地產商為什麼會虧這麼多？_風聞

文：蔡壘磊

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蔡叔，前些年地產業紅火的時候賺了那麼多錢，為什麼他們會一下説不行就不行了，還欠了那麼多債。錢都去哪了？早年他們拿地成本也不高，貸款也好貸，現在這種局面到底是怎麼形成的？

想破腦袋也不明白，請叔賜教！

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這個問題原本是一位讀者問在“請辯”公眾號的，因為請辯今天的推送滿了，這個問題又涉及到重要的認知，單獨回答不如放出來給大家一起看，所以我就寫在這裏了。

我先打一個比喻，比特幣漲了那麼多倍，炒幣的人絕大多數都是比當下這個價格更低的時候進入的幣圈，請問炒幣的到底是賺錢的人多，還是虧錢的人多？

當然虧錢的人多，而且是多很多。

那很奇怪，這些人尤其是老韭菜，前期買入後哪怕只是放在那裏，到今天也能賺不少錢，怎麼就折騰虧了呢？

因為人性都是貪婪的。

中國的開發商，已經習慣了好日子。這就代表什麼？代表“拿地蓋樓就是賺錢”這個信念在一年一年中，逐漸變得牢不可破。

如果是你，你會怎麼做？當然是加大槓桿，繼續撿錢啊，這也是中國的房企負債率如此之高的原因。

你信不信，如果現在房地產市場繼續好，負債率還會更高？這就是規律。

為什麼沒有永遠好的東西？因為再好的東西，都會由於人的非理性，將其推高到它不應該到的地方。同時由於回報的概率很大，自身就會保持極度脆弱去追求利潤，於是最終就一定會從哪兒來回哪兒去。

沒有人可以對抗規律。

舉個簡單的例子：你有5塊錢，你想做房地產，怎麼辦呢？問銀行再貸10塊20塊，蓋了樓賣出去以後還銀行。

當你從這個過程中賺了5塊錢利潤時，你會放進自己的口袋嗎？如果你放進自己的口袋，你規模擴張的速度就比不過別人——別人能拿的你拿不到，別人能賺的你賺不了，那麼在這波浪潮中，你也只能賺到小錢。

想賺大錢怎麼辦？10塊錢拿出去，問銀行再貸20塊40塊，繼續蓋樓繼續賺。甚至你可能拖着銀行的錢不還打時間差，再加大槓桿去賺錢。

到最後你有1000塊，問銀行再貸幾千塊，還來，結果一下子房子只賣出了1500塊，還剩一堆房子沒賣出，你就算把這1500全還了，還倒欠銀行好幾千。

這時候你説，我的本金是5塊，所以我怎麼都是賺的嗎？

錯，一旦開始虧損，它是以幾千為本金去計算比例的，隨便幾個百分點，你是幾塊錢的本金就一點都不重要了。

最後如果你承擔有限責任，那就把你的責任承擔完，剩下的只能擺爛，由政府去收拾殘局。

如果你的責任是連帶的，那你這輩子都別想還清債務了。

這種情況就叫“被綁架”。整個社會，整個經濟，都被一種事物所綁架。

明明有問題的就得讓它正常出問題，卻一直加大藥量給病人吊着，導致後來越來越發現不能出事，也就只能越來越加大藥量，最後病人一出事，直接就嗝兒屁了，給整個社會造成難以估量的損失。

所以為什麼一種東西明明好了很久，參與其中的人也都掙錢了，但一旦稍有不好，大部分人立刻轉盈為虧呢？

因為本金越大，比例同等的情況下，虧損值越高。如果加了槓桿，虧損值就還會成倍數放大。

你可能從5塊錢持有到100塊，看起來賺了20倍，但只要你在100塊錢的時候，還加了幾倍槓桿，那麼無需下跌多少比例，你的淨資產就是負的了。

明白了嗎？這同樣適用於其他投資。

那你説，難道我就在好光景的時候看着大家撿錢？這可是長達十幾二十年的週期啊。

這正是賺錢困難的地方，想把握好這個度，多吃虧吧，慢慢就會掌握點平衡的藝術了。

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。