房價漲跌如何體現民意？_風聞

· 這是第4639篇原創首發文章  字數 3k+ ·

· 梁雲風 | 文·

國慶節，堂妹從外地回老家，想趁着放假的時間在縣城買房。她在縣城看了好幾個樓盤，到處對比行情，最後發了一些信息讓我幫忙參考。我以為老家房價在疫情打擊下會大跌，但最後發現縣城現在的房價還挺堅挺，疫情前的平均單價在7500元左右，現在也就降了1000元，新盤基本都在6500元左右。而且，堂妹説，國慶期間看房的人非常多，“人擠人，感覺回到了疫情前。”

我也不得不感嘆，市場的力量真是太堅韌了。

今年樓市的主基調是“救市”，我查了一下，老家縣城在今年4月份出台了第一次救市政策後，又在9月28日發佈了《促進房地產業健康發展和良性循環若干措施》，實施階段性購房補貼，給予交易契税財政補貼，其中現金補貼最高12000元/套，提供50％的契税財政補貼，並降低首付比例，提高公積金貸款力度，下調房貸利率等。

留在縣城的同學説，身邊一些首套置業或者想要換套改善房的熟人都已經開始行動起來了，一個是目前房價降了不少，再有就是補貼力度動人心了。

**小縣城的救市決心是全國的一個縮影，地方已經竭盡全力，都眼巴巴地希望中央出手。**自2017年以來，隨着中央“化解重大金融風險”的決心強化，我國進入了“全民降槓桿時代”，全國房地產隨之進入“下行期”。但房地產下行遇到了疫情，使得這一輪的週期相較2008年、2014年的底更難磨。

國慶節之前，新一輪的“國家級救市”正式啓動。先是9月29日，央行正宣佈階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，這也標誌着中國的房貸利率將正式從“4%時代”進入“3%時代”，一大堆城市首套房貸利率將降至3%。這兩年，我們的住房貸款從5.5%一路走低，目前已經進入中國房地產買房時代的“最低門檻”。

緊跟着央行的步子，9月30日，財政部和税務總局聯合發佈了《支持居民換購住房有關個人所得税政策的公告》，從2022年10月1日到2023年12月31日期間，對出售自有住房並在一年內重新買房的納税人，對“銷售房屋繳納的個人所得税”給予退税優惠。此前的政策是滿五唯一才能“免徵個税”，而現在只要“一年內賣一買一”，就可以免徵個税，對於那些想改善住房的羣體來説，是一個重大的利好消息。

總體來看，央行和財政部、税務總局的兩個政策，都是朝着降低購房成本、鼓勵買房的目的去的。從目前來看，決策層的政策籃子裏工具還很多，關鍵是看決策層怎麼來看待房地產這個行業，以及調控的價值選擇。

當我們討論中國房地產的時候，一個繞不過的話題就是其“週期性”特徵。從“調控”到“救市”，再從“救市”到“再次調控”，一輪又一輪的週期造就了今天中國房地產繁榮又嚴峻的局面。但是現在房地產面臨的最大問題不是經濟問題，反而是價值觀問題，因此在公眾層面還存在一些分歧。

比如對高房價的問題，有人認為是開發商為富不仁，為謀取暴利故意炒作；而開發商則認為房價上漲的主要原因是政府搞土地財政，畢竟居高不下的地價佔了房價的一大部分；也有人認為這是市場炒作的結果，以往山西煤老闆、温州炒房團，以及如歐成效那樣的專業炒家，都在推高中國房價。

那麼房價與調控的背後到底又是什麼呢？

最近看國家行政學院王東京教授的新作《中國經濟突圍——新發展階段的關鍵議題》，看完之後，裏面關於房價、土地財政、炒房等幾個問題講得很清楚，其觀點讓人茅塞頓開。

以房價為例，今天的高房價很多人認為是房地產開發商為富不仁、哄抬房價所致，所以我國房地產開發商的聲譽至今不高。特別是在行業下行的時候，房企紛紛爆雷，房企老闆們聲譽已經跌入塵埃，看看恒大今天在社交媒體上的風評就知道，但凡恒大有什麼新聞，跟帖幾乎清一色地喊打喊罵。這裏面固然有其他的原因，但認為開發商賺取了暴利的原因，還是很重要的一個。

王東京教授認為，開發商賺取了暴利的説法本身就存在問題。首先一個問題就是，沒有人能説清楚價格高出成本多少是暴利。是20%還是30%？如把利潤超出成本的30%視為暴利，那有大量超出30%的行業，比如生物製藥、白酒、餐飲等等，高出這個標準的行業或者企業肯定不少，是不是也要反對這些行業呢？比如白酒行業利潤率高於70%，茅台甚至超過90%，這樣的暴利行業是不是也要調控管死？再説，如果不允許企業追求高利潤，企業的創新動力又從何而來？

**從經濟學的角度看，高房價的癥結並不是暴利，而是在供求。**歸根到底，商品房的前提是商品，而只要是商品，就會受經濟規律的影響，如果一個產品供需平衡，很難會出現價格單邊上漲的不正常情況。

那麼為什麼今天房子供應這麼多，價格還是漲呢？今天中國房地產行業是高空置率和高房價並存的，而造成這個問題的原因之一就在於商品房市場結構性的失衡。王東京教授認為，由於目前建設用地受限，導致開發商一窩蜂地建高端住宅，結果就是高端住宅老百姓買不起，而買得起的“平價房”又沒有供給，從市場有效供給來看，住房還是供不應求。

所以今天各個城市都在力推保障性住房、共有產權房等供給形式，希望通過加大“平價房”的供應力度，來改變供需失衡的狀態，實則也是一條可選之路。

當然，看清了市場供需失衡的人很多，但為啥各地的保障住房、共有產權房推行力度這麼慢呢？特別是住房價格一路走高的北上廣深，保障住房佔比實在是太低，“房住不炒”的核心到底是什麼，是打壓房價還是保障供求，讓“居者有其屋”呢？

這就不得不討論土地財政的問題了。

土地財政其實涉及政府的價值選擇。

在過去房地產週期中，房價大漲的時候，受益最多的無疑是賣地的各地政府，因此，當房地產商被千夫所指時，他們卻歸罪於地方政府的“土地財政”。

那麼到底是地價推高了房價，還是房價拉高了地價呢？從表面上看，這有點像“雞生蛋、蛋生雞”的關係，但王東京教授認為，從經濟學角度很容易看出誰因誰果，因為價格由供求決定，而不是由成本決定，地價高不一定推高房價，不然就解釋不了房地產下行時，開發商成本未變而房價大跌的現象。

舉個例子，比如當前因為經濟下行疊加疫情，房價大跌，很多城市土拍流拍率升高，土地價格降了下來，究其原因，是房價下跌使得土地需求下降，如果不是地方城投和國企、央企地產公司拿地託底，土地價格會下跌得更厲害。由此可見，是下游產品決定了上游產品的價格，而土地相對於住房是上游產品，住房是下游產品。

當然，很多人會説，今天的中國房地產市場，市場經濟規律幾近於失靈，我們的房地產週期也基本上是“政策週期”。從土地財政的角度看，如果地價高，開發商加上成本與利潤，最後的房價肯定高於地價低的地方。

但真的會這樣嗎？我們可以做兩個假設，一個假設是，甲乙兩個開發商在同一地段拿地建房，假設拿地時間不同，甲的地價是乙的一半，若乙的房價是每平米2萬，拿地價便宜的甲會不會只賣1萬呢？毫無疑問不會。

另一個假設，同樣是甲乙兩個開發商在同一地段拿地建房，假設拿地時間不同，甲的地價是乙的一半，碰到行情大跌，甲為了促銷將房價從兩萬降到了一萬五，這個時候拿地貴的乙會不會降價呢？從市場經驗來看，乙大概率會跟着降，因為如果不降，他的房子更賣不出去。

所以，地價和房價的關係，我們只能説地價升高，會有抬升房價的可能，最終決定房價的還是供求關係。只要住房供求短缺，地價無論高低房價都會上漲。

當然，這裏還有一個極端的推論，假設某地市場房價的最高價是兩萬每平，如果政府地價賣到了兩萬每平，這個時候開發商會拿地嗎？這就得分情況。一般來説不會，但從實際經驗來看，上海、南京都曾經有地王拿地時超過了當時周邊房價，這個時候，開發商拿地的邏輯其實是賭房子的上漲預期，至於最後上市時虧不虧本就要看天了，其本質仍是供求關係。

王東京教授的結論是，地價升高並非政府有意為之，因為房地產用地一律招拍掛，地價要由開發商競價決定，有人出高價，政府不可能賣低價。

這一點，我倒是與他的看法不同。賣地雖然都是市場行為，但如果政府有控制高房價的決定，完全可以在地價上出手做文章，而在這上面調控的有效性決定比在銷售端限購、限價更有效，但政府不願意這麼做，實則依然是土地財政在作怪，地方政府太依賴於賣地收入，這也是我本節開頭所説的，為什麼土地財政是一個價值選擇的原因。

我贊成王東京教授所言，供求關係決定房價，但地價的高低歸根到底受政策影響更明顯。

面對高房價，一直有兩種對立的觀點，一是希望政府打壓房價；二是希望政府袖手旁觀，不要管房價。從現實來看，這兩種觀點都不可能完全得到滿足，從全球來看，各國都有調控房價的措施，力度大小不同而已。

房子是複雜利益結合體，涉及購房者、開發商、政府、中介，以及房子的一系列上下游產業，比如鋼鐵、水泥、家電等利益體。從利益訴求的角度看，沒有買房的希望房價跌，讓自己上車，買到了房的，基本沒有希望房價跌的。

**因此，在我看來，調控的目的永遠是兩個，一個是促進市場的繁榮。**一個繁榮的房地產市場符合大部分人的利益，因此調控的目的，總體上是讓市場繁榮，而不是簡單地打壓市場。但從這一輪的房地產調控來看，調控過度，最後行業下行，房企爆雷，千萬買房人苦等爛尾樓交付。

時至今天，從中央到地方，各種政策層出不窮，但行業的危機已經產生，特別是爆雷房企越來越多，上週被認為優秀房企的旭輝也開始股價暴跌，這本身就説明，調控出現了問題。

**調控的第二個目的，是讓居者有其屋。**在輿論場上，有一種人叫“失語者”，比如成千上萬的進城務工者，比如城市生活的“邊緣人”，他們無法發聲，或者聲音不被決策層聽見。我們調控的目的，就是要讓更多的“失語者”也能享受城市化的紅利。

所以調控本身就是一種價值選擇，房價的漲跌不會體現民意，但調控的政策能體現民意。