魔方生活衝港股：機構把持，金錢味道瀰漫_風聞

斑馬消費 楊柘

前有蛋殼暴雷，後有青客破產、自如裁員，長租公寓到底還是不是個好生意？

不過，這絲毫動搖不了魔方生活的上市進程，日前，魔方生活正式向港股發起衝擊。也許過不了多久，港股將迎來長租公寓第一股。

魔方生活還能講出什麼新故事？

一間房淨賺不到6塊

忙活半年，經營超過7萬間公寓的魔方生活，還是沒能逃過增收難增利的窘境。

日前，公司向聯交所遞交的招股書披露，今年上半年，公司錄得營業收入8.50億元，同比增長24.1%，期內利潤41萬元，較上年同期1.62億元下降99.75%。

截至6月末，公司在營76190間公寓，也就是説，上半年每間房淨賺不到6塊錢。同期，高達86%的毛利率，是什麼吃掉了利潤？公司在招股書中解釋為受疫情影響。

公司以直營模式經營為主，成本支出是影響淨利潤的重要因素之一。

數據顯示，2022年上半年，公司銷售及分銷開支、行政開支、其他開支及財務成本，分別為0.28億元、1.05億元、0.23億元和3.03億元，較上年同期分別增長37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。

開支較上年同期更多，以至於非控股權益利潤虧損838.4萬元，雖然公司歸母淨利潤924.8萬元，落到手裏的僅有41萬元。

這不是最慘的，2020年，公司淨虧損2.29億元，日子相當不好過。在長租公寓行業裏，最近兩年因眾所周知的原因，企業能活下來還真不輕鬆。

在一二線城市裏，魔方生活主要以直營模式拓展業務，貢獻了公司收入的9成以上，加盟和第三方託管帶來的收入十分有限。

直營模式下，毛利率水平甚至遠超房地產行業，各期毛利率均在80%以上。

相比散租，魔方生活將公寓標準化，租金也不便宜。今年上半年，直營的白領公寓每間月均租金3002元，低於2019年、2021年的3077元、3025元；藍領公寓每間月均租金3723元，均高於過去3個財年。

不過，公司兩大公寓產品出租率並不高，2019年-2022年上半年，白領公寓平均出租率從2019年的88.7%降至2021年的87.0%，今年上半年僅81.2%；藍領公寓今年上半年平均出租率85.4%，與2019年、2021年持平。

總體來看，公司整體出租率從2019年的88.0%降至去年底86.5%。今年上半年公司整體出租率為82.4%，遠低於龍湖冠寓（95.4%）和萬科泊寓（94.0%）。

 

舉債擴張

長租公寓的生意模式，簡單説就是從房東手裏租到物業，經過簡單裝修、配置家電傢俱後，再對外出租。

那麼，這種二房東的生意好做嗎？據弗若斯特沙利文預計，國內集中式長租公寓市場規模從2021年的449億元，增至2026年的1252億元，複合年增長率22.8%。

魔方生活早已體會到這片藍海的魅力，2019年至2021年，收入分別為實現9.46億元、9.48億元和14.71億元，複合年增長率24.7%。

不過，集中式長租公寓生意的痛點在於，雖然收益穩定，但投資週期長、回本慢。魔方生活不像龍湖冠寓、萬科泊寓等同行，背後有房企資源和資金支持，拓展市場、規模擴張以及資金壓力可想而知。

自2012年至今，魔方生活拿到了A輪到E+輪融資，總體融資規模約23億元，仍捉襟見肘。

截至6月底，公司1年內須償還銀行及其他借款10.49億元，同期現金及等價物為6.23億元，缺口超過4億元。

數據顯示，2019年至2022年上半年，公司向銀行借款分別為4.54億元、4.69億元、13.47億元和12.90億元，同期，其他借款分別為8.94億元、7.63億元、7.97億元和8.61億元。這些借款，均以未來收取租金權利及公司若干附屬公司的股權作為擔保或抵押。

據招股書，2019年-2021年，公司流動負債淨額-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元，今年上半年增至-15.43億元。

上述同期，未償計息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元和23.15億元。

借款規模大，導致成本逐年增加，2019年至2022年上半年，公司財務成本分別為4.00億元、4.23億元、5.01億元和3.03億元。

此次衝擊港股，公司披露募資用途主要集中於業務擴張、戰略性收購、銷售及營銷工作、技術基礎設施及創新公寓產品，以及補充營運資金。

 

華平投資資本局

2009年，葛嵐率領一羣年輕人，在南京推出首個租賃公寓，成為魔方公寓產品的雛形。

魔方生活對產品和商業模式仔細打磨，在2012年5月，上市主體在開曼羣島設立，8名創始人合計持有公司100%股權。其中，葛嵐、陸欣、白玲玲分別持有35.06%和32.05%和12.5%股權，另外5名創始人合計持有20.39%股權。

一個月後，公司啓動A輪融資，拿到750萬美元，開始全國擴張。

2012年底，華平投資發起B輪融資，直接成為公司控股股東。

華平投資入主公司不久，創始團隊逐漸淡出。外界最後看到原董事長葛嵐，是在2018年底十分意外的離職。據媒體報道稱，離開原因是與資方的分歧，另還有他自己的創業計劃。

此後，在華平投資直接主導之下，公司進行一系列融資等動作。截至目前，包括華平投資在內，德同資本、加拿大CDPQ養老基金、中航信託等成為公司股東。由此，魔方生活已成為一家由各類資本機構把持的長租公寓企業。

截至招股書披露日，華平投資持有53.96%股權，CDPQ、中航信託分別持股16.8%和12.5%。

7天連鎖酒店創始人鄭南雁被委任為公司非執行董事兼董事長，在華平投資支持下統攬大局，華住系的柳佳出任執行董事兼CEO，有漢庭酒店工作履歷的李亮、錢智康也進入管理層，魔方生活職業經理人時代正式開啓。

在融資和重組過程中，鄭南雁和柳佳的一番操作驚詫眾人。通過公司借款，再用股份代償借款和利息方式，分別獲得3.25%、0.3%的股權。

創始人團隊幾乎被邊緣化，他們提前拿錢走人，公司未來的發展與他們已沒有太大關係。

2017年3月，葛嵐向GGX轉讓37976股普通股套現約2500萬元，目前僅剩2.86%股權；陸欣在2017-2018年合計套現1.34億元，僅剩0.61%股權；創始人之一張紅漫先於葛嵐離職前賣掉73085股普通股，套現3936.2萬元，當前持股0.05%。

沒有了靈魂人物的魔方生活，華平投資頻頻通過融資等手段推高企業估值。去年9月9日，公司完成E+輪融資後，整體估值升至76億港元。