對抗地產週期，朱保全能為萬物雲插上數字化翅膀？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2022-10-24 20:49
出品 / 節點財經
2020年10月，在萬科華東區域媒體會上，萬科物業首席執行官朱保全正式宣佈：萬科物業正式更名為萬物雲空間科技服務股份有限公司，簡稱“萬物雲”。
萬科物業雖然不似萬科地產那麼富有盛名，但早在1990年就已經出發，當年，萬科天景花園交付、萬科第一個物業管理處成立開始，“萬科+物業”就孕育出“萬科物業”。
而伴隨地產行業進入下行區間，萬科物業的選擇，順應了行業的發展。不同的是，有異於將物管做深的碧桂園等企業，萬科，選擇走科技加持之路。
即便如此，在完成上市後，萬物雲卻仍然遭遇了破發窘境，這與市場環境有關。相比2020年、2021年的物業上市熱潮，如今，物業行業的估值已經逐漸回落。萬物雲也難以享受高估值的盛宴。
在萬科舉行的2022年中期業績會上，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科分拆萬物雲上市不是賣豬仔，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。
朱保全也直言，看中的是萬物雲長期價值。這引出兩個問題：二級市場為何不買萬物雲的賬？以及萬物雲的長期價值到底是什麼？
1988年萬科正式進入房地產開發領域。
2年後，萬科集團首個住宅項目——天景花園在深圳落成，共有190套住宅。
為了解決業主按商業標準交住宅電費的問題，1991年，天景花園業主委員會成立大會暨第一次委員會議召開，經各樓棟所推選出的第一屆15位業委會委員全體參加了會議，全體與會人員對業委會章程、用電、水使用及費用情況、增設休閒椅和果皮箱、管理費構成等問題進行了討論，並就議案形成會議決議。就此，中國第一個業主委員會正式宣告成立。而策劃這個事情的陳之平先生後來成為了萬科物業總經理。用萬科的口徑來表達，是通過業主委員會的成立，明確了“業主是主人，管理處是僕人”的新型關係。
這時的萬科，早市場一步意識到：以“物業管理”為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。
在此後十餘年時間，萬科物業也不斷變形，從組織結構上，萬科集團進行物業系統組織變革，成立物業事業部。從人事上，2010年1月1日，萬科物業正式啓用全新的品牌標誌。萬科物業老總走馬換將，朱保全登場，許國鴻北上山東濟南。
對於朱保全來説，一家傳統的物業公司並非他的追求，這一點，從其今年的博士論文標題《物業管理低技能員工的保有和轉型研究 : 論人格、環境因素、管理干預對績效的影響》也能看出點端倪。
經過多年升級，物業公司已經擁有了獨立的生存能力，但市場仍然認為，物業是依靠集團的補貼，萬科老總朱保全直白的表示，從2008年開始萬科地產和萬科物業已經沒有補貼了。
除了盈利能力，萬科物業不斷迭代，萬科物業加“戴德梁行”又誕生“萬物梁行”、萬科物業加“城市服務”更誕生“萬物雲城”——從社區到商企再到城市，從物業服務到資產服務再設施服務，萬科物業沉澱了大量的數據，這為其轉型提供了新的方向。萬科物業公司最終將30年服務經驗和能力沉澱為BPaaS流程運營能力和AIoT連接能力。
事實上，早在2014年初，朱保全就在萬科內刊上提出，“用數據與信息化技術整合社區資源”，而這一概念也在2020年隨着萬科物業正式更名萬物雲而落地。
朱保全曾拿Alpha、鏈家的轉變作為萬科物業升級為萬物雲時的類比，他認為未來萬物雲的競爭對手已不再是傳統的物業企業，而是科技公司的下沉。
據朱保全介紹，萬物雲業務版圖已經逐步擴張到商寫及城市領域，旗下有萬科物業、萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長七大板塊。
2021年，萬物雲在中國物管服務市場中排名第一，佔4.28%的市場份額。今年上半年，萬物雲營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%；承載“雲”概念的AIOT以及BPaaS解決方案的營收，佔比僅為8.1%。也就是説，雲業務對於萬物雲還處在階段性成長中。
從業務佔比看，萬物雲的“科技感”仍有些單薄。
但從集團和萬物雲的角度上看，皆對科技業務十分重視。一個非常關鍵的因素在於，做物業的毛利率太低了。
2019年-2021年，萬物雲的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。對應毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%，淨利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。
根據其招股書介紹，AIoT及BPaaS解決方案服務，萬物雲開發了AIoT、BPaaS等一系列技術驅動的解決方案，是公司領先於國內同行實現遠程運營現場服務的基石，並幫助更多各行業企業客户探索未來機遇。目前已應用於國內100個城市的3402個目標街道。
如何理解這一業務？
萬物雲一個特殊之處在於其推出了獨有的“蝶城”戰略，試圖打通社區、商企和城市服務的邊界。
所謂 “蝶城”，指的是以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。在此服務圈內的社區、商企和城市服務可以使用統一的資源和基礎設施，服務商也可以統一調度生產資料，有效節省成本，提升效率。
而科技正是這一“蝶城”戰略實施的重要支撐。自2015年開始，萬物雲不斷加碼科技，通過AIoT系統和BPaaS解決方案能力，萬物雲可以對傳統的服務進行標準化和數字化的運營，有效提升效率。如通過傳感器和攝像頭AI識別車輛佔道、垃圾滿溢問題，可以大大減少巡檢的人員需求和工作量。
舉個例子，“萬物雲街道”是其實踐的模式。簡單來説，“萬物雲街道”就是在一定範圍內佈局門禁系統、清潔設備等物業管理項目，整合智能設備、分包商和工人資源，為客户提供物業服務。
2022年第一季度，“萬物雲街道”在深圳坂田的在管項目中，以共享智能設備替代了65個保安崗位及53個清潔工崗位，每月每平方米節約成本0.34元；2022年上半年，坂田萬物雲街道項目的毛利率同比增長9.6個百分點。
雖有願景，但仍需努力。當前，能否規模化發展、標準化發展，才是檢驗上述業務能否成功的標誌。
萬物雲的“蝶城”目前還在試點當中。據萬物雲首席科學家丁險峯介紹，“今年，萬物雲在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區域，作為首批構建蝶城的試點。”按照規劃，未來3至5年，其將力爭在全國範圍內落地數百個“蝶城”項目。
從行業角度看，物業服務是勞動密集型產業，隨着我國人口紅利的消失，降低人力成本成為傳統物業盈利模式中亟待解決的問題。
在這輪數字化變革中，萬物雲瞄準了“科技”。
傳統物業過去三十年都沒能實現的目標，現能靠科技實現？萬物雲管理合夥人、首席科學家丁險峯舉了一個例子：此前，萬物雲蝶城十幾個項目的機電費用大概在800萬左右，用了物聯網調度，總費用、人力費用在200萬左右，技術革命帶來了600萬的利潤。
有了方向，下一個問題是，萬物雲能否落地？
單一依靠物業費創收的時代已經過去，現代物管公司都講究多元化發展。科技顯然就是萬物雲的科技動力。
截至2022年6月30日，萬物雲在社區空間居住消費服務方面合約建築面積達9.3億平方米，簽約管理的物業數目達4096個；在管建築面積約7億平方米，在管物業數目達3035個。
依託於地產行業的物業管理，這是萬物雲的基本盤。沿着金字塔向上，能夠助力其估值上漲的，唯有科技含金量。這是萬物雲的戰略金字塔，也是其估值的底座。
即便如此，萬物雲上市仍遭遇了破發。有兩方面因素：
其一，或與時機有關。
事實上，物管公司曾在2年前經歷了一波上市小高潮。根據中指研究院數據，2020年底時，港股上市物業企業總市值達到5636億港元，平均市盈率達到35倍，遠高於港股平均市盈率的10.3倍。
比如，碧桂園服務2020年的營收還不及碧桂園的4%，但二級市場給予了高估值，最頂峯時，物業服務公司市值卻一度超越了碧桂園，對應市盈率高達65倍PE(TTM)。
受房地產行業下行拖累和港股市場整體低迷影響，物業股估值與股價大幅下滑。
一個典型代表就是國內物企估值天花板——華潤萬象生活，中物研協數據顯示，其動態市盈率曾長期在百倍以上，如今已回落到30多倍。
而在市場低迷時期上市的萬物雲，自然無法享受高估值的盛宴。在同一時期上市的香港瑞軒、珠海達豐、海南雲勝也因此遭遇了估值的倒掛。
其二，或與地產依賴性和科技含金量不足有關。
光大證券指出，物管板塊的投資需要關注獨立發展——第三方在管面積佔比超過80%、已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管。
招股書顯示，2019年-2021年及2022年前三月，來自萬科集團及其合營企業或聯營公司所開發住宅物業的收入分別佔万物雲住宅物業服務收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%，而在管建築面積分別佔万物雲住宅物業服務在管建築面積的57.8%、56.9%、49.5%及49.2%。
光大證券數據顯示， 2019年至2021年，物管行業營收同比增速基本維持在40%以上，今年上半年則受疫情和房地產行業下行影響，行業營收增速下滑至32%。2018年至2021年行業毛利率由23%穩步提升至26%，2022年前六個月回落至24.5%。在這一背景下，物業公司也需要在規模化之外找到可持續增長的新路徑。而科技，將成為穩定萬物雲發展的大方向，但在實現這一目標前，物業服務仍是保證營收的大本營。
丁險峯曾對媒體算了一筆賬：在線上化銷售上，排名前兩位的網購企業的交易總量比不上一個房地產行業，也比不上一個汽車行業的線上化。
“數字化時代最典型的標誌是雲、大數據和IOT。現在很多行業還沒有被數字化，一旦解決了垂直行業領域的問題，相當於中國120萬億的GDP會被一步一步的數字化。而目前中國被數字化的行業不到20萬億，未來市場空間很大。”
業內，不少人都認為萬物雲是披着科技外衣的物管企業，從營收看確實如此。想要真正被市場認可其科技屬性，在數字化空間做深度之餘，萬物雲還得更快一點。
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