危中有機，吳亞軍辭任龍湖董事會主席_風聞

一波说-一个家族，一个传说2022-11-01 09:23

2022-11-01

一段時間以來，樓市飽受各種消息困擾，一有風吹草動，就會引起市場極大的關注，即便是行業頭部也不例外。

有“地產女王”之譽的吳亞軍，辭去了龍湖集團董事長，接任者是40歲的陳序平。一代創辦人隱身幕後，也預示龍湖“後吳亞軍時代”到來。今年上半年，龍湖集團總負債為6632.81億元，負債率74.61%，如此看來，吳亞軍卸掉的擔子不輕呀！

龍湖吳亞軍隱退，80後陳序平肩負的擔子不輕

新任龍湖集團董事長陳序平

上週五，也就是10月28日，龍湖集團公佈了一則重磅消息。一代“地產女王”吳亞軍隱退，龍湖地產跨入新生代，她將董事長寶座交給了生於1982年的龍湖集團CEO陳序平。

據龍湖集團控股有限公司（00960.HK）當日發佈的公告，自10月28日起，吳亞軍女士辭任公司執行董事、董事會主席及其他職位，並獲委任為公司的戰略發展顧問。與之同時，公司執行董事及首席執行官陳序平獲委任為公司董事會主席。此外，沈鷹女士獲委任為公司執行董事及薪酬委員會委員；夏雲鵬獲委任公司執行董事。

龍湖集團創辦人、第一代掌門人吳亞軍的隱退，也預示着房地產頭部企業龍湖集團跨入了“後吳亞軍時代”，然而，由80後陳序平來掌舵龍湖集團，則出乎業內及市場多數人意料之外。今年以來，陳序平在龍湖集團的升遷簡直可以用火箭式躥升來形容。

在中國房地產的二十強房企中，出生於1982年的陳序平，是最年輕的掌門人之一。現年40歲的陳序平，2008年畢業於清華大學土木工程專業，同年以“仕官生”身份加入龍湖。在2021年調任到集團總部之前，他主要在龍湖成都公司任職，今年2月28日，他被破格提拔為集團CEO，頂替了在CEO位置上長達十年之久的邵明曉。

讓外界想不到的是，8個月後的10月28日，陳序平就一步登雲，接替創辦人吳亞軍，成為龍湖集團第二代掌門人。此前在2016年年底，長期擔任成都龍湖投資發展部門負責人的陳序平，曾頂替王光建出任成都龍湖總經理，彼時他最大的功績，就是拿下龍湖成都具有里程碑意義的“九里晴川”項目。

“地產女王”吳亞軍

對於“地產女王”吳亞軍的評價，從她的同行嘴上説出來的話，可能更公允一點。在地產圈內，被員工稱為“宋魔頭”的綠城創辦人宋衞平，是個特別敢説話的人。

宋衞平對於行業“標杆”的萬科，似乎不屑一顧，他曾説：“綠城的產品經理要是造出萬科這樣的房子，早自殺一千次了！”但老宋也坦承，所有房企中能讓他看上眼的，就是龍湖集團女掌門人吳亞軍。對於吳亞軍，老宋不惜用上了溢美之詞，他大誇吳亞軍，既有“男人氣魄”，又有“女人的細膩”。

據媒體報道，在10月28日晚上召開的龍湖集團合夥人大會上，出席會議並與集團老同事做了道別的吳亞軍，戴着墨鏡，可能與她不久前剛做眼睛手術有關。會上，她宣佈了新的人事任命，並表示“邵明曉仍然是多少副董事長，他會幫助序平一起往前走。”吳亞軍也表示：“我自己雖然辭任了董事長，但仍然是這個公司的戰略顧問，我會一如既往地支持和關注龍湖的發展。如果序平他們有各種各樣的問題，歡迎隨時來諮詢我。”

對於自己的繼任者，吳亞軍也是信心滿滿：“我相信序平作為董事長，交給他以後，能帶領大家，帶着董事會成員去走一個更好的發展之路。我相信他能給龍湖帶來一片新的天地，這是我內心的堅信。”

10月24日恒指跌千點，內房股龍湖大瀉15.1%

也就在吳亞軍交棒的當天，10月28日，香港恒生指數受多個利淡因素夾擊，開市後就失守16000點關口，創13年半以來新低。其中，內地房地產股受擔憂推出房產税影響，全線受壓，其中，龍湖集團為表現最差的藍籌股。

近來，龍湖集團成為表現最差的藍籌股，也與公司債付息的消息面有一定關聯。有統計，如龍湖、世茂、碧桂園等多家內房股在本週將面對付息兑付日，累計規模逾100億元房企債券將集中付息。10月28日，受此消息打壓，龍湖集團公司債“20龍湖02”跌逾36%，“21龍湖05”跌逾31%.

對於龍湖集團年輕的80後第二代掌門人陳序平而言，女老闆吳亞軍交給他的擔子並不輕，最大的挑戰就是應對債務問題。

此前，龍湖集團是行業“優等生”，從“三條紅線”來看，連續六年達標。但今年以來，整個房地產市場也包括融資環境都不甚樂觀，儘管今年上半年龍湖集團順利完成了33億元公司債券發行，但集團總負債也在上升。

財報顯示，2018-2021年，龍湖集團總負債由3660.66億元攀升至6537.73億元，資產負債率也從72.22%微升至74.66%。2022年上半年，龍湖集團總負債為6632.81億元，負債率為74.61%。一邊要發展，一邊也要同時解決負債及融資問題，對於40歲的陳序平而言，他肩負的擔子不輕呀！

吳亞軍在電話會議澄清商票傳謠

據香港文匯報此前報道，10月18日龍湖與碧桂園分別舉行了由中金公司主持的投資人電話會議。據知情人士透露，兩家房企會上均表示計劃再度發行由中債信用增進金額擔保的境內票據。

值得一提的是，在此前的中期業績會上，龍湖管理層曾提到，今年內公司無償還債務壓力，且會對明年到期債務的提前償還進行規劃和鋪排。順帶提起，今年8月，龍湖已發行第一期獲全額擔保15億元中期票據。

也就在8月10日，龍湖因市場傳聞商票存在逾期情況的不實消息影響，股價狂瀉16.4%。

那一天晚上，公司管理層曾緊急召開分析師電話會議，包括時任董事會主席吳亞軍、副主席邵明曉、首席執行官陳序平等管理層均出席，並申明集團去年開始已不做商票，集團認為長遠來看商票有一定風險，逾期傳聞純屬謠言。他們亦透露，目前商票餘額為7億元人民幣，會在年底前逐步兑付。

對於股價大跌，彼時吳亞軍也給出了一顆定心丸，“本身不太在意”，只是市場恐慌導致，集團本身並無出現“狀況”。吳亞軍當時更強調，龍湖的債務結構沒有問題，債務結構維持穩定，短債佔比僅10%，而外債佔30%，公司現金流保持充裕，有能力謹慎投資地產。

澄清傳謠後，吳亞軍更是強調：做空（沽空）是正常市場行為，但造謠不是。她表示：有人曾對她説過這樣一句話：“泰坦尼克號撞上冰山那一刻再去調風險已經來不及，一定要在沒看到冰山的時候有所應對。”這句話10多年了，對我影響很大。

吳亞軍那時表示，這次週期調整，讓集團的管理層會更謙遜勤勉。穿越週期不一定全是壞事，雖然過程痛苦，但公司還是有些準備，做了些常規動作，公司提請很多年就預測到這個大週期，也進行了佈局。

不可否認，房地產“黃金時代”已經一去不復返了，“白銀時代”也逐漸消失，“黑鐵時代”下，如何穩健前行，對於龍湖集團新一代掌門人陳序平來説，危中有機，但風險管控一定要放到第一位。在同樣情況下，無論是政策面抑或是融資面，一定會支持高信用的房企，而高信用的房企一定會先行從大週期中跨越前行的。

傳承有道，吳亞軍創出企業家夫婦和平分手成功案例

龍湖第一代掌門人吳亞軍

綠城老宋誇龍湖的吳亞軍，既有“男人氣魄”，又有“女人的細膩”，前者可能指的是她治企之氣魄，後者則是她的為人處世之風格。

與格力電器掌門人董明珠一樣，吳亞軍的顴骨也很高，給人予堅韌、拼命的第一印象。吳亞軍是個“女強人”，亦是個通透的女性。龍湖集團此前，是“龍湖地產”，是四五年前吳亞軍再度歸來時，進行了一次大重建後易名的。與之同時，她也加速二代傳承佈局，除了人事換防與系統再造，她也將股權信託給90後的“龍湖公主”、女兒蔡馨儀。三個大動作，一氣呵成，讓人佩服不已。

這幾年，私營企業巨頭們紛紛佈局財富跨代傳承，比如吳亞軍的“雙湖資本”，就是有名的家族信託基金。家族信託基金，是家族財富傳承一種財富管理工具，通常由職業經理人打理，在財富管理上，偏重於資產升級及增值、規避風險等功能，目的是善用財富管理工具，使得家族企業百年不衰，突破“富不過三代”魔咒。

順帶提及，家族基金，也是一種避税工具，另外也能很好地處置並隔離諸如出現離婚、“敗家子”等影響財富傳承的問題。不説老闆在設置基金時，也運用了雙層、或者多層股權架構，增強財富的“私密性”，並隔離一定風險產生的問題。

出席業績報告會的吳亞軍（中）

龍湖集團，1993年創建於重慶，2009年在香港上市。

很多上市公司掌門人夫妻分手，多是吵吵鬧鬧，有的甚至鬧得“雞飛狗跳”，但龍湖集團創辦人吳亞軍與前夫蔡奎卻是企業家夫婦“和平分手”之經典案例。

吳亞軍當年踏足房地產，成為“地產女王”後，雖然她未曾向外界透露與前夫蔡奎具體離婚時間，但事實是在龍湖地產2009年登陸港交所後3年，她才公開與前夫分割身家的。

那時，前夫蔡奎也因此分得200億元人民幣資產，成為重慶第二富豪，僅次於重慶首富吳亞軍。也因為吳亞軍把將股權信託給90後女兒蔡馨儀，也令外界大致瞭解了她的跨代際財富傳承佈局。

吳亞軍，1964年出身於重慶合川一個普通家庭，她的父親是供銷社普通職工，母親是個裁縫。1984年，從西北工業大學畢業的吳亞軍，分配到重慶前衞儀表廠，成了一名技術人員；但廠裏覺得她做技術員“屈才”，她變成了廠辦電大的老師。

“若能知足人生幸，意若深刻妙筆生”，世路運途，事在人為。1988年，24歲的吳亞軍再次走上不同的人生岔路，她在《中國市容報》做上了記者、編輯，一干就是數年。在1992年，吳亞軍結婚了，丈夫就是出生於四川資陽的蔡奎。蔡奎很早就在深圳開電腦公司，賺取了人生第一桶金。

婚後一年，吳亞軍決定辭去記者工作，下海創業。1994年，由吳亞軍擔任總經理的重慶佳辰經濟文化發展公司，創始股東包括中國市容報社、重慶亞泰工貿發展公司，另外丈夫蔡奎、也包括吳亞軍的母親高超均有出資，最初從事建材及裝修業務。

龍湖首個地產項目，是1995年起步的龍湖花園南苑項目。後來，吳亞軍與有部委背景的“中建科產業”合資創辦重慶中建科置業，也就是後來的龍湖地產。