外資開始“抄底”房地產，釋放什麼信號？_風聞

2022年11月07日 10:25 第一財經網作者：杜川

　　市場對房地產的預期在變化。目前房地產行業估值處於低水平，聰明錢已經嗅到行業未來發展前景。

　　在國內房地產市場調整探底、市場情緒低迷之際，外資卻“瞄準”這一時機，加速進入中國房地產市場。

　　日前，根據中指研究院報告梳理，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國內房地產市場加速進場，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型。

　　與此同時，部分外資也在積極收購中國房企債券或股票。

　　市場分析認為，得益於政策的持續優化，中國房地產市場持續復甦，這在很大程度上提振了外資“逆勢”佈局的信心。未來，隨着宏觀政策不斷落地、部分房企風險有效化解，房地產市場逐步觸底企穩可期。

　　外資逆勢抄底

　　境外資本正在進入中國房地產市場逆勢抄底。

　　10月24日，高盛資產管理和森瑤中國共同宣佈，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用於在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位於大上海地區的新基建項目，共計24萬平方米。

　　此外，有媒體報道稱，美國最大房地產投資集團黑石籌集近500億美元，摺合人民幣超3600億元，抄底中國樓市。早在2021年，黑石就曾從富力地產手中收購了廣州國際機場富力綜合物流園區的全部權益。

　　中指研究院報告梳理顯示，外資正在加速進入中國房地產市場，涉足住房租賃、產業園區、商業地產等不動產資管市場。截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國內房地產市場加速佈局，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型，外資投資者日益關注投資組合的多元化和對穩定回報的預期。

　　持續下跌的房企股價，也給了外資抄底的好時機。

　　8月22日，GIC Private Limited增持萬科企業（02202.HK）37.19萬股，每股14.8179港元，總金額約為551.08萬港元。增持後最新持股數約為1.71億股，持股比例為9.02%。

　　10月5日，旭輝控股集團（00884.HK）獲JPMorgan Chase & Co。以每股均價0.829港元增持2994.25萬股，涉資約2482.23萬港元。增持後，JPMorgan Chase & Co。最新持倉數約為5.023億股，持股比例由4.99%上升至5.31%。

　　“目前房地產行業估值處於低水平，聰明錢已經嗅到行業未來發展前景。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財經表示，近段外資積極佈局房地產的這些跡象反映出市場對房地產預期在變化。從大類資產配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產缺乏，國內也在積極採取措施幫助房地產走出低谷，國內經濟穩步恢復，房地產有望重返穩定健康復蘇軌道。

　　房企融資環境出現積極變化

　　近一段時間，部分涉房企業融資鬆綁，市場融資環境逐漸改善。在不少分析看來，政策的持續優化一定程度上修復了市場信心，外資抄底中國房地產這一信號值得關注。

　　“近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨着中國城鎮化進程不斷推進，我們相信房地產市場能保持平穩健康發展。”11月2日，央行行長易綱表示。

　　自三季度末以來，央行及相關部門連續發聲，旨在引導資金有序進入房地產市場，妥善處理房企風險，推進“保交樓”工作。

　　數據顯示，截至2022年三季度末，房地產開發貸款餘額為12.67萬億元，同比增長2.2%，較二季度末增加2.4個百分點；結束了此前連續15個季度餘額增速下降的態勢。其中，年內新增房地產開發貸款6600億元，當季同比增長1.6倍。

　　與此同時，各類非銀融資也出現了積極變化。數據顯示，2022年10月，房企內地信用債發行343億元，同比大增60.1%，增速較9月擴大53.3個百分點，連續兩個月實現同比正增長。

　　植信投資研究院資深研究員馬泓認為，步入2022年末，房企整體融資環境出現了更多有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降。儘管當前房企仍舊面臨較大壓力，但隨着宏觀政策不斷落地、部分房企風險有效化解，購房者信心有望得以修復，加之房企融資環境正在積累更多逐步向好的因素，預計在年內剩餘時間房地產市場逐步觸底企穩可期。