英國房地產市場或瀕臨嚴重衰退，還有哪些國家難以倖免？_風聞

來源：界面新聞

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英國房地產市場可能正瀕臨嚴重衰退。有數據顯示住房需求出現金融危機以來最大跌幅，房價或將暴跌30%。

英國皇家測量師學會（RICS）上週公佈的調查顯示，10月新買家的詢盤量連續六個月下降，創下自2008年金融危機以來的最低水平（新冠疫情封鎖期間除外）。

與此同時，追蹤零售、辦公、工業和住宅物業的MSCI英國季度房地產指數三季度下跌4.3%，為2009年以來的最差表現。

這意味着，疫情引發的為期兩年的購房熱潮開始降温。9月英國房地產交易量較2021年的峯值下降了32%。

不僅如此，經濟學家指出，隨着廉價資金時代的結束，以及英國央行（英格蘭銀行）大幅加息以遏制通脹，並彌補“迷你預算”造成的金融市場混亂，房地產市場的衰退可能比最初想象的更為嚴重。

貝倫貝格銀行（Berenberg）高級經濟學家Kallum Pickering上週在談到英國房地產市場時指出，儘管人們普遍預計房價調整是經濟衰退的一部分，但它的發展速度似乎比預期的要快。

該投行預計，到2023年二季度，英國房價將下降約10%。但部分金融機構更加悲觀。

英國最大抵押貸款提供商之一的Nationwide公司本月早些時候表示，在最壞的情況下，房價可能下跌多達30%。與此同時，勞埃德銀行（Lloyds）和巴克萊銀行（Barclays）分別預計，在最悲觀的情況下，2023年英國房價將下降約18%和22%。

事實上，房地產搜索網站Rightmove的數據顯示，英國某些地方的房價已經開始下跌。該網站週一表示，10月新上市房屋的平均價格環比下降1.1%，至37萬英鎊（約合人民幣309萬元）。

最長衰退陰影

為遏制通脹，英國央行本月早些時候實施了33年來的最大幅度加息，將基準利率上調75個基點至3%。自去年12月以來，英國央行已累計加息8次，但通脹仍未出現放緩的跡象。

英國國家統計局（ONS）週三發佈的數據顯示，由於能源價格持續上漲，英國10月消費者價格指數（CPI）同比上漲11.1%，創下41年來最高水平。接受路透社調查的經濟學家預計10月CPI同比增速為10.7%。9月的這一數據為10.1%，同時也是40年來最高讀數。

市場預計，明年英國基準利率將從目前的3%升至4.6%。英國智庫“決議基金會”（The Resolution Foundation）表示，隨着利率上漲，到2023年底，有近五分之一英國家庭的年度抵押貸款支付額或增加逾5000英鎊。

與此同時，最新GDP數據顯示，英國經濟三季度環比萎縮 0.2%。如果四季度繼續下降，那麼英國將陷入技術性衰退。

英國央行上週預計，英國將出現有記錄以來的最長衰退，這意味着從第三季度開始的衰退可能持續至2024年，並在未來兩年內將失業率推高至6.5%，屆時約有50萬個就業崗位受到影響。

由於失業率飆升可能導致業主被迫強制賣房或喪失抵押品贖回權，從而大大增加房地產市場面臨的風險。根據高盛的分析，英國失業率每上升1個百分點，一年後抵押貸款拖欠率就會上升逾20個基點。

全球同此涼熱

英國並不是唯一一個面臨房地產市場風險的國家。利率上升、通脹飆升以及俄烏戰爭帶來的經濟衝擊，給全球房地產市場帶來沉重壓力。

牛津經濟研究院最近的分析顯示，18個發達經濟體中有9個的房價可能出現下跌，其中澳大利亞、加拿大、荷蘭和新西蘭是最有可能下跌15%-20%的市場。

牛津經濟研究院首席經濟學家斯萊特（Adam Slater）指出，目前的房地產市場前景是自2007-2008 年以來最令人擔憂的，市場將出現温和下跌甚至大幅下跌，“發達經濟體抵押貸款利率持續飆升或導致一些房地產市場大幅衰退”。

國際貨幣基金組織（IMF）也持類似觀點，稱全球房地產市場正處於“臨界點”。

該機構在其全球金融穩定報告中警告稱，“隨着全球央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力，飆升的借貸成本、更嚴苛的貸款標準，再加上過高的房屋定價，可能引發房價急劇下跌。”

這種“急劇下降”將非常普遍，而不僅僅限於發達經濟體。IMF預測，在極為不利的情況下，新興市場的實際房價可能在未來三年內下跌25%，而發達經濟體為10%。

利率上升的後果

拖累房地產市場的最大因素無疑是抵押貸款利率的大幅上漲，而抵押貸款利率的上升反映了政策利率的上升。為遏制四十年來最高水平通脹，美國、英國和歐元區過去一年中皆加息近900個基點，市場預計到明年夏天還將再加息400個基點。

大多數新興市場的利率上升幅度更大。巴西已將政策利率從2021年1月的2%大幅上調至13.75%，匈牙利則將利率上調了12.4個百分點至13%。

IMF研究部顧問Prakash Loungani表示，粗略的經驗法則是，政策利率每增加100個基點，就會導致房價增速下降1.5到2個百分點。

歐洲央行的計算也指出，在低利率環境下，抵押貸款利率每上升1個百分點，兩年後房價大約下降9%，住房投資減少15%。

在美聯儲快速連續加息之後，美國30年期房貸利率升至7%左右，是去年的兩倍多，也是2008年以來的最高水平。再加上前兩年房價飆升，一座普通住宅的每月按揭還款額從一年前1700美元升至2600多美元。美國8月房價同比增速則從7月時的16%降至13%。

不僅如此，從歐元區到加拿大，再到澳大利亞和新西蘭，其抵押貸款利率都已升至近年來的最高水平。

萬神殿宏觀經濟學（Pantheon Macroeconomics）經濟學家Melanie Debono稱，隨着抵押貸款利率上升、銀行收緊放貸、需求受到抑制，歐元區房價增速將大幅下滑，並在2023年底轉為下跌。

房地產諮詢公司萊坊的報告顯示，截至三季度末，全球主要城市房價連續第二個季度出現增長放緩。澳大利亞首次出現年度收縮，新西蘭、加拿大和挪威的城市更是錄得了兩位數的萎縮。

不過經濟學家們也指出，由於金融危機後銀行業加強了監管，保證了資本金充足，使得高風險抵押貸款的敞口有限，房地產市場的調整波及整個金融市場的風險微乎其微。