魔方生活赴港IPO，資本還會相信長租公寓嗎？_風聞

繼蛋殼公寓、青客公寓因經營不善暴雷之後，長租公寓再次迎來了新消息。9月26日,魔方生活服務集團有限公司(以下簡稱“魔方生活”)向港交所遞交上市申請書,摩根士丹利和建銀國際擔任其聯席保薦人。

然而奔着“港交所長租公寓第一股”的魔方生活，在創始團隊“出局”、資方“接盤上位”之後，其上半年淨利潤僅為41萬元，同比下降99.75%。在債務持續攀升和消費者投訴不斷的背景下，魔方生活還能講出什麼新故事？

港交所長租公寓第一股？資本還會相信長租公寓嗎？

2009年起步的魔方公寓，如今已然成為行業內的“老人”了，經歷了13輪股權認購和多融資。在長租公寓資本市場沉寂的兩年後，9月26日，魔方公寓的母公司——魔方生活遞交了自己的上市申請書，向“港交所長租公寓第一股”發起衝刺。而創始團隊“出局”、資方“接盤上位”的魔方生活，能講得好它的新故事嗎？

轉折點似乎是從2016年開始的，彼時，魔方生活的C輪融資完成後，估值已超過10億美元，然而管理層卻發生了不小的變動，首先是創始人之一的張紅漫以3936.2萬元的價格將其所持有的73085股股份轉讓給華平投資，緊接着2017年，創始人葛嵐亦將手中股權轉讓，套現2499.96萬元後於年底迅速離職。

因此，在多次投資和股權轉讓後，魔方生活逐漸成為了一家由華平投資控股、多隻基金擔任其重要股東的公司，管理層方面也進行了大換血。

在高調上市的消息公開後，可謂是一石激起千層浪，蛋殼公寓、青客公寓的前車之鑑猶在，資本還會再相信長租公寓嗎？

2017——2021年，青客公寓連續五年虧損，累計虧損33.45億元，於今年1月進入破產清算程序，而這距離其昔日的風光上市僅過去了兩年零兩個月的時間。而蛋殼公寓更早，去年4月（在上市445天后）就收到了紐交所的“除牌令”。

同比下降99.75%！上半年淨利潤僅有41萬元

從招股書披露的數據來看，魔方生活近三年來的淨利潤猶如過山車。2019年——2021年，魔方生活的年度淨利潤分別為 0.64 億元、-2.31 億元、2.95 億元，2020年其業績堪稱“大變臉”。而到了2022 上半年，公司的淨利潤僅為 41 萬元，同比下降99.75%！

根據弗若斯特沙利文發佈的信息顯示，以去年年底在營公寓數量來看，魔方生活彼時在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。

截至2022年6月30日，魔方生活經營的公寓數目由2019年底的35879套增長至76190間，分佈於全國 26 個城市的 394 個地點。換句話説，上半年公司每間房淨賺不到6塊錢。

另一方面，魔方生活以直營模式為主，佔總營收的90%以上。2019年至2021年，魔方生活通過直營模式分別產生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，佔同期總收入的96.2%、96.2%和94.5%。

但直營模式的平均出租率呈現出下降趨勢。今年上半年的整體出租率為82.4%，較年前減少4.1個百分比，遠低於龍湖冠寓（95.4%）和萬科泊寓（94.0%）。

債務持續攀升，魔方生活消費者投訴不斷

魔方生活在招股書中提到：“我們的流動負債淨額可能使我們面臨一定的流動資金風險，並可能限制我們的運營靈活性，以及影響我們拓展業務的能力。”

2019-2021年，魔方生活負債水平一路攀升，報告期內的流動負債淨額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元，截至今年6月末，其流動負債淨額為-15.43億元，且該公司還需在一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元。

而截至2022年6月末，魔方生活的現金及現金等價物僅為6.23 億元，存在着明顯的資金缺口。如此狀態下，上市募資就成了一條解決之策。

自 2020 年以來，魔方生活完成了總價值超過13億元的十項收購，但負債的攀升無疑阻擋了其擴張的步伐。另一方面，魔方公寓還屢遭消費者投訴，據黑貓投訴平台的數據顯示，截至2022年10月17日，搜索魔方公寓，其投訴量共有337條，近30天內投訴量有12條。

從投訴內容來看，消費者的投訴內容多包括：入住體驗差、霸王條款、惡意扣違約金、疫情期間減免政策未落實等問題。

19月3日，有一匿名用户投訴到，其入住的魔方公寓存在退租不到賬和發票時間滯後的問題。該客户聲稱，在自己退租時魔方公寓方稱系統故障，無法提交，等到系統修復後也不主動告知，又拖延多天後，調賬給到退租詳情單，超出了約定的期限，也給不到明確答覆，且多次聯繫無果。同時，在每月租金付款後，魔方公寓從不主動開發票，每次要求開發票等待都多達半月或整月以上。