關於未來一年怎麼買房的九個問題，聽聽投資人怎麼説_風聞

最近真叫盧俊直播間邀請了兩位嘉賓@老範説投資（高樟資本創始人），@劉雁Daisy（資深投資人）

分別從樓市、股市、買房者和投資人的視角，聊了對未來樓市的看法，明年要不要買房，哪些城市，哪些房產值得買…

01、未來一年，到底要不要買房？

老範：我特別想問一個問題，對於你來説，明年2023年或者未來五年，你有買房計劃嗎，為什麼?

盧俊：

我覺得對大部分人來説，未來買房一定要節制

今年我們發現行業一個特別大的改變，是樓市的遊戲規則全換了，早幾年的買房其實是沒有難度的，也沒有任何方法論，甚至不需要技巧

在上海買房，有個非常典型的邏輯，叫做：買上海可以閉眼買，買上海以外睜着眼睛買

其中一個很重要的原因，中國經濟發展的勢能實在太強了，城鎮化的能力實在太強了，這股力量其實是可以燙平所有問題

你只要有勇氣，敢下注，是不會虧的

所以前二十年樓市最核心的玩法：叫勇者勝。勇氣勝過一切能力

但是未來十年，房地產光靠勇氣是不行的，很多房子不是你想買就能買

換句話來説，其實現在買房已經不是拼勇氣了，拼的是智慧，和各種各樣的能力

我有一個非常粗暴的判斷：如果你對買房這件事沒有方向，那麼就不要買

現在去買房的，都屬於有清晰方向或者腦子比價清楚的

但凡你在糾結，那麼就可以不要買

現在確實對房產來説，它並不是可以快速增值的賽道，對大部分人來説，未來買房都需要節制

很多人在股票裏都吃虧了，核心是買入太容易，賣出也太方便

上海最早一波炒房客盈利的邏輯，也是短進快出，核心靠的就是槓桿借貸賺錢，房子漲幅太誇張

但這些人在最近這幾年都消失了，背後一個很重要原因，房子的買進賣出變得很難

玩時間差和槓桿不再那麼容易，以前這件事情對炒房客來説是非常可控

未來在房產領域，短持這件事情已經不太能存在

02、土地不稀缺，地段才稀缺

老範：對房子還是不是稀缺品這件事，你現在有沒有不同看法？

盧俊：我入行的時候，很多聲音告訴你，房子是稀缺的，是非標品，是沒辦法被量化的，所以房價一定漲

但時至今日，我們才發現房子根本不缺

當然對一線城市，北京上海深圳來説，房子當然還是稀缺的

但當一些二三線城市財政收入開始下滑，土地放量是可以非常驚人的

之前去到某城市，人口只有 500 萬，每年的房子可以賣到十幾萬套

在這樣的城市，你還能説房子未來是稀缺嗎

我們這麼多年被灌輸的房子是稀缺的，在天量土地出讓面前，其實都不稀缺了

所以我一直以來的觀點都是，土地不稀缺，稀缺的是地段

所以地段很重要，更重要的是土地邊上的資源

03、買什麼樣的房子才抗跌？

劉雁：現在在我身邊有兩種案例，一種是純剛需，必須要上車那種，第二類是置換型，有沒有比較實操性一點的建議？

盧俊：

以前買房都説閉着眼買，其實以前樓市裏面有一個邏輯叫先上車，但現在我們也要選賽道，房子才有抗跌性

第一，儘可能買大房子

現在的土地出讓都在鼓勵小户型，同樣的土地下能保證儘可能多的套數，讓剛需都儘可能上車，就像在上海70% 的房子面積都是90 平

換句話來説，市場裏面120平、150平這種大面積，改善性的户型供應量非常稀缺

而未來市場，剛需客户一定越來越少，改善客户越來越多，從需求來講，未來大户型的需求一定高於小户型

這也就是説，如果你能買更大面積的房子，未來它的供求比，會極度的放大

今年要買房，需要記住這第一件事情，把房子買儘可能大

第二，買品牌開發商的房子

品牌為什麼重要，除了有底線之外，它會讓房子折舊慢很多

沒有品牌的房子就沒有服務的能力，買房認品牌，其實我們就是守住了底線，這對後期房產增值也有非常大的幫助

城鎮化發展到後期，在城市面貌變化不大的情況下。房子的增值其實就來自折舊慢，且有人住

所以買房認品牌這件事情，從現在開始，會變得愈來愈重要

第三，要重視繳納物業費

對於購房者來説，買房一定要交物業費，千萬不要覺得不交物業費就是賺了小錢，要踴躍交物業費，反而小區物業費貴，業主要開心

為什麼，説明小區有人維護、服務，那這個小區其實會比普通小區要好很多，物業做得好，業主住得開心，小區的人氣就好，房子就能流動

04、要不要為了小孩買學區房？

劉雁：兩位老師是怎麼看學區房的？

盧俊：

這個問題我特別想先問一下範總，你有兩個小孩，你會為小孩買學區房或者説買純學區房嗎？

老範：其實沒有買過。這個可能有心態的特殊性，因為我發自內心的認為學區房的價值不那麼大，因為我當年就是在農村上的小學、初中，我也考上了很好的大學

所以我覺得沒有太大影響

另外，我看着所謂的深圳學區房，從羅湖到福田、南山、寶安，總結下來，學區流動就是靠那一批打工掙錢的高級白領，他們流到哪裏，學區房就流在哪裏

盧俊：

所以你會發現特別神奇的一點，就絕對理性的人，他會和你説流動和生源

但如果今天是一個媽媽，感覺我身邊人的小孩都在讀好學校，不讀好學校媽媽很焦慮，也要去買學區房

這其實是一個典型的性別上對待房子的差異

“絕對理性”在房地產領域並不一定是正確的，因為房子它有經濟屬性，又事關民生，所以不能用純理性的觀點，去看待學區房這件事情

但是對於我來説，也是堅定不移的，不會碰學區房

很重要的原因就是，目前所有政策趨勢，都試圖讓學區跟房產脱鈎

教育底層的遊戲規則也在改變，除了我們看到不允許補課，一個更重要的前提，就是讓學區跟房產變得沒有關係

在上海今年就出現了單點的現象，有些區它不是按照你房子在哪個地方就能讀哪個學校的

它是給你畫一個區域，區域裏有好學校，有一般學校，一起搖號，搖到哪個算哪個

換句話來説，你現在買學區房，是不能保證一定能讀到那個好學校的

這種體系化的變化一定是先從一線城市開始慢慢滲透，所以我們看到，今年上海的學區房開始價格回落

同樣，未來深圳、北京一定也會，這件事一定會慢慢滲透，如果你看準了這個趨勢，就不會對學區房有太多的執念

05、今年是很好的置換窗口期

劉雁：那對於置換客户今年買房，你有沒有什麼建議？

**盧俊：**現在是蠻好的置換時間節點，首先買家有議價權

買家有多少議價權，在於你的首付款有多少，所以我的建議是先賣後買

早賣比晚賣好，賣房別人也會和你談溢價

你早賣可能是更快的成交和更高的價格，拿着錢去選房，持幣待購，有現金的話，可以在賣家那裏爭取更多議價空間

**記住，不要持有多套房子，ALL in一套好房子，**弱三線城市或起伏特別厲害的二線城市，現在為了置換可以出清了

我上一次換房，把杭州、北京的房子都賣了

置換到現在這套大户型、好品牌、好物業，剛好符合我對好房子三點標準的小區

06、二三線城市的公寓，還值得投資嗎

老範：身邊還有一些朋友，他們手上也有閒錢，想要去投資公寓或者是商鋪，特別是二三線城市的，你是不是不太建議這麼做？

盧俊：

想要投資公寓的朋友，我覺得你和他講道理是沒用的，因為他們可能被很美好的投資回報率給吸引過去了

樓市過去 20 年確實造了很多夢，目前也確實還是有很多人想要靠樓市逆襲，這些人是非常容易被這種小眾類產品給吸引走

公寓價格不太貴、不限購、隨便買，貸款多，未來的增值投資回報率會很高

所以買公寓的人，特別是買小公寓的人，內心貪念是比較重的，一般和這樣的人講道理是沒有用的

直接罵醒比較好

我覺得自己做的最對的一件事，就是幾年前我為了試驗買的一套公寓類產品賣了，真的沒賺什麼錢，就當玩了

07、現在是吃銀行紅利的好時候

劉雁：一些朋友這兩年都在提前還房貸。可能跟市場上的金融理財產品的收益率下降也有關係，也有朋友在討論説買房時，首付儘量多付還是少付，兩位老師怎麼看？

老範：

根據個人財務狀況來定，如果説你是因為運氣賺的錢，可以早一點把房貸還完了。如果你是因為本事賺的錢，那就可以留一留

盧俊：

今年一些在銀行的朋友來找我説，“盧俊，怎麼辦？銀行的錢放不出去，今年的 KPI 完成不了，錢想放都放不出去，能不能找點關係對接一些開發商，對接一些項目放貸？”

其實，銀行也會碰到這種情況，發現大家買房首付越來越高，貸款越來越不願意付，我反而覺得，現在是購房者吃銀行紅利的好時候

在工作穩定情況下，我覺得用銀行的貸款買房，不是一件壞事情

08、堅定不移買市中心，城市的第一個新區可以買

老範：我周圍有很多人在換房子，大家都有兩個選擇，一個是買市中心的房子，還是買郊區的房子？

盧俊：可能我的觀點跟很多人不太一樣，可以分為兩類：

第一類，如果在二線城市和二線城市以下，堅定不移的買市中心。哪怕你在一線城市，郊區的選擇也要非常慎重

因為很多城市對規劃的兑現能力不足

雖然藍圖很好，但所有的規劃是需要去兑現的，但是現在都有不同程度的打折，一線城市好一點，但到二線城市規劃不兑現的，比比皆是

第二類，如果選郊區圖一個未來，你可能會受傷

郊區如果沒有很好的產業，本身都要靠賣地賺錢，那未來會很難，郊區不是説不能買，而是要選，要看區政府的能力

老範：怎樣才算是一個值得投資的新區？

盧俊：第一，選擇強一線城市，或選擇城市裏的第一個新區

新區到後面就不值錢了

如果這個城市以前只有老城，那它的第一個新區，會是政府不計代價要做好的，所以第一個新區，可以買

第二，如果這個新區，政府把市政府搬過去了，那這個板塊還有一些信用度，但千萬不要説引入阿里巴巴的某個分部，某汽車的工業零配件工廠，這種事不要全信

09、未來二線城市，哪裏還有紅利？

老範：大家還很關心，在上海工作，還有哪些城市值得買？

盧俊：我對幾個城市有一些觀點和判斷，一家之言，僅供大家參考

1、最近千萬不要碰杭州

過去五年，杭州是全國房價漲的最猛的。伴隨着阿里巴巴事件之後，杭州經濟就差了很多

另外杭州有過暴漲暴跌的歷史。這個城市是非常市場化的，它要漲起來很豪邁，跌起來也是完全不客氣

我個人認為，杭州已經到一個臨界點了，不管你有沒有購房資格，最近不要碰杭州，可能過一年之後你會很好的抄底

2、環滬大部分城市發展到了瓶頸

環滬也到了下半場，能兑現的已經兑現了，環滬投資是靠地方政府，現在投資也往核心區域打造，對於一個邊緣的板塊，建議大家先剋制

3、住昆明的酒店，不要在那裏買房子

昆明的土地供應量非常大，全是百萬方的大盤，對於整個昆明來説，買房要慎重。有錢去昆明旅遊，住兩年的酒店，也不要在那邊買一套房子

4、長沙的城市面貌，有點跟不上發展

長沙的城市很穩健，但是城市基本面貌有點舊，説明它政府的投入力度沒有那麼強

5、武漢基本面沒有問題，但供應量過大

武漢基本面沒有問題， 但在早期的時候太依賴土地財政，土地供應量過大，導致現在的一手房供應量過大，也説明它的發展可能沒有那麼的健康

6、二線城市裏，蘇州適合長持

目前來看，能夠值得被持有或投入的城市，這幾個城市裏只有蘇州

7、成都和重慶，一定要買最好地段

我非常喜歡成都，有機會我也要去成都買套房子，但在成都除了核心稀缺的房產，其他房產也有一定程度下滑

重慶也是一樣，作為中國人口最大的一個城市，供應量也很大，所以投資重慶或成都，一定要選好地段，不然也會出現風險