迪賽基業IPO暗淡：招股書失效網站關閉，沙勇資本局難_風聞

總部設在寧波，又一家區域性的地產服務機構IPO，遇到了重大挫折。

近日，樓市資本論觀察到，於今年4月向港交所申請IPO的房地產代理及諮詢服務提供商——迪賽基業控股有限公司的招股書第三次失效，這也宣告了其衝擊港股IPO的又一次失利。

自2020年流通市值僅600萬摘牌新三板後，迪賽基業於2021年2月和8月向港交所提交上市申請，但均因招股書失效未能成功。

更令市場詫異的是，在IPO的關鍵當口，迪賽基業網站dissai.com.cn顯示改版中，內容居然都關閉了，一切企業信息都看不到，這樣的準備工作的確堪憂。從投資者關係的角度來看，網站是企業宣傳的核心窗口，如今網站都沒有公開信息傳達，第三次招股書失效，就並不讓人意外了。

樓市資本論瞭解到，曾從事新聞業的掌舵人沙勇，頗有記者堅持不懈的精神，可面對企業營收增速放緩、應收賬款高企、廣告頻頻違規等諸多問題，沙勇想要敲開港交所的大門，只能寄希望於“四顧茅廬”了。

【一】率女將“沙”出重圍

樓市資本論注意到，迪賽基業是寧波、蘇州本地排名靠前的房地產代理及諮詢服務提供商。

掌舵人沙勇透過全資擁有的Sha Y Holdings，持有迪賽基業74.6%的股權，同時其在公司也擔任執行董事、主席兼行政總裁。

此外，沙勇母親華娥美、女兒沙雨瀟、以及該公司董事高管層等17名股東，也透過DS Joyful Holdings持有迪賽基業18.4%的股權。

因此要探究迪賽基業的過去與未來，離不開對沙勇個人人生經歷的探索。

樓市資本論瞭解到，沙勇出生於1969年。按照中國傳統命理學，己酉雞年出生之人性格外向頭腦靈活，為人自信自傲，瞄準的事情非做不成，這也在其隨後人生經歷中得以印證。

樓市資本論注意到，沙勇的跳脱性格首先就表現在了其職業選擇上。

在拿到經濟管理專業本科學歷證書後，沙勇並未從事相關工作，而是扛起了攝像機，1989年以寧波市音像公司攝像師身份，進入新聞行業。1994年—1999年期間，又先後在浙江鄞縣電視台、寧波電視台擔任記者。

沙勇（中）

正是在寧波電視台任職期間，沙勇接觸到了地產板塊，並主導創辦了在本地頗有影響力的《家緣》欄目，沙勇本人也在當地地產圈積累下經驗與人脈。

後因編制問題，沙勇離開電視台，並在寧波智匯房地產投資諮詢事務所公司，短暫任職3個月的副總經理。

2001年，正是房改後寧波樓市開始高歌猛進的起點，自2001年起寧波房價年漲幅超15%，連續三年高居全國第一。正是這一年，沙勇花費3000元手續費成立迪賽控股。

有接觸過沙勇的人士表示，其本人身材瘦削，斯文內斂，外表看上去與名字格格不入，不過行事作風卻頗為勇悍。在其代理事業高光時期，曾打出“迪賽代理，必屬精品”的口號，手下青春靚麗的“沙門女將”，更是在當地頗有名氣。

企業活動中的沙門女將們

很快，銷售代理樓盤的利潤無法滿足沙勇，2005年，迪賽通過上東國際項目，開始涉足地產開發，賺得了開發業務的第一桶金。

樓市資本論瞭解到，迪賽的房地產開發業務多以小股操盤形式，利用自身策劃營銷優勢加盟。

在嚐到地產開發的甜頭後，沙勇制定了“08計劃”，意圖在08年全面進軍開發，奧林80、緣園、明天廣場三盤並進。可誰知卻碰上了金融風暴引發的樓市震盪，三個項目同時運作所需的大量資金，差點壓垮迪賽。

此後，迪賽陸續開發的江山久久、青蘋果公寓等項目也都業績平平，有市場人士稱，沙勇後來總是在開發時間上差了一點，像江山久久賣給奧園後，反倒奧園賺錢了。

接二連三遭受打擊後，沙勇縮回安全區，迪賽基本不再參與地產開發，2016年，迪賽基業以銷代業務登陸新三板掛牌上市。期間，迪賽基業交易量並不理想，在2020年摘牌時總市值2.13億元的迪賽基業，流通市值僅不到600萬元。

屢戰屢敗，屢敗屢戰。在樓市資本論看來，或正是沙勇的這股子折騰勁，讓其又對上市港交所動了心。

【二】營收增速放緩，突擊派息5250萬

然而，時代發展從不為人的意志所轉移。地產代理行業“日薄西山”的言論早就不新鮮了，已經從“教會了開發商，餓死了自己”，到了“被渠道全面吞噬”。此番第三次失效的迪賽基業招股書中，也能看到代理行業形勢不佳。

1.營收增速放緩

2019年-2021年，迪賽基業分別實現營收1.84億元、2.05億元及2.15億元，增速明顯放緩，這與其核心業務縮水有着直接關係。

據招股書，迪賽基業主要從事房地產代理與房地產諮詢服務，前者近三年平均收益佔比高達90.23%。

然而一方面，該業務佣金率連年走低，從2019年的0.8%下降至2021年的0.57%，另一方面也導致迪賽基業員工開支較高。

招股書顯示，2019-2021年，迪賽基業員工開支均在1億元以上，佔總收益的5成左右。

對此，有業內人士表示，目前新一線城市如武漢等，平均佣金費率基本在2.5%左右，行業統一約定的費率也在2%左右，迪賽基業的佣金率顯然處於較低水平。

2.突擊派息

此外值得注意的是，在首次上市遞表前，賽迪基業曾突擊派息達5250萬，然而2020年其歸母淨利潤不過3580.5萬元，2019年該數字為1321.7萬元，相當於一次性分走迪賽基業兩年淨利潤還有餘。而實控人沙勇，一人就拿走約3917.5萬元。

這直接影響到迪賽基業近年資金週轉及及償債能力。2020年，迪賽基業流動比率從1.6倍降至1.2倍，資本負債比率從14.5升至21.2%，其長期償債能力有所下滑。

樓市資本論看來，對代理企業來説，通過上市獲取資金熬過市場低迷期無可厚非。然而若上市只為了圈錢，或很難得到證監會的認可及投資者的信任。

【三】虛假宣傳屢遭處罰

曾有段子説，自從有了PS，女生都覺得自己是女神。

而對於攝影師出身的沙勇，迪賽基業在房產代理廣告上，也多次“美化”宣傳，乃至遭到行政處罰。

2020年2月，迪賽基業房地產廣告中出現融資或變相融資內容，遭寧波市鄞州區市場監督管理局立案調查，最終被責令停止發佈廣告，在相應範圍內消除影響，並被罰款7900元。