魔方生活淨利潤大幅下滑：債務急劇攀升，品牌公寓屢屢被投訴_風聞

《港灣商業觀察》梁美燕

9月26日，魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱，魔方生活）首次向港交所遞交了招股書，摩根士丹利和建銀國際為其聯席保薦人。

上半年淨利潤僅有41萬元

魔方生活服務是一家連鎖長租公寓運營商，擁有魔方公寓、魔爾公寓、V客公寓、9號樓多條產品線，主要為精英人士、白領、企業基層員工等人羣提供租住服務。國內運營主體為魔方（中國）投資有限公司。

招股書顯示，2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活實現營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元、8.5億元，營收業績增長的背後，盈利狀況卻起伏不定，報告期內，歸屬股東淨利潤分別為6037萬元、-2.29億元、2.82億元、41萬元。

顯而易見，今年上半年魔方生活淨利潤跌至谷底，且上半年的利潤就較去年同期大幅減少1.61億元，魔方生活歸因於受2022年上半年新冠疫情爆發的影響。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對《港灣商業觀察》表示，受疫情影響確實是上半年魔方生活利潤大幅下滑的最重要原因，但是脱離以租金差價為盈利來源的核心盈利模式，也是長租公寓長期以來難以盈利的更重要原因。只有迴歸租金差這一核心盈利模式，以提升運營效率為實現長租公寓盈利的根本，長租公寓才能實現可持續運營和真正的盈利。

魔方生活表示，“2022年春季，新一波新冠疫情肆虐中國的經濟強市及大本營之一上海，導致新冠疫情感染病例突然激增。上海公寓社區的出租率受到疫情拖累，期內增長不如預期。與此同時，一早確定繼續擴大公寓網絡的計劃也因疫情而受挫，我們被迫推遲新公寓社區的開業並減慢進一步戰略性收購的努力。”

柏文喜認為，2018年、2019年，部分長租公寓品牌由於過度追求規模增速，導致行業內卷日益嚴重。在租金貸、高收低租等問題的推動之下，脱離了運營核心的長租公寓行業因為現金流斷裂而相繼暴雷，使得長租公寓領域陷入低迷。

“經過兩年多的沉澱、盤整與問題消化，長租行業逐步迴歸運營正軌。當前長租公寓行業狀況已經有所回暖，表現在魔方生活上，也就是2021年和今年上半年在疫情重壓之下依舊實現了難得的盈利。”

魔方生活主要開展集中式長租公寓業務，業務模式包括直營模式、加盟管理和第三方託管模式兩個部分。截至2022年上半年，魔方生活擁有50074套直營公寓和26116套加盟管理和第三方託管公寓，一線城市的直營公寓佔在管公寓的多數。

魔方生活提供白領公寓和藍領公寓兩種類型。2022年上半年，直營模式下，白領公寓單房月均租金為3002元，平均出租率為81.2%；藍領公寓單房月均租金為3723元，平均出租率為85.4%。

從營收細分來看，魔方生活收入來源於直營模式、加盟管理和第三方託管模式、其他。其中，直營模式由公寓租賃服務和公寓管理服務兩部分組成。報告期內，魔方生活的收入主要來自公寓租賃服務。2019年至2021年以及2022年上半年，公寓租賃收入分別為8.62億元、8.61億元、12.93億元、7.54億元，佔總收入的91%、90.7%、87.9%、87.6%、88.7%。​

債務持續攀升，屢屢被投訴

此外，魔方生活的債務也持續攀升。2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活的流動負債總額分別為13.04億元、21.65億元、26.74億元、27.22億元；流動負債淨額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元、-15.43億元。

不難看出，僅今年上半年魔方生活的流動負債總額就超過了過去各年份。

對於2020年流動負債淨額較2019年大幅增加的原因，魔方生活稱，主要是因為：若干貸款於一年內到期令計息銀行及其他借款即期部分增加，租賃及經營的公寓社區數量增加，導致租賃負債的即期部分增加及貿易應付款項隨着業務擴張而增加。

2021年的流動負債淨額較2020年又繼續有所增長，魔方生活表示，主要是由於：隨着公司進一步擴大公寓租賃業務，租賃負債的即期部分有所增長；及其他應付款項及應計費用隨着公司的業務擴張而增加。

2019年至2021年以及2022年上半年，魔方生活的計息銀行及其他借款分別為4.69億元、12.11億元、10.91億元、10.49億元。同期，計息銀行及其他借款的加權平均利率分別為7.70%、6.91%、6.00%及6.32%。截至2019年、2020年、2021年12月31日、2022年6月30日以及2022年7月31日，未償還計息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元及24.53億元。

同期，租賃負債為3.88億元、4.26億元、7.18億元、9.26億元；貿易應收款項為3806.2萬元、6352.2萬元、8176.2萬元、5607.4萬元；其他應付款項及應計費用為4.09億元、4.64億元、7.83億元、6.91億元。

與其債務相對應的是，魔方生活的經營活動產生的現金流量並不足以覆蓋其面臨的債務壓力。上述期內，魔方生活的經營活動產生的現金流量淨額分別為5.72億元、6.58億元、10.47億元、5.58億元；投資活動產生的現金流量淨額分別為-4.19億元、-2.72億元、-7.42億元、-8806.6億元；現金及現金等價物增加淨額為-1.16億元、1.16億元、3.29億元、-2723.8萬元。對比債務水平，雖然經營活動產生的現金流量淨額也逐年增加，但趕不上債務上漲的幅度。

一方面，高額的負債限制住了魔方生活擴張的腳步，另一方面，旗下的魔方公寓品牌還頻頻遭到消費者投訴。

黑貓投訴顯示，截至10月16日，搜索魔方公寓投訴量共有337條，已完成278條，近30天投訴量有12條。消費者投訴方面主要包括魔方公寓隔音差、拖欠押金、退款難、霸王條款、惡意扣違約金、疫情期間減免政策未落實等問題。

有消費者抱怨魔方公寓入住體驗感差，“吵架隔音不好，最基礎的都保證不了，空調機子聲音非常響，潮濕到處發黴，早上還有狗叫聲，有吵鬧也不勸阻，合同上寫得很清楚，也沒去清退拖了幾個月，體驗感非常的不好。”

還有消費者稱，“魔方公寓為了入住率，把好多房間作為員工宿舍羣租，本來隔音就很差的房間，一個20平的房間住六七個人，上下樓梯，水龍頭的聲音，洗澡説話的聲音清清楚楚，嚴重影響我們租户的正常生活，羣租衞生差，天天晚上吵到深更半夜，人多嘈雜，找公寓的工作人員置之不理，找魔方的客服也是置之不理。

也有消費者遇到了退押金問題。“退租時説系統壞，無法提交，多等數日。等到系統好，不主動告知，又拖延多天後，調賬給到退租詳情單。魔方公寓承諾退租一週內到賬，遲遲不到賬。10天后仍不到賬，多次電話/微信聯繫管家，給不到明確答覆何時到賬，多日聯繫多次無果。每月租金付款後，魔方公寓從不主動開發票，每次要求開發票等待都多達半月或整月以上。”（港灣財經出品）