力高集團，當下比未來更重要_風聞
智瑾财经-2022-11-24 21:34
追溯中國房地產市場化發展歷程，最早可以定位到19世紀80年代。1988年土地使用權可以依法轉讓，則標誌着中國房地產行業正式進入商品化時代。
此後房地產企業如雨後春筍，紛紛成立，但這些早期成立的房企，即便吃到整個市場紅利，真正成長為行業巨頭的屈指可數。
1983年越秀地產成立，直到去年才邁入千億俱樂部。
而1989年成立的力高集團（01622·HK）直到2016年才邁入百億俱樂部，到去年其銷售額仍只有470.11億元。
上個月力高集團披露了公司9月經營數據，公告顯示：
今年前10個月，力高集團及其附屬公司、合營公司實現合約銷售約235.44億元，同比減少36.05%。照此來看，力高全年銷售情況，恐難及去年。
此外，高經營成本下的低毛利，以及高融資成本和流動性壓力，也讓這家老牌房企在地產寒冬期倍感艱難。
經營基本面發展緩慢
作為一家閩系房企，儘管力高集團從1989年就已經成立，但公司在經營層面卻發展緩慢。
公開信息顯示，力高集團2014年才登錄港交所，但直到2016年其銷售規模才突破百億為101.35億元，此時正值中國樓市最近一個黃金期，大多數同時期房企則已經在銷售規模上實現大跨越。
力高集團卻並沒有因樓市黃金期而實現大幅增長，數據顯示，2018年到2021年，力高銷售規模僅從219.86億元增至470.11億元，增速表現一般。
但這一時期力高卻保持了較高的拿地增速，2018年-2020年，力高集團土儲增速分別為104%、45.7%和60.7%。土儲規模也從2018年的1000萬平方米增至2021年2290萬平方米。
也就是説較快的拿地增速卻並沒有在銷售端實現快速結轉，箇中緣由一方面在於力高的土儲分佈不盡合理，難以釋放理想的銷售表現。
根據力高公開披露信息，其土儲策略為“1+3+N”，其中“1”是長三角城市羣，“3”是粵港澳大灣區、長江中游城市羣和環渤海經濟區，“N”是聚焦海峽西岸城市羣和國外等熱點城市。
看似分散的土儲佈局但在實操過程中，多數土地集中在江西、山東、湖北、廣東等區域，從其最新披露的半年報便不難發現江西土儲分佈最多，其次為山東。
而這類城市普遍面臨較大的去化壓力，由此在銷售端拉長了力高集團的去化週期，從而拖累全年銷售表現。
另一方面，力高正式發力始於2018年，此時樓市黃金期已進入發展末期，地價昂貴，銷售疲軟，房價增長乏力也成為這一時期樓市發展關鍵詞，而在一眾房企開始壓縮規模瘦身之際，力高反而逆勢出發，大手筆拿地。
據克而瑞數據，2021年力高集團以348.7億操盤金額位居房企第71名；以373.1萬平方米操盤面積排第48位。
再到今年前8個月，力高集團以154.5億操盤金額位居房企第63名；以176.5萬平方米操盤面積排第39位。
受此影響，力高2018年和2020年經營性現金流分別淨流出-22.56億和-11.94億元，到今年上半年再度淨流出7.06億元。
而現金流方面的窘境，則進一步限制了其土地開發等經營活動，在一定程度上對銷售結轉產生壓制。
也正是受銷售結轉不及預期拖累力高上半年業績表現，根據萬得數據：
今年上半年力高集團實現營收99.84億元，同比微增9.34%；
同期營業利潤3.39億元，同比負增長73.37%；
歸母淨利潤則僅有300多萬元，同比大幅下降99.37%。
同時，由於前期高價拿地推高公司經營成本，力高銷售毛利率也從2018年達到上市來最高值後開始下降，到2021年已降至23.35%，到今年上半年則進一步降至11.47%，同比下降13.33個百分點。
力高也在半年報中提到，導致上半年毛利下滑明顯的主要因素在於交付建築面積下降和土地收購成本增加。
由此，力高不及預期的業績表現，以及高價拿地卻無法及時完成銷售結轉的窘境，讓其在現金流方面壓力山大。
根據萬得數據，2020年到今年上半年，其現金淨增加額分別淨流出14.45億元、21.15億元和46.11億元。
當然，導致其現金流表現糟糕的還有一大原因跟其債務境況密不可分。
高融資成本
數據顯示，力高截至今年上半年總負債儘管較年初有所下降，但仍達673億元，其中流動負債佔比高達82%，為554.22億元。
從其負債結構來看，力高一年內到期的借款規模達67.27億元，但同期力高的現金及現金等價物則只有29.23億元，只能勉強覆蓋不到一半的短期債務。
為了彌補自有資金無法覆蓋的短期債務，同時還要維持規模擴張下的拿地資金，力高也只能借新還舊。
2017年到2019年，力高融資性現金流從29.96億元增至58.98億元，此後在樓市降槓桿大背景下，力高償債規模增加，融資性現金流開始下滑，但從其新增借款規模來看，仍維持逐年增長態勢。
