美國的房貸一般就是兩種，固定利率的房貸或者是可變利率的房貸_風聞

三块砖家-2022-11-27 08:14

2022-11-27

紅旗依然升起
會的，國內房貸最近也改浮動利率了，但是美國和我們操作不一樣。

我國的浮動房貸是LPR（市場利率）+BP（個人基點），市場利率一直再變動，而個人基點利率是貸款的時候評估出來的，是個固定數值。比如現在的LPR為4.3%，基點為-0.4%（首套房），那麼我供房當前的利率就是4.3-0.4=3.9%,明年如果市場利率漲到5%,我的利率就是5-0.4=4.6%。

在北美，一般來説我籤30年房貸的話，銀行會每次只和我籤1年，這段時間是一個固定的利率，一年後銀行重新評估我的情況和市場匯率，再給我報個價，我可以自己選擇和最優惠的金融機構續貸。銀行還會將貸款者分為不同的利率檔次。

美國這種浮動的噁心之處在於，如果個人信用情況發生變化，比如失業或者手頭緊沒按時還信用卡，來年房貸可能會更高。比如2018年A先生貸款時，有個年收入十幾萬的體面工作，銀行給了他3.9%的最優惠利率，而當時的普通利率時4.5%，風險利率是5.7%，用低息貸款買房後，A先生覺得自己賺到了。2022年，由於連續升息，美國房貸的優惠利率升高到6.7%，普通利率升到了7.3%，A先生續約市，由於不幸失業，信用評分也有所下降，就只能借到7.3%的利率了，對生活來説屬於雪上加霜了。要是情況在差一些，甚至會被斷貸。

這片文章一堆錯誤，簡直是誤人子弟。

美國的房貸一般就是兩種，固定利率的房貸或者是可變利率的房貸。

固定利率的房貸的利率是一旦簽訂合同了，你的利率在你的還款期限之內是固定的，銀行不會每年給你做評估的。一般來講 10年期的房貸的利率要比20年期的低，20年期的利率要比30年期的利率低。我沒有聽説有30年以上的貸款的。

銀行不是隻和你籤一年的合同，是客户有權利在簽訂合同後的一段時間以後可以重新從別的銀行獲得更好的利率。這個一段時間一般是6個還款週期，通常是6個月，因為一個月換一次貸款。 6個月以後如果利率降了，你的信用足夠好的話，你可以去別的銀行申請貸款，這樣新的銀行的貸款相當於替你把前面的銀行的貸款給付清了，你就只需還現在銀行的貸款就行了。這種重新貸款有個專門的術語叫做re-finance。

如果你不想折騰，你完全可以一直按照當初簽訂合同的利率和年限一直還下去，直到還清為止。這種固定利率和年限的貸款，也都是允許你提前還清的，一種是一次性付清，一種是每個月多付點本金，這樣也可以省下不少的利息。

美國人當中沒有做過重新貸款的人沒有幾個，除非你拿到了史上最低利率，像2020年中下旬那個時間，美聯儲大放水，導致房貸利率可以做到30年2.5%的長期固定利率。2011年下半年以後房貸利率更是提高了，那麼前面的人就沒有動力去辦理重新貸款了，除非要把自己的舊房子賣掉去買新房子了。

可變利率貸款就是 adjustable-rate mortgage，簡稱ARM貸款。就是這種貸款也是開始還款的頭幾年時間是固定利率的，等過了這個期限，利率就開始週期行的調整了，一般是半年調整一次。比如説你跟銀行申請貸款的時間説我要申請3年的ARM貸款，5年的ARM貸款或者7年的ARM貸款，這裏的3年，5年或者7年就是固定利率的，過了這個年限以後，利率就開始隨行就市的變化了，一般是半年或者3個月變化一次，看你跟銀行當年的合同怎麼説了。這種ARM貸款銀行也是允許你在一定時間以後，一般也是6個月，來重新從別的銀行來辦理重新貸款的。

一般來説ARM的固定利率比上面提到的固定年限的固定利率還要便宜，這也是很多人在利率高的時間一般都選擇用5年或者7年，甚至10年的ARM貸款來過渡一下，等到利率降下來以後再換成固定年限固定利率貸款。

因為ARM的利率在頭幾年的時間是比固定利率貸款便宜，所以這種貸款特別適合投資者來買賣房屋，用低利率來買房子，過個幾年或者幾個月等房價上漲就把房子處理掉了，貸款也就還清了，然後再投資下一套。

上文中提到這種情況 “比如2018年A先生貸款時，有個年收入十幾萬的體面工作，銀行給了他3.9%的最優惠利率，而當時的普通利率時4.5%，風險利率是5.7%，用低息貸款買房後，A先生覺得自己賺到了。2022年，由於連續升息，美國房貸的優惠利率升高到6.7%，普通利率升到了7.3%，A先生續約市，由於不幸失業，信用評分也有所下降，就只能借到7.3%的利率了，對生活來説屬於雪上加霜了。要是情況在差一些，甚至會被斷貸”，我是從來沒有聽説過還有風險利率。你去跟銀行辦理房貸業務，業務員就會給你一個利率數字，和相對應的還款年限，每個月的還款額度，然後是手續費是多少。

我自己辦過新房的貸款，也辦過好幾次重新貸款，我重來沒有聽説過房貸還需要每年續約的，或者是我孤陋寡聞了。假如你籤的是30年固定利率，只要你按時還款，銀行根本不會你搭理你。你在A銀行貸的款一般來説過一段時間以後就會被賣給別的銀行B了。這樣你就要每個月付錢給銀行B了，銀行B也是按照你給銀行A簽訂的還款合同來收錢，只要你按時還款，沒人有功夫去搭理你。

美國的固定利率房貸的利率是可以花錢買低利率的的，這個錢實際是預付房貸的利息，用點數來計算，一個點數就是貸款的1%，一般可以降低0.125%的利率，取決於你跟銀行的談判。比如説你貸款20萬，利率是4.5%，現在我想花點錢來降低利率，一個點就是2000塊錢，我交4000塊給銀行來買兩個點，這樣我的利率就有可能降低到4.25%或者更低一點。但是你要自己算好平衡點，需要多少年以後你才能從利息上把這個錢賺回來，買的沒有賣的精嘛。