拉上父母一起去看了房，大家都挺滿意，她便定下了這套房子。

按雙方簽訂的《房屋買賣合同》，在唐女士交完30萬元定金後，需在一個月內支付第二期款項，即扣除定金後的首付款120萬元。另據該合同第十條“補充約定”，唐女士交完第二筆款項後的一個星期內，買賣雙方需在中介配合下於長沙不動產交易中心辦理關於該房屋的一般抵押合同。

唐女士告訴記者，就是在這一個月裏，中介那邊發現情況有些不對勁。“馬上就要進抵押了，他（房東）那邊卻一直無法向中介提供所需的產調等資料，還一直拖延進抵押。”

他們懷疑該房產已被房東用於其他抵押，但沒有證據。隨後，唐女士與中介提出支付第二期購房款當天進抵押的條件，但遭到房東拒絕。幾度協商無果後，唐女士為索回定金，將房東告上法庭。

然而房東辯稱，是唐女士沒有按期支付第二期款項，違約在先，30萬元作為定金不應退還。

法院：買方因逾期構成違約，賣方隱瞞抵押事實在先，過錯更大

在一審開始前，唐女士向法院申請了財產保全，據嶽麓區人民法院出具的情況告知書，作為被申請人的房東和其妻子名下只有現金一千多元及這套房產。而這套房產“已知有抵押，為輪候查封”。

一審最後判決房東需退回30萬元定金，法院經審理認定，房東及其妻子對唐女士延長第二期付款期限是認可的，因而不採納其主張唐女士逾期付款構成違約等抗辯意見。

同時法院也駁回了唐女士關於房東及其妻子承擔違約責任的主張，法院認為，涉案房屋雖於合同簽訂之前既已被法院查封，但涉案合同並非因此無法履行，且合同約定的過户期限較長，賣方有可能通過債務清償滌除權利瑕疵。

房東範先生不服判決，於2022年3月提出上訴。二審原定4月開庭，但由於他未及時繳納上訴費用，推遲至5月開庭。而就在4月下旬，範先生的這套房產以370多萬元的價格在第二次競拍中被賣掉。

二審對部分認定事實作出糾正：因證據不足無法認定房東及其妻子認可唐女士延長第二期付款期限。唐女士構成違約。

而在雙方簽訂合同之前，房東及其妻子的這套房產已被長沙縣人民法院、長沙市開福區人民法院查封，且沒有證據證實夫妻倆在訂立合同前將房屋已抵押事實如實告知，而這直接影響唐女士辦理銀行抵押貸款手續。

法院經審理認為，雙方均有過錯，但房東及妻子隱瞞在先，過錯程度更大。二審最後維持原判。

尷尬：官司打贏了，有理卻沒錢

儘管官司打贏了，也提前申請了財產保全，但唐女士並沒有拿到自己的30萬元定金。她稱自己從執行法官處得知，房東範先生收到房產拍賣款的當天，就將所有款項轉走，有些為之前的執行案件所扣，有些則不清楚去向。唐女士面對的是一個幾乎沒有錢的賬户。

9月22日，執行法官組織協調，範先生及其妻子名下仍無可執行財產。

9月28日，長沙華道房地產經紀有限公司的夏經理告訴記者，在接手此房前，他們提出讓房東提供相關審核資料，但房東刻意隱瞞，他們只查到此套房產在銀行還有購房貸款，不知道它已被抵押給法院。

夏經理稱，公司會全力配合唐女士追回定金，目前正在追蹤範先生及其妻子的財產線索。“雙方的中介費，我們都沒有收。”

此外，記者多次嘗試聯繫房東範先生，但未果。

律師：可以要求執行法官對被執行人採取司法拘留等強制執行措施

在上述情況中，中介是否應對唐女士承擔違約責任？唐女士應如何繼續維護自己的權益？

湖南睿邦律師事務所執行主任劉明表示，中介是否要承擔違約責任，要看中介是否存在違約行為。如果合同約定了，中介機構已經審查了房東的相關手續，沒有瑕疵，可以順利的辦理過户手續，那麼中介機構因為疏忽大意沒有履行嚴格的審查義務，致使買房者作出了錯誤的判斷，這種情況中介需要承擔違約責任，否則一般情況下中介不應對房東的違法違約行為承擔責任。

建議唐女士跟執行法官積極溝通，可以要求執行法官對被執行人採取司法拘留等強制執行措施，從而督促被執行人儘快履行判決書確定的義務。