從數據上看，中國房地產企業大勢已去_風聞

2018 年 9 月底，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕上打出三個大字：“ 活下去 ” 。

當時的人們，都嘲諷萬科董事會主席鬱亮是 “ 戲精 ”。

4 年過去，許多房地產公司到了危急存亡之秋。

今年前三季度，境內債券市場有 24 家房企宣佈展期，房地產企業展期規模高達 1193 億元，累計有 36 家房企的美元債發生違約無法兑付，規模合計約 550 億美元。

11月1日，旭輝控股集團宣佈，暫停支付境外美元債本息約 4.14 億美元。

今年年中，旭輝控股還被作為優質民營房企代表，與龍湖、美的置業、新城控股、碧桂園等房企一起接受中債信用增進公司的全額擔保，發行了一筆新債。

你看，最後還是沒挺住，該躺下還是躺下。

10 月 28 日晚龍湖集團發佈人事變動公告，**龍湖集團的創始人吳亞軍辭任公司執行董事、董事會主席等職務，留任為公司戰略發展顧問。**10 月 31 日開盤後，龍湖集團的股價一度下跌 40% 。

要知道，龍湖算是現在民營房地產企業中的標杆，符合 “ 三條紅線 ” 政策，是民營房企信用評級中最高的，也是少有的最近實現淨利潤增長併發放現金股息的房企。

創始人的離場在公告上是身體原因，但外界不得不多想。

如果房地產有一個週期，那麼，可能現階段的房地產，在這個週期中大勢已去了。

據國家統計局數據，今年 1-9 月份全國商品房銷售面積為 101422 萬平方米，同比下降 22.2%。

拉長時間看，今年的銷售面積已經比 2016 年前 9 月的銷售面積還要低，跌回了 6 年前。

地產行業蕭條的原因，可以從供需兩方面看。

先説供給。

2020 年 8 月，央行和住建部會同相關部門，給房企劃了三道紅線：

1，剔除預收款後的資產負債率大於70%；

2，淨負債率大於100%；

3，現金短債比小於1。

如果有房企全部踩中了這 “ 三道紅線 ”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加；

觸碰二道紅線，有息負債規模年增速不得超過 5%；

觸碰一道紅線，有息負債規模年增速不超過 10%；

如果全部達標沒觸碰紅線，有息負債規模年增速不超過 15% 。

2020 年年底，央行和銀保監會又給銀行劃了兩道紅線。

銀行業金融機構被分為五檔，每一檔銀行都規定了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。

第一檔為大型銀行，7 大國有銀行工行、農行、中國銀行、建行、交通銀行、國家開發銀行和郵政儲蓄銀行，房地產貸款的佔比上限為 40%，個人住房貸款佔比上限為 32.5% 。

第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為 12.5%，個人住房貸款佔比上限為 7.5% 。

兩項政策的出台，斷了房企借新債還舊債的路，被迫去槓桿擠泡沫。

截至今年 9 月底，**中國房地產企業到位資金額為 114298 億，跌回了 6 年前左右的水平。**換句話説，就是房企們手上能夠用於經營的錢，跌回了 6 年前。

由於怕房企們還不上錢，過去甘願被房企們佔用現金流的家居建材企業們，紛紛收緊應收賬款額度。

根據佛山市陶瓷行業協會發表的《 2022年行業風向洞察 》一文，房地產企業欠了東鵬、蒙娜麗莎、冠軍、帝歐、海鷗、惠達一眾陶瓷企業 110 個億的應收賬款。

做家居行業的索菲亞，在今年四月發佈的 2021 年年報中提到，對應收恒大集團款項計提了單項資產減值準備合計 9.09 億元**。因為這個事，索菲亞 2021 年全年的歸母淨利潤從前幾年的 10 億左右的水平，跌到了 1.23 億元。**

你説，這些家居建材行業的企業能不跑嗎？

房企們的壓力，不僅在供給端搞不到錢，還在於需求端也出現了問題。

從人口角度，根據中國指數研究院的調查結果，25-34

歲的年輕人是第一大購房羣體，約佔購房總人數的 50%，這部分人羣往往是為結婚而首次購房，屬於購房剛需；35-44

歲的中年人是第二大購房羣體，屬於改善型需求，約佔購房者總數的 24.5% 。這兩個年齡段的購房者佔據了總購房人數的

3/4，是房地產市場需求的主力軍。

我國 25-44 歲年齡段人口數量在 2007 年達到峯值，為 4.57 億人，佔比 34.59% 。

此後，該年齡段人口數量一路下滑。

據聯合國預測，到 2030 年，這部分人口的總數會下降到 3.91 億人，這勢必會導致住房需求的萎縮。

另一方面，隨着國內老齡人口增加，老人離世帶來的住房供給也會大幅增加，對我國房地產市場造成的衝擊也不會小。

除了購房人數的減少，房價高企也影響了需求。

2015 年棚改貨幣化政策出台之後，國內房價持續攀升，房價增速高於居民收入增長。

易居研究院發佈的報告顯示，2021 年，全國商品住宅房價收入比達到 9.1，雖然較 2020 年有所回落，但仍處於絕對高位。

注：房價收入比是指住房總價與家庭可支配收入的比值，即新建商品住宅成交均價乘以城鎮居民人均住房建築面積，再除以城鎮居民人均可支配收入。

房價漲幅比居民收入漲幅高，那麼居民是怎麼買房的呢？

答案是向銀行借錢。

中國居民部門的槓桿率從 2014 年末的 35.7% 快速提升至 2020 年末的 61.8%，承擔金融風險的能力越來越弱，進一步上升的空間很小了。

在當下，由於疫情帶來的就業、收入預期的不確定性，加之房產税的傳聞，居民頭鐵加槓桿買房的動力減弱，反倒是提前還房貸成了潮流。知危編輯部所在城市為杭州，據知危編輯部所瞭解，最近杭州提前還貸甚至要排隊，要知道，大概一年前，在杭州借房貸還是要排隊的。

根據國家統計局的數據，2022 年以來，全國商品房銷售面積及銷售額增速，一直都是負的。

而全國房地產開發景氣指數，已經一路下跌到 9 月的 94.86 。

**通常情況下，**該指數在 95 以下，意味着較低景氣水平。

總之還是那句話，在這輪週期中，房地產大勢已去。

那麼，對於接下來的中國房地產，我們該怎麼看？

從國家政策來講，房住不炒一定是會堅持下去的，所以房地產行業短期內一定會承壓。

但，另一方面，國家似乎也不會對房地產行業過度打壓。

首先，地產的萎靡會對經濟產生影響。按照國盛證券行業策略的測算，房地產佔支出法 GDP  比重已達 17.6%，並且真實比重會比這個更高。

第二，地方政府的收入來源，有很大一部分源自土地財政（ 把地拍賣給房地產商 ）。其實知危編輯部五個月前的文章已經計算過一次了，2021 年，撇開相關税務項目，全國土地出讓收入佔地方政府收入的 42.4%  。*算法：土地出讓收入÷（ 地方一般公共預算本級收入+地方政府性基金本級收入 ）

或許你最近經常聽人提起房產税、租金税等取代土地財政的可能，但短時間內，這些東西激進推進的概率並不大，轉換是要循序漸進的。

所以，房地產行業的明牌就是：為了保障居民，房價不能漲；為了保障政府收入，拍地價又不能跌。

那誰來當冤大頭呢？

當然是房企嘍。

收入端的房價由政府定價，成本端的土地出讓也由政府定價，留給房企的利潤空間非常窄。

2021 年 5 月，在 “ 杭州地產一哥 ” 濱江集團舉行的業績説明會上，當被投資者問到在杭州新獲項目的利潤表現時，公司掌門人戚金興的回答是：

“ 努力做到 1%-2% 的淨利潤水平 ”。

根據國泰君安的數據，2022 年上半年，29 家重點房企歸母淨利潤同比下滑，僅 6 家重點房企歸母淨利潤同比上升。

所以，知危編輯部認為，中國房地產企業，在當下顯然不是一個理想的投資標的。

雖然人口從農村向城市遷移的趨勢仍然存在，主做一二線城市的房企仍有機會，並且國家政策有一定程度的放寬，再加之未來經濟回暖可能會帶來行業回暖，但，在可選擇的情況下，沒這個必要。

這就像在推土機前撿硬幣，也許你非常靈活，很有技巧，但不管撿了多少硬幣，只要被推土機撞上一回，你就灰飛煙滅了。

最後，或許一些觀眾會有疑問：那房子這個東西本身，現在能不能買？

我們認為主要看所在城市以及自身需求。

商品房終究是市場化的，一線城市一直都有旺盛的需求，畢竟人們都喜歡住在交通便利、配套優良的地方，那麼它的潛在下探風險就有限。

而其他線城市，就不一定了。

當然，如果是剛需的話，反正買了也不會很快出手，十年二十年後的事情，誰説得好呢？