閩南縣城地產商：我手握500套房產，一套都沒人要了_風聞
显微故事-显微故事官方账号-大时代下，每一个小人物都不普通。2022-10-21 15:13
當年輕人們還在苦惱如何才能住進自己買的第一套房時，徐陽則在苦惱如何賣掉他手裏的500套房子。
作為泉州某縣城的房地產開發商，徐陽家族下所開發的樓盤共計600多套房子，其中近500套房押在了自己手上。
“連續5個月沒有成交了”，徐陽説。如果縣城房地產市場持續萎靡，沒有人來購房，那麼剩下的那些還在建的樓盤也面臨爛尾的風險。
本期顯微故事講述的就是徐陽身上所發生的事，我們希望能從這個曾經的地產大佬之子身上，回溯他如何擇址、開發、自救，並找出縣城房地產市場如今萎靡不振的答案。
以下是關於他的真實故事：
文 | 郭子睿
編輯 | 卓然
500套房子就這麼砸在了徐陽手裏。
這500套房位於泉州下轄某百強縣。2019年，徐陽父親前往該地考察，當時負責招商引資的工作人員介紹，該地是僑鄉，很多當地人在國外工作賺錢後，會本着尋根、光宗耀祖等目的在該處置業。
“再早一些時候，很多人會自建房，但這幾年自建房管控變嚴了”，工作人員説，除非有宅基地上房子翻新或者危房重建外，其餘情況不得擅自修建私宅，這也意味着，“大量的高端置業需求得不到滿足”。
徐陽父親讓團隊跟進做了一系列調研，發現小鎮不僅位置優越，舉縣城中心僅20分鐘車程，毗鄰4個鄉鎮，輻射人口超過40萬，項目直接潛在客户超過4萬。
種種數據都指向不愁賣、回款快。最終徐父以100萬/畝的價格，在當地拍下了50畝地，準備開發帶幼兒園和商業綜合體的樓盤。
出於對項目的看好，徐父任命時年24歲、沒有地產開發經驗的徐陽為公司總經理，全權負責銷售，“要什麼資歷？房子又不愁賣。”
按照徐父的規劃，2020年開始蓋樓並拿到五證，2021年開盤銷售且於一年內售完，2023年交房回籠資金後，便可拿着成功的項目再去另外的縣城複製這個模式——這也是徐父20年來的經驗。
徐陽的父親出生於福建泉州經商家庭，早年隨親戚到外地做土方生意積累了一筆財富後進軍房地產市場，完整經歷了房地產的黃金年代。
作為小開發商，徐父沒有足夠資金去大城市開發，始終在縣城裏耕耘，並趕上了2008-2016年棚改的紅利。
棚改即通過拆遷還建等方式，幫助城市居民實現居住升級。在全國範圍內來看，約有1億人因此受益，不僅解決了2008年內需難題，也奠定了房地產經濟命脈的地位。
因此，徐父一直將“縣城”視為房地產的突破，“雖然住房不炒，可很多縣城有產業、也有住房提升需求”，以浙江為例，不少縣城的房價已經三萬，比中部省會城市還貴，“但這些縣城目前配套不足，城市化還有空間。”
但沒成想，這個經驗卻在福建泉州失效了。
2020年底，徐陽的公司拿到五證開始售賣新房，在限價政策指導下每平5000元，不足市區價格一半，一套總價約60萬。
就在大家準備迎接福建民間富豪哄搶時，日光盤局面並沒有出現。最開始大家還自我安慰“縣城去化週期長”市場需要一定時間，沒想到2021年底新房去化還不足五分之一。
“一部分人因為疫情沒錢購買”，當地百姓大多以經商為生，對現金流、市場極為敏感，選擇了不購買房子；而另一批目標用户華僑，則因為交通熔斷無法回鄉置業。
但徐陽一家人還沒意識到寒冬已至。**“做生意每年都有人説行情不好，可總有人賺到了錢”，**徐父寬慰徐陽。
在徐父看來福建人重根，發財了一定會回老家顯擺，不然猶如錦衣夜行，就拿他自己來説，“發財了也不忘回老家留點名聲。”
置業是當地人最好的顯擺方式，自己是高端樓盤，還有教育加持，房子一定不愁賣。
但接下來的市場走勢，讓徐父意識到地產行業的現狀已經開始脱離自己以往2的認知。
首先恒大傳出危機，接着恒大位於縣城的樓盤紛紛停工，相關部門出台了政策，要求減少對土地財政的依賴，拿地變得不容易外，還對地產的監管賬户提取、使用規範嚴格起來。
在買期房時，大家的房款不是直接到房地產的賬户上，而是會被放在監管賬户裏，根據開發商的進度專款專用，以免爛尾。
“以往房地產都會挪動這部分錢，用來拿更多的地進行開盤，再用下一個樓盤的預付款支付上一個樓盤的尾款”，徐陽解釋，當這筆錢不能任意提取後，不少賬面緊張的小房地產直接面臨資金鍊斷鏈、停建的局面。
此外，疫情導致建材漲價，房屋修建成本暴增，也讓徐陽公司上賬目陷入了緊張局面。
徐陽負責的樓盤銷售不佳。到2022年夏天時，他負責開發的新房樓盤連續5個月成交僅為每月1套，根本不夠支付售樓部每個月的開銷；且來自福州、廈門的房產商也受到了行業寒冬的影響，加快去庫存的速度，每週都派車來縣城裏組織有能力置業的客人去看房。
徐陽望着空蕩蕩的售樓部，感受到了寒意。對於房地產商來説，房子沒有價值，賣出去回籠現金流地才有價值，賣不動意味着“可能砸在手上”。
賣出房子是唯一出路。
但縣城不同於一二線城市，缺乏人口流入，也缺乏產業，在國字頭房企去一、二線城市救市提出“保交樓”的時候，縣城房地產市場成了真空地帶。
在眾多同行決定等待救援時，一直看好縣城徐父親一反常態，“縣城房子拿什麼等？只能靠自救。”
自救的第一步是留住銷售團隊。行業中銷售團隊提成一般在千分之三左右，即買一套50萬的房子可以提成1500元。為了鼓勵團隊銷售，徐陽咬牙將提成定在了千分之五，給銷售團隊開出了3000元無責任底薪，還出台了老帶新的承諾，許諾已購房業主推薦一個成交客户則返1萬元。
對於徐陽來説，這並不是一個輕鬆的決定，“畢竟我們所有房子賣出去後，再扣除建安費、土地成本後，毛利潤都不足5%”。
同時徐父也從外地高薪請來了營銷操盤團隊，希望能通過廣告、活動的方式加速去化。
按照外來團隊的建議，**徐陽將“學區”、“風水”等吸引目光但房地產明令禁止的廣告語都印刷了出來，並在全城散發傳單，“雖然查到了會罰款，可能賣出房也值了”，**為此徐陽公司每個月支出接近200萬。
銷售上的努力並沒有換回預期的光盤，隨着爛尾的新聞越來越多，前來看房的居民雖然雖然顯著增加，每當到談論價格的環節，對方都會支支吾吾的問起工期、交房的問題。
已購房的業主，也會時不時結對來詢問進度，甚至還有60歲的大爺每天提着小板凳在工地上轉悠、拍攝每天的工程進度。
“我們被逼到一個境地”，徐陽説，如果不建設完期房，大家擔心爛尾而不會購買；不購買的話，公司則無法回籠資金，這批房子將徹底變成債務砸在手裏，“似乎哪邊都不是好出路。”
最後迫於老家人情世故，徐父拍板“要給父老鄉親一個交代”，決定賭一把：他打算自己籌措資金來“保交樓”，即將2023年交付的期房提前建好、確保不會爛尾後再組織看房團，“房子修建好了放在那裏，大家看到了實物才有動力”。
更深層次的原因則是，徐陽和父親測算了一下，“只要有5000萬的資金進來，樓盤就不會爛尾，可以交付不説且有得賺”。5000萬，起碼得再賣出百來套房子。
但銀行那邊對房地產貸款管理嚴格，徐父只能抵押了自己名下所有可以抵押的生產資料，包括度假村、酒店等，換回5000萬現金投入大樓建設中。
“不敢停工”，徐陽回憶，那是他第一次體會到“時間就是金錢”，他每天都站在水泥、灰塵中看高樓修建。
截止到2022年中旬，徐陽家族已經為這塊地投入超2億元，每個月的支出成本超200萬元，換來的是樓盤裏8棟大樓已經封頂、開始做外立面和綠化，“已經接近於現房，隨時可以交房”。
但他們依舊沒有等到消費者搶購，反而縣城裏的房地產市場更冷了，“大家都沒錢了，也更謹慎了。”
徐陽的朋友圈裏還是一片歲月靜好，每天都更新着樓盤的優惠信息，“可我們售樓部已經幾個月沒有成交了”。
每天晚上從售樓部大樓望出去，徐陽都會看到那500套房子黑黢黢的凝視着自己。至於什麼時候能賣出，徐陽沒有答案。
沒有產業、人口流出大的縣城房地產降價、遇冷已是不爭事實。
依靠旅遊業發展的海南縣城陵水，2021年8月時候房價一度達到34738元/平方米，榮登中國最貴縣城房價榜首，遠超排在第二名的浙江義烏；而在2022年8月，價格回落到27500元/平方米，每平落差達7300元。
但另一方面，房地產作為大部分縣城財政的主要來源，和土地上各個行業密切相關。房地產一旦發生波動，漣漪將迅速傳遞到二級市場。
首先感受到市場遇冷的是裝修公司。直到8月，在湖北縣城開設計工作室的胡林才接到了今年的第一個客户，而這名簽約的客户早在去年就開始和胡林溝通，直到今年才同胡林簽訂合同，“預算還由去年的40萬壓縮到了30萬以內”。
這也是胡林入行20年來，首次空窗這麼長時間，胡林解釋，“縣城不像大城市充滿工作機會，房子流動性差，那些原本置換的客户現在也保守了，整個裝修市場行情不好。”
“能有生意做就很不錯了”，胡林慶幸自己是小小的工作室，今年長達8個月沒有收入靠着積蓄也能挺過去，她所在的縣城裏不少連鎖的裝修公司，因缺乏訂單、養不起員工，已經在上半年大量倒閉。
但有訂單也不一定能順利裝修。
“縣城裝修需求減少後，師傅們沒活幹了，不少離開了當地”，胡林回憶，自己接到訂單準備聯繫以往熟悉師傅開工時，才發現原本合作多年的泥瓦匠師傅去了武漢，“那邊買房的年輕人多，活多”，而年輕一些的師傅不少改行去一線城市送外賣了，一個月到手能有1萬元。
接着感受到市場變冷的是建材商。
“新房都賣不出去了，買二手房的肯定更少了”，在泉州做建材生意的老李抱怨道。這兩年來，他經歷了原材料的漲價、房租的上升，手中的訂單肉眼可見的少了，且在購買材料上的預算下降了約20%左右，“以前很多設計師帶客户來，會選用西門子、施耐德等進口開關，現在多是客户自己來詢價，選用公牛這樣國產的插座開關了。”
生意不好做，也讓許多建材老闆關門轉業，像老闆的鄰居，在年初就退掉了鋪子選擇了轉行 ，“你去不同縣城的建材市場看看，誰的生意還好？”
在湖南縣城做瓷磚的方興默認了老李的説法，他前幾天去武漢的建材市場考察了一番，裏面也蕭條了不少，“武漢是中部人口大省，如果他們生意不好做了，被他們吸走人口的縣城又有什麼人氣？”
衣、食、行等行業，也在縣城房地產泛起的漣漪中，不同程度沉浮。
**“房地產遇冷，説明年輕人走了，年輕人走了，衣服賣給誰呢，又怎麼賺錢還房貸呢？”**説這話時，服裝店的老闆娘孫麗看了看徐陽家建設的樓盤。
孫麗是業主，在徐陽家的樓盤買下了一套房，月供2000多元，她擔心自自己的店鋪關門、畢竟在年輕人走後，孫麗所在的商業街上，店鋪少了一半。
孫麗害怕自己還不起房貸，“縣城沒有什麼賺錢的工作了”，她更擔心房子無法過户，自己積蓄一堆沒有用的廢磚。
但她不知道自己能做什麼，只能和徐陽一起祈禱。
在這場縣城房地產引起的鉅變中，沒人希望自己是最後的接盤俠。
2019年回父親老家縣城時，徐陽並不是單身回去，他攜帶了未婚妻——那是一個典型的福建姑娘，二人相識於大學校園，約定從校服到婚紗。
當時徐陽從父親手中接過總經理一職時，心裏籌劃着年底賣完房子就結婚。
2021年，徐陽的未婚妻懷孕，就在雙方決定年底領證時候，縣城房地產發生鉅變，徐陽家族投入巨資、背上鉅額債務外，還面臨破產威脅。
徐陽思索再三，沒有和未婚妻履約領證。
如今徐陽的孩子已經2歲，在户口父親那欄上依舊空白，“怎麼能讓孩子有個可能成為老賴的爸爸呢？”
在徐陽心裏，他期盼着有朝一日能成為爸爸。但那一天什麼時候來臨，徐陽也不知道。
他唯一篤定的是，政策已經明確提出以縣城為載體的新型城鎮化發展方向——而中國大部分的人口都分佈在縣城，這也意味着未來縣城作為連接城市、農村的中轉站，在城鄉融合、農業產業化方向大有發展，那時候大家還是會去縣城買房子的。
“只是這個過程，一定是陣痛的。”