健康房企的評級標準似乎更復雜了_風聞
楼市资本论-2022-09-30 21:14
詳情是旭輝天津的一個項目，做了信託融資，而股東方因為銷售不及預期，要求進行提前清算。目前，旭輝正在跟信託方協商，以尋求展期。
如今的市場中，房企“暴雷”算不上什麼新聞，但作為獲得國家擔保、中債增信的綠檔“示範生”房企，旭輝竟然掙扎在非標違約的邊緣，多少有點讓人錯愕。
話説回來，現在的確是房地產最艱難的時刻。一方面，新房銷售仍處在築底回暖階段，依靠銷售進賬來填補債務空缺存在一定難度；另一方面，資本市場對房企的信心不足，融資渠道收緊，外部支援減少。偏偏在這種情況下，出現“斷供潮”，政府加強對房企的預售資金監管，所以才有旭輝董事長林中在內部公開信中寫道，公司有300多億的受限資金不能動。
房地產面臨的行業環境就是如此殘酷，想要“活下去”就只能不斷自己提升“安全閥”的水平，三道紅線“綠檔”、監管機構認證已不足以成為衡量“健康房企”的標尺，畢竟打鐵需得自身硬。
那麼哪些公司才是真正的“健康房企”？
【一】銷售線，能否自身造血？
銷售回款是房企主要的收入來源，銷售情況的好壞，直接關係到公司健康與否。
2022年上半年，樓市見底之聲不絕於耳，進入三季度，行業又是怎樣一番景象？9月30日，克而瑞公佈了9月TOP100房企銷售排名，三季度3個月的累計表現能夠實現同比增長的TOP15房企僅4家，華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、建發房產。
在行業“寒冬”之下，銷售實現同比回正並非易事。數據顯示，1-9月TOP20房企銷售額同比下滑42%。在行業築底時，這些房企能夠率先企穩，甚至實現同比增長，已經跑贏生死線，進入“活下去”的倖存者名單。
為什麼是他們？
2022年中期業績會上，華潤董事會主席張大為提到“華潤置地目前的業績佈局，比較多的是北京、深圳、杭州、成都等城市，市場整體比較健康，成交比較穩定，業績有比較好的支撐。”
總結起來就是佈局一、二線高量級城市。龍湖集團CEO陳序平也在2022年中期業績會上透露，“龍湖高能級城市銷售佔比達到97%，88%的銷售貨值都處在高能級城市”。
這一輪地產週期中，銷售分化是非常嚴重的，一、二線城市核心地段，即使在行業下行期，依舊是市場上的“香餑餑”。8月，龍湖的杭州杭與城項目，首開即售罄，得到55億元的銷售進賬。
所以，在逆境當中還能健康得活着，是公司在上一個週期戰略佈局的結果。正如龍湖集團董事長吳亞軍所説，“泰坦尼克號撞上冰山那一刻，你再應對風險已經來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應對”。
預見“冰山”很重要，否則別人都在搶一、二線城市的土地，你一頭扎進三、四線城市深耕，當行業下行，再重新調整已經來不及了。
開發業務的戰略佈局之外，健康的地產公司早已經在第二增長曲線發力，即萬科董事長鬱亮在業績會上重點提到的“開發經營服務並重的策略，會成為下個發展階段的重要優勢。”
實際上華潤、龍湖已經嚐到了第二增長曲線的甜頭。華潤旗下的華潤萬象生活，2022年上半年，實現營業額人民幣52.8億元，同比增長31.5%。龍湖的商業投資、租賃住房、空間服務等經營性業務，2022年上半年實現110億元，同比增長26%。
跟開發業務相比，經營性業務受週期波動影響小，不僅能提供有效增長，還能提供穩定的現金流。
2022年上半年，萬科實現營收2069.2億元，同比增長23.8%；歸母淨利潤122.2億元，同比增長10.6%；華潤營業收入為728.9億元，同比下降1.1%，核心股東應占溢利101.6億元，同比增長2.6%；龍湖集團營業收入948億元，同比增長56%，歸屬於股東的核心淨利潤66億元，同比增長6%。
開發與經營服務並重的好處是顯而易見的，在行業普遍虧損的情況下，他們依舊能夠保持營收、盈利的正向增長，實現自身“造血”。
【二】融資線，資金渠道是否通暢？
房地產是一個資金密集型行業，自身“造血”之外，持續不斷的低成本融資，才能讓公司更健康的活下去。
然而，在行業下行期，資本對房企持觀望態度，融資渠道持續收縮。據CRIC統計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來的最低水平。
在如此大勢之下，資本只會湧向經營穩健、企業評級信用良好的公司，導致融資出現明顯的分化趨勢。
1-8月，萬科境內累計完成總額為194億元的信用債發行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%；保利發行17筆債券，合計發行198億元公司債；龍湖累計發行75億元債券，其中包括一筆15億元的中債增信債券。
融資渠道通暢的公司，一個非常重要的前提是信用評級夠高。截至目前，標普、穆迪及惠譽三大評級機構對萬科、保利、龍湖、華潤等公司均保持“穩定”的投資級評級，除了上述少數幾家外，其他企業無一倖免被下調或者接連下調，或者主動撤銷評級。
9月30日，穆迪再次發佈評級報告，確認龍湖集團的發行人和高級無擔保評級維持“Baa2”，展望穩定。
正因為財務自律，中海、華潤、龍湖等頭部公司能夠持續維持較高的信用評級，這不僅讓他們的融資渠道保持通暢，還能在公開市場獲得較低的融資。從2022年半年報的數據來看，平均融資成本能夠控制在4%以下的，只有中海、華潤、龍湖、金茂四家。
開放的融資渠道，以及低成本的資金，令這些公司能夠持續在健康的軌道發展，形成評級高-融資暢-發展好的正向循環。
【三】投資線，是否為未來儲備土地？
銷售企穩、融資通暢，接下來就是敢不敢拿地的問題了。土地是房企發展的基石，一切的業務都要從土地上長出來，沒有土地就無從談未來。
在當今的環境下，拿地非常考驗開發商的能力和膽識，在一、二線城市拿地是行業共識，但哪些地塊能拿，哪些地塊不能拿，做什麼的產品可以迅速去化，都考驗着房企過往的能力積澱，因為市場不再是開盤就不愁賣的市場，一旦一個地塊拿錯，可能佔用巨量的資金，稍有不慎就可能拖跨公司。
這就是為什麼，集中供地已經到第三批了，大多數房企依舊按兵不動，除了沒錢外，對市場的顧慮和信息也影響着拿地決策。
但是，大家都猶猶豫豫的時候，也是底價拿地的機會。張大為在中期業績會上説：“上半年市場沒達到預期，企業分化明顯，市場環境危中存機。華潤置地憑藉自身暢通的融資渠道與充沛的在手現金，積極尋找合適標的，尋求逆勢擴張。”
陳序平也提到，“上半年我們獲取了17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半是零溢價獲取的。接下來土地的獲取將有常態化的機會，行業共識是往高線城市聚焦，我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市佈局。”
在2022年上半年拿地金額統計中，濱江集團、華潤、中海、萬科、保利、龍湖都排在前列。在第三輪集中供地中，龍湖在北京、上海、合肥等地都有斬獲，拿地金額超過50億元。
他們都在積極爭奪一、二線城市的核心地塊，積極為未來儲備土地。
待行業轉暖，這些土地，便是他們穿越週期，實現健康發展的底氣。