深圳房價再次“領跑”，全國炒房客們瑟瑟發抖…_風聞

2020年11月，深圳一處熱門樓盤開盤，房源1171套，吸引了9690人報名，為了報名，每人要交500萬左右的定金，但最終中籤率僅約12%。

很快，“萬人打新”被央媒點名批評。

“打新”，本是金融領域的術語，意是用資金參與新發售的股票申購，如果中籤，就可以發行價購買股票，可以獲得股票上市初期的上漲的大幅收益。

炒股的術語被用在一處樓盤開盤，可見當時炒房泡沫的火熱。

在這種熱炒的氛圍中，深圳的二手房均價在2021年初，漲到了9萬一平米。

有人稱，“深圳正在成為下一個香港”。

2021年2月，深圳領先於全國推行二手房指導價政策，對全市3595個住宅小區出台了詳細的價格指導標準。

面對調控，深圳房主稱，“房子一直在漲價，怎麼可能按指導價打折賣，想買我的房，先把我房裏的花瓶買了，藝術品，值五百萬”。

二手房指導價雖然並不強行限制交易，但也並非毫無影響。

在這項政策出台後，購房者在貸款時，銀行會按指導價為基準進行放貸。

如果實際交易的房價高於指導價，購買者需要準備的首付就會變多，等於變相降低了購房的資金槓桿，提升了購房門檻，勢必會減少潛在的購房者。

但房主們並不害怕，因為讓炒房的買方多拿些首付，也不難。

2021年4月，一個名為“深房理”的樓市大V，組織的深圳炒房團浮出水面。

會員費高達3980元，一次提問費也要800元，但一些炒房者仍然趨之若鶩。

深房理做的事，後來被定性為“非法集資炒房”。其實就是把1000萬一套的房產，拆分成50份股份，每人只要出20萬，其中一個人代持，就可以買下房產，享受房價上漲的紅利。

不想直接參與的，也可以將錢放進APP的賬户，“借”給平台來操作，收個“利息”。

住不住對炒房的人來説無所謂，從入手到賣給真正的剛需，賺出幾百萬的收益，才是他們的目標。至此，房產被徹底證券化。

深房理炒房團後來被監管層查處，但深圳房主仍然底氣十足，因為在他們眼中，炒房團沒了，剛需仍然還有的是，那就是每年來到深圳工作的年輕人。

但到了2022年11月，“深圳房價已經跌破政府指導價”上了熱搜。

曾經“萬人打新”的熱門樓盤再次成為焦點，只不過，這次是房主降價200萬，以低於指導價267萬的價格，才終於在掛出65天后賣出。

故事之所以出現如此大的轉折，並非炒客們良心發現，不再猛割打工人。

而是今年10月，國務院發佈了《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》。

這份文件標誌着，深圳炒房客的時代過去了。

並且，深圳只是“試點”，接下來全國的炒房客、大房東、二房東們的好日子，都不多了。

01

深圳的房價，或許是全國最頑強，最具有炒作空間的。

2011，深圳二手房均價為每平方米1.7萬左右。

5年後，深圳二手房均價便達到每平方米53774元，比上海均價高出40.4%，比北京高出60.9%，領跑全國。

十年後的2021年，深圳二手房均價進一步上漲至每平方米71354元，10年均價上漲了4倍。

即使是疫情期間，房地產行業整體承壓，房子不好賣了，深圳依然一枝獨秀。

2020年2月，恒大率先忍不住，宣佈全國在售樓盤住宅可享75折優惠，提出無理由退房、推薦賺佣金等促銷手段，還在首付、按揭等環節，給出了不同程度的額外優惠。

一時間，“恒大75折賣房”、“恒大撒錢”等話題衝上了微博熱搜，成為全國熱議的話題。

自此，全國房地產公司開啓了花式促銷。

有開發商推出“西瓜換房活動”，以10元每斤收購西瓜，用以折抵購房款。小麥換房、土豬換房、荔枝換房、水蜜桃換房……變相降價的手段層出不窮。

然而，在這種背景下，深圳的房價不僅不降，反而繼續上漲。

2020年12月，深圳二手房價格一度達到每平方米8萬元，較2019年年底同比上漲34%，比上海高出50%，達到廣州的2.2倍，杭州的2.6倍。

算上已經被限價的新房，2020年全年，深圳房價上漲了14.1%，成為全國唯一一個漲幅超過10%的城市。

深圳只是深圳，不是大上海，更不是首都。這種逆勢上漲的“底氣”究竟是什麼？

那就是深圳在全國出類拔萃的房地產供需關係。

作為改革開放的前沿，有着“千園之城”美譽的深圳吸納了大量的產業，也由此吸引了大量外來勞動力。

10年間，深圳的常住人口增長了700多萬人，現已接近1800萬人口。而且深圳作為一個工作目的地，流動人口規模更龐大，根據通訊運營商的統計，深圳月度活躍用户有2400萬之多。

同樣人口量級的北京，2021年的常住人口為2188萬人，相對應的住宅數量約為850萬套。

深圳有多少呢？只有189萬套，不足北京1/4。

根據深圳政府公佈的2021年工作報告，截至2020年深圳的住房自給率只有23.7%。

由於住房自給率按户算，而無房的打工年輕人更多是沒有成家的個人，這意味無房人口的佔比不止是剩下的76.3%。

據深圳某房產信息平台統計，深圳名下無商品房的人佔到了84%。

“來了就是深圳人”，吸引和激勵了無數人才來到深圳奉獻青春。

然而現實卻是，深圳的房價收入比一度達到逆天的36.1。

這意味着，一個人23歲大學畢業就來深圳工作，到60歲退休，36.1年不吃不喝，才能在退休前買下一套深圳的房子。

年輕人吐槽最嚴重的兩座城市，北京的房價收入比“僅”達到24.9，上海也“才”24.6。

這種住房需求與供給的不匹配，背後則是深圳的“先天不足”。

作為全國城市化率上升最快的城市之一，深圳用三十年的時間從一個漁村發展至如今的超一線城市，各類土地需求上漲極快。

但深圳的面積僅有1997.47平方公里，不到北京的八分之一，上海的三分之一，在保障產業用地、辦公用地需求的同時，深圳能用來修建住宅的土地相當有限。

所以，不論有沒有疫情，也不論全國其他大城市房價如何變動，只要深圳的產業還在發展，人口就會持續增長，用地也會持續緊張，深圳房價就還有上漲的空間。

“深圳掙錢深圳花，一分別想帶回家”的故事就會繼續上演。

到底怎麼辦才能把深圳的房價打下來？

02

2022年10月末，國務院發佈了《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》（以下簡稱《意見》）。

這份《意見》祭出兩把寶劍，第一把，名為房產税。

房產税開徵，最惶恐的，就是擁有多套房源的人。

深圳這個一邊建摩天大樓，一邊拆遷徵用農村土地建起來的城市，手裏多套房源的人很多。

據某地產服務平台統計，深圳擁有三套及以上商品房的約為5.3萬人，兩套房產的為15.3萬人，一套房產的為143.5萬人。

這意味着，即便把擁有三套以上的人全按三套算，手中有2套房產的人，一共擁有至少46.5萬套房。

即佔全市常住人口1.1%的人，擁有全市全部189萬套房的24.6%。

如果開徵房產税，這些人需要交多少税？

據深圳政府的抽樣調查，深圳平均每套商品房的面積為91平方米，乘以均價7萬每平米就是637萬一套。

按國際通行的0.8%的税率，不收首套房，則擁有兩套房產的人，每年要額外負擔5萬，三套房以上則要承擔至少10萬。

此前，關於房產税開徵，一直有房主表示，只要開徵房產税，就把這部分加到房租裏讓租客承擔。

按以上的數字，平均每套房月租至少要漲4000元才能覆蓋，即在深圳平均每套房租金8200元的基礎之上，再漲接近50%。

當然，房東們是很有勇氣進行大幅漲價的。畢竟深圳的打工人太多，而房源又太少。

目前，有超過52%的人，也就是一千萬左右的人擠在混亂的城中村中，也不願意離開這座城市。

一旦房產税開始執行，房東們必然會選擇再苦一苦前來深圳打工的人。

於是，《意見》祭出了更加指向要害處的另一把寶劍，保障性住房。

其實，深圳在2018年就提出了保障性住房的建設目標：

到2035年，深圳將新增170萬住房供應。其中60%以上為保障性住房，公租房、安居房、人才房各佔20%；剩餘40%為商品住房。

並且設定，公租房租賃價格約為市場價格的30%，安居房價格約為市場價格的50%，人才房的價格約為市場價格60%。

到了今年11月初，深圳市住建局通告，深圳首批人才住房開始面向全市配售。

目前，深圳正在穩步推進的人才房項目有13個，建成後將提供25538套房。

從數量上看，這似乎並不足以讓許多房主感到壓力。但要知道，這是2018年的規劃。其後幾年的房價無腦暴漲，顯然對政策產生了一些影響。

此次國務院發佈的《意見》中，明確指出中央財政要加大對深圳保障性住房的補助。中央的財政補貼，勢必加快深圳的保障性住房落地速度。

即便按2018年的規劃，深圳也將在2035年增加近1倍的住房供給，這將大大稀釋大房東們手中房源的稀缺性。

有人認為保障性住房質量差，户型小，很難對商品房產生什麼影響。

但實際上，深圳推出的首批人才房位置並不差，户型面積比過往推出的安居房更大，兩居室和三居室為主，不受國家保障房體系對於户型面積的限制。

這種人才房一步到位滿足了許多人正常的居住需求，改善、換房的概率大大降低，等於直接分流了剛需。

在越來越多的保障性住房，包括優質的人才房一批批入市後，房主們能維持現有的租金都難，越來越多的客源被分流，每月漲租4000元，怕是做夢。

而低價供給的保障房大幅度增加，也勢必會壓制房產的跟風漲價。

也有人覺得，只有普通房子的價格會降。現在的一些“學區房”獨佔優質教育資源，是家長爭搶的對象，以後會越來越搶手。

2017到2019年，深圳新生人口數量超過了10萬人，嬰兒潮之下，讓許多大房東狠狠地吹了一波學區房的價值，甚至有機構吹出了“深圳連續6年新生兒數量超過20萬”的假新聞。

其實2020年深圳的新生人口數就降到了9.8萬人，且2021年的數字尚未公佈，網上所謂的16萬並不真實。

嬰兒潮造成的學區房資源稀缺，也僅僅是一個時間段的產物，最終會隨着人口增長的放緩，成為過去的記憶。

炒房客們的動作也很真實，今年以來，一些政策剛有風吹草動，炒房客們就已經坐不住了。

2021年5月份開始，深圳的二手房價格就已經連續下跌11個月，把此前兩年的漲幅跌了回去，不少炒房客已經損失慘重。

深圳市房地產中介協會公佈的數據顯示，截至11月14日，深圳全市共有42049套在售二手房源，較上週增加948套，在售二手房源數量一直在增加。

據證券時報調查，還有許多房產已經進入審核階段，所以真實的待售數量比這個數字更高。

然而，越來越多的待售房，要面對的是急劇萎縮的市場。

2022年上半年，深圳二手房成交量僅9965套，同比下跌65%，比人稱樓市”冰河時期”的2008年還低了52%。

近6個月，深圳月度二手住宅過户量分別為2318、2241、2036、2000、1730、1733套，仍然沒有停下下降的趨勢。

房東們用實際行動證明了這兩把劍的效果。

03

國務院發佈的這份《意見》中表述，深圳將**“積極承擔國家重大税收改革工作和研究課題，繼續當好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創造更多可複製可推廣的制度經驗。”**

或許，深圳將像幾十年前那次改革中一樣，成為此次住房制度變革的先鋒。

而國家高端智庫中國綜合開發研究院研究員宋丁對媒體表示：

“這次政策不是單指深圳，而是全國性質的。它涉及到財政財税體制的改革、深圳住房制度的變革以及全國房地產發展的基本形勢的改變。”

在保障性住房建設方面，速度正在加快，今年8月17日住房城鄉建設部表示：

2021年、2022年，全國建設籌集330萬套（間）保障性租賃住房，其中已經開工建設的256萬套（間）。

“十四五”期間（2021到2025年），全國40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬人的住房問題。

截止2021年底，北京建設籌集了各類保障性住房約85萬套，上海36.3萬套，廣州25.57萬。

而用地最為緊張的深圳已經建設了54萬套。

在房產税推行進度方面，早在2011年1月28日上海和重慶就率先實施。

上海的徵收對象，為本市居民新購房產且二套及以上住房，另外也包括非本市居民新購房，税率暫定0.6%。

重慶徵收的對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無户口和工作的人員所購買二套投資性房，税率為0.5%-1.2%。

可以説，兩座城的房產税更多是一種對房產投資過熱的限制，對過往產生的多房户影響很小。這也是為什麼許多人並沒有感受到房產税相關政策已經實施的原因。

2014年，中央審議了《深化財税體制改革總體方案》，計劃新一輪財税體制改革，要在2020年左右基本建立現代財政制度。

這份方案規劃的税改鎖定六大税種，包括增值税、消費税、資源税、環境保護税、個人所得税，以及如今熱議的房地產税。

2021年土地出讓金達到了8.7萬億，佔比財政收入的40%以上，2022年土地出讓金開始出現大幅度的下降，預計比2021年土地出讓金少2.3萬億，這也勢必加速房產税的開徵進度。

為什麼深圳會成為第一站？

深圳是靠產業發展才有了今天的輝煌。

然而，在深圳房價漲到難以承受的2020年，深圳寫字樓的空置率一度高達29%，在一線城市中排到第一位。居住成本的持續上漲導致人才外流，已經成為深圳產業發展的一大困擾。

但是，深圳土地財政依賴度只有18.05%，為全國一二線城市最低，保房價還是保產業，對於深圳來説，選擇就很明確了。

而放眼全國，“搶人大戰”也早已上演。要想把年輕人留下來，除了給他們提供更好的工作機會，還要把他們生存壓力降下來。

在搶人方面本來就佔據產業優勢的深圳，如果在這一輪税制改革中，把房價降下來。深圳搶人的優勢就更加明顯。

深圳就成為攪動潮流的“鮎魚”。

其他城市要想在時代大潮中吸引更多年輕人，相關動作和力度就不能落後深圳。

這也就是“試點”對於全國的意義所在。

所以，在各地土地政策已經見頂且肉眼已見下滑的大背景下，選擇保二手房價、保護炒房者的利益，還是保人才吸引力、保產業發展，對其它各大城市來説，同樣不言自明。

尾聲

每個人小時候，都被父母、學校教過一個做人的基本道理，“勤勞致富”。

然而，炒房大V深房理卻宣揚：勤勞不能致富，只能做韭菜，只有炒房才是致富的唯一渠道。並且，用銀行的錢來炒房，才是“高手”。

長期以來，房地產價格的一輪又一輪暴漲已經改變了不少國人的價值觀，也讓深房理的“致富經”大行其道。

上到產業發展、下到生活消費需要的資金都被吸納進房地產中，這嚴重擠壓了其他行業的發展，也透支了許多年輕人的人生與夢想。

房產税的實施，終將讓手握多套房的房主把房源釋放出來，投入市場，再加上保障性住房的大量入市，房子將回歸居住的本質作用。

2021年末，深房理宣佈復出，現身直播間，直播標題為“ 深圳2022我來了，我看見，我征服”。

近一年後，深房理的“征服”早沒了下文。

一個把“勤勞致富”當成韭菜的時代，該結束了。